Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2011 г. N 15АП-10941/11

город Ростов-на-Дону

01 ноября 2011 г.

дело N А01-567/2011 15АП-10941/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чесноковой Н.С.,

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчиков: от Хутыз Н.А. - Пономарев Г.И. (доверенность N 2-1926 от 26.07.2011), от Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям - не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Оптово-розничный рынок "Казачий"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 02.08.2011 по делу N А01-567/2011

по иску открытого акционерного общества "Оптово-розничный рынок "Казачий"

к ответчикам: индивидуальному предпринимателю Хутыз Наталье Александровне, Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "Город Майкоп"

о признании недействительной записи регистрации,

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

принятое в составе судьи Афашагова М.А.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Оптово-розничный рынок "Казачий" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хутыз Наталье Александровне (далее - ответчик, предприниматель), Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям (далее - ответчик, Комитет) о:

- признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности за Хутыз Натальей Александровной на торговый комплекс с пристройкой площадью 51,1 кв.м., расположенный по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Юннатов, квартал 90-в, путем аннулирования (исключения) записи регистрации от 10.04.2007 N 01-01-01/024/2007-261 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- признании договора купли-продажи земельного участка от 19.07.2010 г. N 143, заключенного между Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям и Хутыз Натальей Александровной недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки (с учетом частичного отказа от первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ (л.д. 147-150, 181 т.1)).

Общество указало, что ответчиком в порядке статьи 36 ЗК РФ произведен выкуп земельного участка под объектом, не являющимся недвижимым. При этом выкупленный участок находится в границах земельного участка, арендуемого обществом, в связи с чем общество полагает нарушенным принадлежащее ему право аренды. Общество полагает заявленный иск негаторным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Республике Адыгея, Управление Архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп".

Решением суда первой инстанции от 02.08.2011 принят частичный отказ от иска, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Суд пришел к выводу о недоказанности обществом довода о движимом характере принадлежащего предпринимателю торгового комплекса, что обусловливает правомерность выкупа земельного участка под ним в порядке статьи 36 ЗК РФ, а также указал, что у истца отсутствует легитимация на оспаривание договора купли-продажи земельного участка, общество является носителем вторичного, обязательственного права на земельный участок, полученного от лица, полномочного распоряжаться данным земельным участком: представлять его в аренду или собственность, в связи с чем арендатор не вправе выдвигать против арендодателя, Комитета Республики Адыгея по имущественным отношения (собственника) требования, выходящие за рамки обязательственных правоотношений, оспаривать сделки, совершенные собственником имущества с третьими лицами.

Не согласившись с решением суда, общество обжаловало его в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, просило решение отменить, удовлетворив исковые требования.

Заявитель отмечает, что на оптово-розничном рынке "Казачий" изначально разрешалось размещать только временные павильоны и именно с указанной целью - эксплуатация временного торгового павильона - истец заключал с предпринимателем договор о предоставлении торгового места. При этом Семенову Н.М. (предыдущему владельцу торгового павильона) разрешение на строительство не выдавалось, а в решении Майкопского городского суда от 29.10.2002 отсутствуют выводы суда о недвижимом характере объекта. Полагает, что аннулирование безосновательной реестровой записи приведет к устранению нарушения прав истца с сохранением права собственности предпринимателя на павильон как движимую вещь. Выводы суда об отсутствии у общества надлежащей легитимации по иску полагает неверными со ссылкой на положения статей 304-305 ГК РФ, указывая, что защищается как законный владелец участка.

В отзыве на жалобу предприниматель просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Комитет в отзыве на жалобу поддерживает приведенные в ней доводы.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, за исключением представителя предпринимателя, не явились, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства. Комитет, Управление Росреестра и общество просили рассмотреть жалобу в отсутствие своих представителей. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Представитель предпринимателя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить в силе. Пояснил, что право собственности у ИП Хутыз Н.А. возникло еще до того, как ОАО "Оптово-розничный рынок "Казачий" получило земельный участок в аренду. Кроме того, обществом выбран ненадлежащий способ защиты, так как оно не является стороной сделки, а права общества сделкой не затрагиваются.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов на нее, выслушав представителя предпринимателя, апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, ОАО "Оптово-розничный рынок "Казачий" создано 05.07.2004. На основании Постановления Администрации МО г. Майкоп N 352 от 16.07.2004, договора аренды земельного участка от 11.11.2004 N 003298 и дополнительного соглашения к нему от 13.08.2009 N 000785-д земельный участок с кадастровым номером 01:08:05 05 001:0002 общей площадью 5 820 кв.м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, квартал 90-В, ул. Юннатов, относящийся к категории земель "земли поселений" был передан в аренду обществу сроком на 25 лет для организации рынка. В пункте 1.2. договора указано на наличие торговых киосков на участке. Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем имеется отметка регистрирующего органа (л.д. 27 т.1). Дополнительное соглашение подписано в том числе в связи со сменой органа, уполномоченного на распоряжение участком (новый арендодатель - Комитет РА по имущественным отношениям) и также зарегистрировано в установленном порядке.

01.04.2010 между обществом и предпринимателем Хутыз Н.А. заключен договор N 17 о предоставлении торгового места N 17 в виде земельного участка площадью 63 кв.м на рынке "Казачий" для осуществления торговой деятельности по специализации "Парикмахерская" для установки торгового павильона по оказанию соответствующих услуг сроком на 3 месяца с последующей пролонгацией (п. 7.2 договора).

Согласно выписке из ЕГРП от 07.04.2011 предпринимателю на праве собственности принадлежит торговый комплекс с пристройкой, расположенный по адресу: ул. Юннатов, квартал 90-в в г. Майкопе, площадью 51,1 кв.м.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.05.2007 (л.д. 105 т.1) предприниматель приобрела данный объект недвижимого имущества по договору купли-продажи торгового комплекса с пристройкой от 17.06.2004.

Согласно договору (л.д. 103) и сведениям, изложенным в отзыве Управления Росреестра по РА (л.д. 107-108) предыдущим собственником объекта являлся Семенов Н.М., чье право собственности было зарегистрировано в установленном порядке 05.02.2003.

Основанием регистрации права Семенова Н.М. явилось решение Майкопского городского суда по делу N 2-1575/2002 от 28.10.2002.

Из решения следует, что судом рассмотрен иск о признании права на строение, заявленный Семеновым Н.М. к подрядчику, возводившему строение на основании договора подряда на строительство, а также к предыдущему арендатору участка - Майкопскому городскому казачьему обществу. При этом суд общей юрисдикции установил, что подрядчиком был заключен договор с предшествующим арендатором земельного участка, предоставленного под рынок "Казачий" 01.06.2001, согласно которому данный подрядчик получил право на заключение договоров подряда на строительство павильонов на рынке по заказу предпринимателей.

Управление Росреестра уведомило арбитражный суд первой инстанции о том, что при регистрации права собственности Семенова Н.М. был представлен технический паспорт на здание от 21.11.2002, из которого следовало, что торговый комплекс является объектом недвижимого имущества (л.д. 107 т.1).

В порядке статьи 36 ЗК РФ 19.07.2010 предпринимателем и Комитетом заключен договор купли-продажи земельного участка N 143 (л.д.102 т.1) с кадастровым номером 01:08:0505001:148 площадью 79 кв.м, расположенный по адресу: г. Майком, ул. Юннатов, 11а, на котором расположен торговый комплекс с пристройкой, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 19.08.2010 (л.д. 46, 104 т.1). Факт владения предпринимателем участком и строением в период спора, как видно из материалов дела, истец не отрицает.

Полагая, что принадлежащий предпринимателю павильон является объектом движимого имущества, реестровая запись безосновательна, а земельный участок отчужден незаконно, общество обратилось с настоящим иском.

Понятие недвижимой вещи является правовой категорией, однако основано на физических свойствах вещи, таких как неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без причинения несоизмеримого вреда вещи, то есть без нарушения целостности и эксплуатационных свойств вещи (ст. 130 ГК РФ).

Заявитель ошибочно полагает, что возведенная в нарушение установленного законом порядка недвижимая вещь может являться легитимным оборотоспособным объектом права в качестве движимой вещи.

Вместе с тем, указанное предопределяет и ошибочное избрание способа защиты.

Так, признание недействительной регистрационной записи о праве собственности предпринимателя на торговый комплекс с пристройкой со ссылкой на самовольность строения не является надлежащим способом защиты права, поскольку не обеспечивает реальную защиту прав истца, не устраняет объект с участка, правом аренды которого легитимирует себя общество. Истец не требует сноса строения. Существование же временного торгового павильона, который истец полагает объектом договора аренды торгового места, не доказано.

В силу положений статей 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Вместе с тем, имеющиеся в материалах дела доказательства недвижимого характера спорного павильона истцом не опровергнуты путем предоставления относимых и допустимых доказательств (фотоматериала, заключения экспертизы и пр.). Ссылка в суде первой инстанции на справку управления архитектуры из материалов гражданского дела Майкопского городского суда (л.д. 120) не имеет отношения к спорному павильону и основана на данных архитектурно-планировочных заданий, а не фактических свойствах спорного объекта). Апелляционный суд отклоняет довод истца о том, что при принятии решения Майкопского городского суда объектом спора являлся временный (движимый) павильон.

Истец желает уничтожить лишь реестровый титул ответчика, что не приведет к восстановлению его права. Вместе с тем, лицо, полагающее себя собственником самовольного строения в силу вправе защищаться от иска о сносе исковой давностью (п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143). Однако легитимацией на такой иск общество также не обладает, поскольку часть участка, занятая строением, никогда в фактическое владение общества не поступала, в силу чего общество лишено возможности легитимировать себя как законный владелец земельного участка (п. 52 совместного Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г..).

Суд первой инстанции правомерно отметил, что истец лишен надлежащей легитимации для обращения с настоящим иском. Получение обществом, созданном в 2004 году, земельного участка, сформированного без учета исключительных прав землепользования собственника расположенного на таком участке объекта недвижимости (ст. 36 ЗК РФ), свидетельствует о пороке договора аренды, а не напротив, о пороке права ответчика, в связи с чем не может порождать надлежащей легитимации истца для оспаривания титула собственника соответствующего строения.

Поскольку право собственности на объект недвижимого имущества в установленном порядке не оспорено, владение истцом земельным участком, являющимся предметом оспариваемой сделки, не обеспечено (в том числе до заключения договора купли-продажи), суд обоснованно указал и на отсутствие у общества материально-правового интереса в оспаривании договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 02.08.2011 по делу N А01-567/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов