Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2011 г. N 07АП-7021/11

3 ноября 2011 г.

Дело N 07АП-7021/11 (А45-6488/2011)

Резолютивная часть постановления оглашена 13 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 3 ноября 2011 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Л.Е. Лобановой

судей И.И. Терехиной

В.В. Кресса

при ведении протокола судебного заседания помощником Сластиной Е.С.

при участии сторон:

от истца: Хордиковой В.А. по дов. от 06.06.2011 г.

от ответчика: Бугуловой А.С. по дов. N 21 от 01.02.2010 г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Капитал"

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28 июня 2011 года

по делу N А45-6488/2011 (судья Лузарева И.В.)

по иску ООО "Профи Груп", г. Новосибирск, (ОГРН 1095404000922)

к ООО "Капитал", г. Новосибирск, (ОГРН 1095403002463)

об обязании освободить нежилое помещение и о взыскании 248402 рублей 45 копеек задолженности по арендной плате и 13148 рублей 52 копеек пени

установил:

ООО "Профи Груп" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО "Капитал" об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 985,7 кв.м., расположенное в подвале и на 1-м этаже 5-этажного кирпичного дома по адресу: г.Новосибирск, Кировский район, ул.Ватутина, 28, кадастровый номер 54:35:05:2315:13-01-01 и передать его по акту приема-передачи, а также о взыскании 248402,45 руб. задолженности по арендной плате и 13148,52 руб. пени.

До принятия судом решения, истец отказался от исковых требований о взыскании с ООО "Капитал" задолженности по договору аренды, предъявленных за декабрь 2010 и апрель 2011 года, а также от требования о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 28 июня 2011 года по делу N А45-6488/2011 суд обязал ООО "Капитал" освободить нежилое помещение общей площадью 985,7 кв.м., расположенное в подвале и на 1-м этаже 5-этажного кирпичного дома по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул.Ватутина, 28, кадастровый номер - 54:35:05:2315:13-01-01, передав его по акту приема-передачи ООО "Профи Груп". В отношении требования о взыскании 248402,45 руб. задолженности по арендной плате и 13148,52 руб. пени производство по делу прекращено.

Не согласившись с решением от 28 июня 2011 года, ООО "Капитал" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новое решение об отказе удовлетворении иска. Ответчик считает необоснованным вывод суда о том, что договор аренды N 4190 от 1 января 2000 года является заключенным на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 8.1 договора N 4190 его срок устанавливается с 01.01.2000 г.. по 31.12.2009 г.. Считает, что права и обязанности не могли быть переданы от прежнего арендатора к ООО "Капитал" по прекращенному договору аренды. Стороны не вправе изменять условия прекращенного договора, если в соглашении не сказано что они распространяются на отношения сторон, существующие до момента заключения соглашения об изменении. Договор аренды и дополнительное соглашение N 6626 от 1 февраля 2009 года не могут являться основанием для предъявления требований об оплате арендной платы и выселении к ООО "Капитал", поскольку оно является ненадлежащим ответчиком по данному спору. Ответчик ссылается на то, что положения дополнительного соглашение о передаче недвижимого муниципального имущества к договору купли - продажи нежилого помещения N 1672 от 06.09.2010 г.. до полной оплаты его стоимости, установленной на торгах, и достижение согласия о рассрочке по оплате выкупной стоимости, т.е. соглашения об оплате недвижимого муниципального имущества после подписания приема передачи помещения являются недействительными в соответствии со статьей 168 ГК РФ. Ничтожным является также передаточный акт от 09.12.2010 г.., в соответствии с которым переходят права владения и пользования недвижимым имуществом к истцу.

ООО "Профи Груп" в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Довод о невозможности считать договор аренды N 4190 от 1 января 2000 года заключенным на неопределенный срок, прекращении договора с 31 декабря 2009 года является новым доводом, который в суде первой инстанции ответчик не заявлял. Договор аренды N 4190 от 1 января 2000 года после истечения срока его действия 31 декабря 2009 года был возобновлен на неопределенный срок. Замена арендатора ООО "Городская сеть "МАРКЕТ" на нового арендатора ООО "Капитал" по дополнительному соглашению N 7206 от 1 февраля 2010 года была правомерна. Кроме того, факт подписания 1 февраля 2010 года дополнительного соглашения N 7206 о перенайме по договору аренды N 4190 от 1 января 2000 года Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, ООО "Городская сеть "МАРКЕТ" и ООО "Капитал" свидетельствует о действии договора аренды. Вывод суда о признании договора купли-продажи N 1672 от 06.09.2010 г., дополнительного соглашения к нему и передаточного акта, соответствующими действующем законодательству, считает обоснованным.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 28 июня 2011 года по делу N А45-6488/2011, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи нежилого помещения N 1672 от 6 сентября 2010 года (в редакции дополнительного соглашения от 8 декабря 2010 года), заключенном между ООО "Профи Груп" (покупатель) и Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г.Новосибирска (продавец) на аукционе (02.09.2010 г..), ООО "Профи Груп" приобрело в собственность торговое помещение общей площадью 985,7 кв.м., расположенное в подвале и на 1-м этаже 5-этажного кирпичного дома по адресу: город Новосибирск, Кировский район, ул. Ватутина, 28, кадастровый номер - 54:35:05:2315:13-01-01. Право собственности ООО "Профи Груп" на торговое помещение зарегистрировано в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 декабря 2010 года сделана запись регистрации N 54-54-01/707/2010-77, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 54 АД N 191684, свидетельством о государственной регистрации права серия 54 АД N 269597 (повторное, взамен свидетельства N 191684 серия 54АД от 17.12.2010 г..).

По передаточному акту от 9 декабря 2010 года торговое помещение передано ООО "Профи Груп".

На момент заключения договора купли-продажи N 1672 от 6 сентября 2010 года торговое помещение находилось в аренде у ООО "Капитал" на основании договора аренды N 4190 от 1 января 2000 года, дополнительного соглашения к договору N 5135 от 22 января 2007 года, дополнительного соглашения N 6626 от 1 февраля 2009 года, дополнительного соглашения N 6798 от 15 июня 2009 года, дополнительного соглашения N 7206 от 1 февраля 2010 года.

В адрес ответчика Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г.Новосибирска было направлено уведомление N 31/06-7746 от 30.09.2010 г. об отказе прежнего собственника от договора аренды N 4190 от 1 января 2000 года и прекращении указанного договора аренды с 1 апреля 2011 года. Кроме того, ООО "Профи Груп" направило в адрес ответчика уведомления от 18 октября 2010 года, от 12 января 2011 года о прекращении действия договора и освобождении нежилого помещения.

Неисполнение ООО "Капитал" требований об освобождении нежилого помещения общей площадью 985,7 кв.м., расположенного в подвале и на 1-м этаже 5-этажного кирпичного дома по адресу: г.Новосибирск, Кировский район, ул.Ватутина, 28, кадастровый номер 54:35:05:2315:13-01-01 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды N 4190 от 1 января 2000 года был заключен на неопределенный срок, поскольку на основании изменений, внесенных дополнительным соглашением N 7206 от 01 февраля 2010 года пункт 8.1 договора аренды, касающийся срока его действия, был исключен.

Доводы ответчика о прекращении действия договора аренды N 4190 от 1 января 2000 года с 31 декабря 2009 года и отсутствии волеизъявления на заключение нового договора аренды у прежнего арендатора, в суде первой инстанции не заявлялись, являются новыми доводами. Кроме того, поскольку стороны по договору аренды N 4190 от 1 января 2000 года не выразили волеизъявление в рамках установленного периода о прекращении арендных отношений, а арендатор продолжал пользоваться имуществом, срок договора был пролонгирован.

Из материалов дела следует, что письмом N 31/06-7746 от 30 сентября 2010 года Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, как представитель собственника имущества, отказался от исполнения договора аренды N 4190 от 1 января 2000 года, сославшись на прекращение его действия с 1 апреля 2011 года. Уведомление об отказе было получено ответчиком.

В этой связи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды N 4190 от 1 января 2000 года прекратил свое действие.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Доказательств наличия законных оснований для использования торгового помещения ответчиком суду не представлено. ООО "Капитал" доказательств освобождения нежилого помещения на момент рассмотрения настоящего спора, а также доказательств передачи комплекса собственнику не представило. Актом обследования помещенияот 4 апреля 2011 года, расположенного по адресу: г.Новосибирск, ул.Ватутина, д. 28, подтверждается что ООО "Капитал" занимает спорное торговое помещение для размещения магазина и ведет в нем торговую деятельность. Кроме того. ответчик продолжает также оплачивать арендную плату, что также подтверждает фактическое пользованием им спорным имуществом.

Исходя из фактических обстоятельств настоящего дела и представленных доказательств, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что именно ООО "Капитал" является ответчиком по настоящему делу, так как оно занимает спорное нежилое помещение до настоящего времени и факт его пользование не оспаривает.

Доводы заявителя о недействительности договора купли-продажи N 1672 от 6 сентября 2010 года, дополнительного соглашения к нему и передаточного акта являются не обоснованными. Указанный договор и торги, на котором он заключался, не были оспорены в установленном порядке, являются действующими. Указанные возражения ответчика выходят за пределы рассмотрения заявленных требований. Право собственности истца подтверждено свидетельством о регистрации права и может быть оспорено только в судебном порядке путём подачи самостоятельного иска.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие правовых оснований ООО "Капитал" для использования спорным нежилым помещений, исковые требования об освобождении имущества, по мнению апелляционного суда, являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28 июня 2011 года по делу N А45-6488/2011 принято судом на основании фактических обстоятельств дела существовавших на момент рассмотрения дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо имели юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 3 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28 июня 2011 года по делу N А45-6488/2011 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.Е. Лобанова

Судьи

В.В. Кресс И.И. Терёхина