Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2011 г. N 05АП-7013/11

г. Владивосток

08 ноября 2011 г.

Дело N А59-5096/2010

Резолютивная часть постановления оглашена 03 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 ноября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего И.Л. Яковенко

судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Ткаченко

при участии стороны не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Рябинка"

апелляционное производство N 05АП-7013/2011

на решение от 09.08.2011

судьи Н.И. Аникиной

по делу N А59-5096/2010 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску (заявлению) Товарищества собственников жилья "Рябинка"

к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, ООО "Жемчужина", Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области

о признании договора аренды земельного участка незаключенным

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Рябинка" (далее ТСЖ "Рябинка", Истец) обратилось в суд с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (ДАГУН г. Южно-Сахалинска, Ответчик), ООО "Жемчужина", о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между ДАГУН и ООО "Жемчужина" N 5433 от 03.06.2004.

Решением от 09.08.2011 Арбитражный суд Сахалинской области отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

ТСЖ "Рябинка" обжаловало данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права. Заявитель указал, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований путем дополнения их требованием об истребовании имущества из чужого незаконного владения, неправомерно не привлечены к участию в деле в качестве ответчиков ФГУ "Земельная кадастровая палата по Сахалинской области" и Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области. Заявитель полагает, что спорный договор не содержит необходимых и обязательных условий, в связи с чем является незаключенным.

В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

В материалы дела поступил отзыв ООО "Жемчужина" на апелляционную жалобу, в которой общество опровергает доводы заявителя. Ответчик указывает на неправомерное отклонение судом первой инстанции доводов ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в отсутствие не явившихся представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах, установленных статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра г.Южно-Сахалинска от 31 марта 2004 года N 502 "О разрешении проектирования, строительства, реконструкции и предоставлении и изъятии земельных участков по объекты на территории муниципального образования "город Южно-Сахалинск" принято решение об утверждении акта выбора, проекта границ земельного участка и о предоставлении из земель категории "земли поселений" Никишкину В.Г. в аренду с 22 марта 2004 года по 31 марта 2005 года земельного участка N 7919, расположенного по адресу :г.Южно -Сахалинск, 1-ый укрупненный квартал, юго-западнее пересечения ул.Хабаровской и Ленина, севернее жилого дома N 218 по ул.Ленина, для проектирования торгового комплекса, ориентировочной площадью 0,0360 га.

В соответствии с названным постановлением, 03 июня 2004 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (правопреемником которого является ДАГУН) и индивидуальным предпринимаем Никишкиным Владимиром Георгиевичем заключен договор аренды земельного участка N 5433.

По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды для проектирования торгового комплекса земельный участок площадью 360 кв. м, расположенный по адресу Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, 1-й укрупненный квартал, юго-западнее пересечения ул. Хабаровской и ул.Ленина, севернее жилого дома N 218 по ул. Ленина. Срок действия договора установлен с 22.03.2004 по 31.03.2005.

В дальнейшем постановлением мэра города N 976 от 20 марта 2005 года срок аренды на земельный участок N 7919 продлен с 1 апреля 2005 года по 15 марта 2006 года для завершения проектирования торгового комплекса.

Соглашениями к договору от 18 и 22.07.2005 года стороны уточнили площадь переданного в аренду земельного участка- увеличив его до 442 кв.м., установлен кадастровый номер земельного участка - 65:01:07 03 001:0254.

Впоследствии соглашением от 17 августа 2005 года к договору стороны пришли к соглашению считать арендатором по названному договору ООО "Хабаровский ювелирный завод".

2 сентября 2008 года подписано соглашение, согласно которому арендодатель по договору - ДАГУН передал права и обязанности по договору Комитету по управлению государственным имуществом Сахалинской области (правопреемником которого является Минимущество). Соглашением от 25.12.2008 изменены условия о периодичности платежей и внесены изменения в наименование землепользователя Общество с ограниченной ответственностью "Хабаровский ювелирный завод" заменено на Общество с ограниченной ответственностью "Жемчужина".

Дата окончания договора продлевалась сторонами соглашениями от 27.05.2005, 07.06.2006, 02.09.2008, 10.06.2009 и от 21.07.2010 - до 31 августа 2011 года.

Полагая, что договором аренды N 5433 нарушаются права собственников жилых помещений домов N 216 и 218 по ул.Ленина, как собственников земельных участков, на которых расположены указанные многоквартирные дома (с учетом придомовой территории), ТСЖ "Рябинка" обралось в суд с исковым заявлением о признании договора незаключенным.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из недоказанности истцом факта незаключенности договора аренды.

Как правильно указал суд первой инстанции, оспариваемый договор содержит сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: местоположение, размер, границы, описанные в плане земельного участка, являющего неотъемлемой частью договора. Земельный участок, переданный в аренду, отвечает требованиям ст. 11.1 Земельного кодекса РФ.

Судебная коллегия отклоняет как необоснованные доводы заявителя об отсутствии доказательств постановки спорного земельного участка на кадастровый учет на момент заключения спорного договора, что исключает возможность индивидуализировать земельный участок как объект правоотношений.

Из материалов дела следует, что при принятии решения о предоставлении в аренду спорного земельного участка постановлением мэра г.Южно-Сахалинска от 31 марта 2004 года N 502 утвержден акт выбора и проект границ земельного участка N 7919. При заключении договора N 5433 от 3 июня 2004 года в нем определены: площадь земельного участка, его местоположение и границы (пункт.1.1, 1.3 и 1.4). В приложениях к договору имеется характеристика земельного участка, чертеж (план) границ земельного участка, топографическая съемка земельного участка из акта выбора участка. Как следует из материалов дела, 2 июня 2005 года произведено межевание земельного участка, что подтверждается делом по межеванию, земельный участок, переданный по спорному договору аренды, поставлен на кадастровый учет 18 июля 2005 года и ему присвоен кадастровый номер 65:01:07 03 001: 254, о чем в договор аренды дополнительным соглашением от 22 июля 2005 года N 20628/3 внесены соответствующие изменения с приложением к соглашению кадастрового плана земельного участка.

Как правильно указал суд первой инстанции, отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка на момент подписания первоначального договора не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признание договора аренды незаключенным.

Судебная коллегия полагает, что заявитель не представил суду доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав и законных интересов оспариваемым договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположена застройка, является собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Судом первой инстанции установлено, что земельные участки (с учетом придомовой территории), на которых расположены многоквартирные дома N N 216 и 218 по ул.Ленина к г.Южно-Сахалинке до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации сформированы не были и в отношении них не был проведен государственный кадастровый учет.

В этой связи право общей долевой собственности с момента вступления в силу ЖК РФ у собственников квартир указанных домов не возникло, а следовательно земля под многоквартирными домами на указанный выше момент находится в собственности соответствующего публично - правового образования.

Доказательств обращения собственников помещений в многоквартирном доме в компетентные органы за оформление земельного участка и невозможности его приобрести в общую долевую собственность с элементами благоустройства и озеленения в виду наличия спорного договора аренды, суду не представлено.

Установить границы и размер участка, необходимого собственникам помещений в многоквартирном доме для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, с элементами озеленения и благоустройства, в рамках настоящего спора не представляется возможным.

Подлежит отклонению довод заявителя о том, что органы местного самоуправления не имели права распоряжаться земельным участком, необходимым для эксплуатации жилых домов и их благоустройства. Заявитель ошибочно полагает, что с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации у него возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок под многоквартирными жилыми домами.

Судебная коллегия отклоняет как необоснованные доводы заявителя о нарушении судом норм процессуального права, что выразилось в непринятии уточнений к иску и не привлечении привлечены к участию в деле в качестве ответчиков ФГУ "Земельная кадастровая палата по Сахалинской области" и Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области.

Судебная коллегия считает, что требование об истребовании из чужого незаконного владения не является уточнением иска, поскольку не связано с первоначальным предметом исковых требований - признание договора незаключенным. Указанное требование является дополнительным, носит самостоятельный характер, в связи с чем не может быть рассмотрено как уточнение иска в порядке ст. 49 АПК РФ.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьей 46 и 51 АПК РФ, правомерно отказал в удовлетворении ходатайства истца о привлечении к участию в деле в качестве ответчиков ФГУ "Земельная кадастровая палата по Сахалинской области" и Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области, поскольку каких-либо требований к указанным лицам истец не заявлял, обязательное участие в деле указанных лиц в качестве соответчиков федеральным законом не предусмотрено, невозможность рассмотрения дела без их участия не установлена. Судебный акт по настоящему дела не повлияет на права и обязанности указанных лиц.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие заявителя с ними, что не может служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 09 августа 2011 по делу N А59-5096/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

И.Л. Яковенко

Судьи

Н.А. Скрипка С.Б. Култышев