Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2011 г. N 05АП-6332/11

г. Владивосток

08 ноября 2011 г.

Дело N А51-6832/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 01 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 ноября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего И.Л. Яковенко

судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Ткаченко

при участии

от Общественной организации "Владивостокское общество помощи детям": председатель правления Петрук О.В., Кармаров Д.О., удостоверение адвоката N 1842 от 11.04.011, доверенность от 20.06.2011 со специальными полномочиями,

от Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

апелляционное производство N 05АП-6332/2011

на решение от 26.07.2011

судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-6832/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

к Общественной организации "Владивостокское общество помощи детям"

о внесении изменений в договор

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Росимущества в Приморском крае обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Общественной организации "Владивостокское общество помощи детям" о внесении следующих изменений в договор от 01.05.2006 N 223/06:

1. Внести изменения в Приложение N 1 (Перечень объектов недвижимости по адресу: пос. Раздольное, ул. Лазо, 57) к договору на аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации от 01.05.2006 N 223/06, исключив из него здание - общежитие и здание - медицинский пункт, расположенные по адресу: Надеждинский район, пос. Раздольное, ул. Лазо, 57.

2. Внести изменения в договор на аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации от 01.05.2006 N 223/06 путем включения в него пункта 2.2.17, изложив его в следующей редакции "2.2.17 В течение месяца со дня подписания Арендодателем настоящего договора застраховать арендуемое имущество за свой счет на весь срок аренды от рисков, наступление которых может привести к невозможности использования этого имущества по их прямому назначению или ухудшению их состояния, предусмотренного настоящим договором и предоставить документы Арендодателю".

3. Внести изменения в договор на аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации от 01.05.2006 N 223/06, изложив пункт 3.1. раздела 3 (Платежи и расчеты по договору) в следующей редакции: "3.1. За имущество, указанное в пункте 1.1 раздела 1 договора, арендная плата в месяц, определенная в соответствии с отчетом ООО "Центр развития инвестиций" N 14-2010/08/2 от 09.06.2010 составляет 20390,0 руб. (без учета НДС) и оплачивается Арендатором, на счет по учету доходов федерального бюджета, открытый органу федерального казначейства N 40101810900000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Приморскому краю г. Владивосток, БИК 040507001.

При заполнении платежного поручения, "Получателем" являются: УФК по Приморскому краю (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае); ИНН 2540155517; КПП 254001001 в поле 104 указать код бюджетной классификации 167 111 09041 01 0000 120, в поле 105 указать код ОКАТО 05 401 000 000 в поле "Назначение платежа" указывается: N договора аренды, период оплаты. Оплата производится по безналичному расчету. НДС - в отделение Федерального казначейства МФ РФ по месту регистрации предприятия в инспекции ФНС России".

4. Внести изменения в договор на аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации от 01.05.2006 N 223/06, изложив пункт 3.7. раздела 3 (Платежи и расчеты по договору) в следующей редакции: "3.7. Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случаях: при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление арендной платы, порядок и условия ее внесения, при изменении рыночной арендной платы. Арендодатель уведомляет Арендатора об изменении арендной платы письмом, а также направляет для подписания дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы. Письмо и дополнительное соглашение направляется заказной почтой с уведомлением о вручении либо вручается должностному лицу Арендатора лично под роспись. Арендатор в недельный срок, с момента получения дополнительного соглашения, подписывает его и возвращает Арендодателю для дальнейшего оформления. В месячный срок с момента подписания дополнительного

соглашения Арендатор осуществляет его государственную регистрацию, в случае если договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом расходы по государственной регистрации дополнительного соглашения несет Арендатор".

5. Внести изменения в договор на аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации от 01.05.2006 N 223/06, изложив пункт 2.2.4. раздела 2 (Права и обязанности сторон) в следующей редакции: "2.2.4. Соблюдать требования к безопасной эксплуатации федерального недвижимого имущества, правила пожарной безопасности и техники безопасности, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности Арендатора и арендуемого им объекта. В случае несоблюдения Арендатором установленных законодательством Российской Федерации требований к безопасности эксплуатации федерального недвижимого имущества Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Арендодатель уведомляет Арендатора о расторжении договора аренды письмом, а также направляет для подписания соглашение о расторжении договора аренды. Письмо и соглашение о расторжении направляются заказной почтой с уведомлением о вручении либо вручается должностному лицу Арендатора лично, под роспись. Арендатор в недельный срок, с момента получения соглашения о расторжении, подписывает его и возвращает Арендодателю для дальнейшего оформления. В случае отказа Арендатора от подписания соглашения о расторжении договора аренды вопрос о расторжении договора аренды будет рассматриваться в судебном порядке".

Решением от 26.07.2011 Арбитражный суд Приморского края в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

Ссылается на существенное изменение обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении договора, поскольку на основании обращения ответчика от 15.03.2007 N 22 осуществлен перевод зданий из нежилого и специализированного фонда в жилой фонд, при этом законодательством предусмотрены иные условия при сдаче внаем жилых помещений.

Полагает, что размер арендной платы должен быть определен на основании отчета ООО "Центр развития инвестиций" N 14-2010/08/2.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает недоказанным истцом факта существенного изменения обстоятельств и наличия оснований для внесения изменений в заключенный договор аренды.

Представители Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю (арендодатель) и Общественной организацией "Владивостокское общество помощи детям" (арендатор) был заключен договор N 223/06 на аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: Приморский край, Надеждинский район, пос. Раздольное, ул. Лазо, 57 (общежитие (кор. 2 лит. А) общей площадью 2499,9 кв.м., убежище (лит. Р) общей площадью 415,7 кв.м., КПП (лит. Т) общей площадью 72,31 кв.м, столовая (лит. Ж) общей площадью 1587,3 кв.м., медицинский пункт (лит. Л) общей площадью 682,4 кв.м, склад (лит. П) общей площадью 403 кв.м, склад (лит. Н) общей площадью 415, 7 кв.м, склад (лит. М) общей площадью 406,1 кв.м, овощехранилище (лит. С) общей площадью 323,8 кв.м, спортзал (лит. Б) общей площадью 381 кв.м, чайная (лит. Е) общей площадью 296,5 кв.м, ПТО (лит. В) общей площадью 618,8 кв.м) с правом пользования земельным участком общей площадью 70000 кв.м., на котором расположены арендуемые здания для использования в целях размещения социального комплекса деревни "Семейный очаг". Срок действия договора предусмотрен п. 1.2. с 01.05.2006 по 31.10.2052.

Пунктом 3.1. договора установлено, что за указанное в п. 1.1. договора помещение арендатор выплачивает арендную плату в размере 3025 рублей в месяц. Сумма арендной платы определена в соответствии с отчетами ООО "Корона-ДиС" N 467.25.00.696-2005 и N 467.25.00.697-2005 по оценке рыночной величины арендной платы.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.06.2006.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю от 02.05.2007 N 192-р здание общежития, арендуемое ответчиком, было переведено из специализированного жилищного фонда в жилой фонд.

14.12.2009 Администрация Раздольненского сельского поселения Надеждинского муниципального района Приморского края приняла постановление N 348, которым разрешила ответчику перевод нежилого помещения медицинского пункта общей площадью 682,40 кв.м в жилое.

Материалами дела подтверждается неоднократное направление истцом ответчику предложений о внесении изменений в договор аренды N 223/06, а также проекта дополнительного соглашения к указанному договору.

Поскольку указанное дополнительное соглашение до настоящего времени ответчиком не подписано, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем истцом не представлено доказательств существенного нарушения договора арендатором либо наличия иных оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450 ГК РФ для изменения договора в судебном порядке.

Поскольку законом не предусмотрено страхование имущества за счет средств арендатора, порядок оплаты, изменения размера арендной платы, изменения в порядок расторжения договора в одностороннем порядке, предложенные истцом, также не предусмотрены требованиями закона, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований истца о внесении в договор соответствующих изменений.

Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ установлена также возможность изменения договора в судебном порядке в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Однако, изменение судебным решением договора в порядке, предусмотренном данной статьей, допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо не только наличие одновременно четырех условий, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи, но и установление одного из прямо названных в п. 4 ст. 451 ГК РФ обстоятельств (установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях). Доказательств наличия таких оснований истцом также не представлено.

Ссылки заявителя жалобы на то, что существенным изменением обстоятельств в данном случае является перевод зданий общежития и медицинского пункта из нежилого и специализированного фонда в жилой фонд подлежат отклонению.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает особенностей для договоров аренды жилых помещений, заключаемых с юридическими лицами.

Таким образом, условия, установленные при сдаче в наем жилых помещений, не подлежат применению к договорам аренды, заключаемым с юридическими лицами, соответственно, изменение статуса объектов на жилые не влечет изменение условий заключенного с юридическим лицом договора аренды.

Доводы заявителя основаны на неверном толковании норм материального права.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы истца о том, что жилые помещения подлежат передаче в муниципальную собственность, поскольку в соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В связи с тем, что требования истца о внесении изменений в договор аренды в части исключения из перечня арендуемых объектов здания общежития и медицинского пункта удовлетворению не подлежат, отсутствуют основания для удовлетворения требований о соответствующем изменении размера арендной платы по договору.

В силу изложенного оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.07.2011 по делу N А51-6832/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

И.Л. Яковенко

Судьи

Н.А. Скрипка С.Б. Култышев