Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2011 г. N 11АП-11872/11

город Самара

11 ноября 2011 г.

Дело N А65-4144/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:

от истца - не явился, извещен,

от ответчика - представитель Шаймарданов Р.Р., доверенность от 31.10.2011, ордер N 000044 от 03.11.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Низамова Ильшата Ильгизовича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.08.2011, принятое по делу NА65-4144/2011 (судья Никулина И.Г.)

по иску Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан (ОГРН 1051605067172), г. Альметьевск,

к индивидуальному предпринимателю Низамову Ильшату Ильгизовичу (ОГРН 308164428200028), г. Альметьевск,

о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды земельного участка,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Низамова Ильшата Ильгизовича к Исполнительному комитету Альметьевского муниципального района Республики Татарстан о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

исполнительный комитет Альметьевского муниципального района Республики Татарстан обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ИП Низамову Ильшату Ильгизовичу о взыскании 563569,72 руб. долга по арендной плате, пени и расторжении договора аренды земельного участка N МС 04-071-0894-АДМ от 12.01.2009 г..

Определением суда от 22.04.2011 в порядке ст. 130 АПК РФ к рассмотрению принято исковое заявление ИП Низамова Ильшата Ильгизовича к Исполнительному комитету Альметьевского муниципального района Республики Татарстан об изменении пункта 2.4 договора аренды в части изменения целевого назначения земельного участка под "индивидуальное жилищное строительство", указав на то, что поскольку земельный участок невозможно использовать под строительство гостиничного комплекса в связи с близким расположением к реке Урсалинка, возведение гостиничного комплекса невозможно как противоречащее положениям Водного кодекса РФ (Дело N А-65-6426/2011).

В последующем, ИП Низамов И.И. в порядке ст.49 АПК РФ изменил предмет иска, просил признать договор недействительной сделкой в силу ее ничтожности, по причине нарушения санитарных норм, которые не были соблюдены при организации торгов на право аренды земельного участка в силу ст.12 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.08.2011 года исковые требования удовлетворены, встречные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Республики Татарстан, ответчик обратился с апелляционной жалобой (с дополнениями), в которой просил судебный акт отменить, в иске исполкому отказать, удовлетворить встречные исковые требования.

Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального права, что в соответствии с п.2 ст.270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта. Заявитель жалобы считает, что действия исполкома свидетельствует о нарушении порядка предоставления земельного участка, в связи с этим согласно ст.168 ГК РФ договор аренды от 12.01.2009 г.. является недействительной (ничтожной) сделкой. По мнению заявителя жалобы, суд не исследовал фактические обстоятельства, свидетельствующих о полной невозможности исполнения ответчиком своих обязательств по договору. Следовательно, оснований для взыскания арендной платы не имелось, поскольку ИП Низамов не мог и не может в настоящее время использовать земельный участок в соответствии с его назначением.

03.11.2011 представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе (с учетом дополнения), поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, рассмотреть дело без его участия.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, отзыва, выслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета Альметьевского района и города Альметьевск от 11.01.2009 г.. N 14 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 12.01.2009 г.. заключен договор аренды земельного участка NМС 04-071-0894-АДМ, согласно которому ответчику передан в аренду земельный участок (с кадастровым номером 16:45:02 01 57:586) площадью 1 476 кв.м., расположенный по адресу: г.Альметьевск, Урсала, ул.Первомайская, юго-западнее жилого дома N1, земли населенных пунктов. Земельный участок передан ответчику по Акту приема-передачи от 12.01.2009 г.. для строительства гостиничного комплекса.

Срок договора аренды - по 12.01.2012г.

Государственная регистрация договора аренды в соответствии с положениями ст.ст.131, 164 ГК РФ произведена 08.10.2009 г..

Согласно п.2.4 договора величина ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком установлена в размере 16250 руб. 10 коп., которую арендатор должен перечислять равными долями ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца, о чем уведомить арендодателя в 3-хдневный срок (п.2.5 договора).

В соответствии с п.3.3 договора арендная плата исчисляется с начала срока действия договора, то есть распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01.02.2009 г.. (п.2.2 договора).

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по своевременному внесению арендной платы за ним образовалась задолженность.

07.07.2010 истец в адрес ответчика направил претензию N 3230/211 с требованием погасить сумму задолженности в полном объеме (л.д.5) и уведомление о расторжении договора аренды. Однако, задолженность не была погашена, земельный участок не возвращен.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Ответчик обратился со встречным иском о признании договора аренды земельного участка от 12.01.2009 г.. недействительной (ничтожной) сделкой, так как арендатор фактически не мог использовать земельный участок по назначению в виду нарушения арендодателем требований ст.6, ст.65 Водного кодекса РФ, поскольку земельный участок находится менее 5 метров от реки Урсалинка.

Удовлетворяя частично исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции, установив фактические обстоятельства дела, правомерно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со ст.307-309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено право сторон устанавливать в договоре аренды формы оплаты, в том числе, путем определения размера арендной платы, выраженный в твердой денежной сумме, или порядок его расчета.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что размер арендной платы участникам сделки определен, при этом ответчик арендные платежи не оплачивал, доказательств оплаты не представил, расчет не оспорил, требование о взыскании долга в размере 422502 руб. 60 коп. за пользование земельным участком за период с февраля 2009 года по март 2011 года заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору денежную сумму - неустойку (штраф, пени).

На сумму долга истец правомерно начислил 141067 руб. 12 коп. пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки за период с 11.03.2009 г.. по 11.04.2011 г.. (л.д.6) в соответствии с условиями п.2.7 договора.

Принимая во внимание, что просрочка по внесению арендной платы подтверждается материалами дела, однако процент неустойки (0,1%) высок по сравнению с действующей ставкой рефинансирования ЦБ РФ на момент и принятия решения (8,25%), учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон, в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд первой инстанции правомерно уменьшил размер пени до 20000 руб.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, в частности, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В связи с нарушением ответчиком положений договора аренды, 07.07.2010 г.. истец направил ответчику претензию с требованием о погашении задолженности и расторжении договора, которая была оставлена ответчиком без исполнения.

Ввиду ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств в части своевременного внесения арендной платы в соответствии с условиями договора, при отсутствии возражений ответчика, признавшего исковые требования истца в указанной части, суд правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды. В этой части решение суда первой инстанции не обжалуется.

Встречные исковые требования о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой отклоняются по следующим основаниям.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 3 ст. 12 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.

Из материалов дела следует, что проект границ испрашиваемого земельного участка по заявлению ИП Низамова И.И. составлен 27.04.2007 г..

29.06.2007 г.. Юго-Восточным территориальным управлением Министерства экологии и природных ресурсов РТ ответчику выданы Технические условия N 572, согласно которым часть испрашиваемого земельного участка подпадает в водоохранную зону реки Урсалинка (от границы участка до реки Урсалинка - 15м). В связи с этим ответчику рекомендовано представить до начала строительства объекта проект строительства к государственной экспертизе, предусмотреть расстояние до реки от автостоянки не менее 50м, а также предусмотреть сооружения, обеспечивающие охрану водного объекта от загрязнения, засорения, истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды (ст.65 Водного кодекса РФ), а именно предусмотреть систему сбора и очистки ливневых сточных вод с территории комплекса.

Принимая во внимание, что проект границ земельного N 95 согласован надлежащим образом, в том числе и заместителем главного Государственного санитарного врача по РТ по Альметьевскому району и г.Альметьевск - начальником ТО ТУ Роспотребнадзора, встречное исковое требование ответчика о признании недействительным (ничтожным) договора аренды является необоснованным.

Кроме этого в материалах дела имеются сведения Управления "Татнефтегазпереработка" ОАО "Татнефть". Из которых следует, что после уточнения координат рассматриваемого земельного участка установлено, что действительно небольшая часть земельного участка находиться над бездействующим трубопроводом, который приведен в безопасное состояние.

Согласно письму Юго-восточного территориального управления Министерства экологии и природных ресурсов РТ от 19.09.2011 г.. следует, что водоохранная зона р.Урсалинка составляет 50м в соответствии с положениями Водного кодекса РФ. При этом в границах водоохранных зон допускается проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом от 14 июля 2008 г. N 118-ФЗ "О внесении изменений в Водный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, при наличии необходимых согласований (л.д.40, т.1), с учетом того, что ответчик, являясь арендатором земельного участка, вправе был самостоятельно обратиться с требованием об освобождении земельного участка от находящегося имущества, однако, таким правом не воспользовался, в связи с этим принял на себя риск неблагоприятных последствий. Кроме того, с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка ответчик не обращался, земельный участок по акту приема-передачи истцу не возвратил.

Из материалов дела следует, что предметом договора аренды от 12.01.2009 г.. N МС 04-071-0894-АДМ является земельный участок с кадастровым номером (16:45:02 01 57:586). Согласно кадастровому паспорту земельного участка он предоставлен "под строительство гостиничного комплекса" (т,1, л.д.69-70).

Договор аренды заключен в соответствии с постановлением Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района N 14 от 11.01.2009 г.. (л.д.64, т.1) для строительства гостиничного комплекса.

Согласно п.6 Правил землепользования и застройки города Альметьевска Альметьевского муниципального района РТ, утвержденных Советом Альметьевского муниципального района РТ N 366 от 25.12.2009 г.. (л.д.37-39, т.2) в границах водоохранных зон допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию и эксплуатация хозяйственных и иных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Пунктом 7 Правил установлено, что ширина водоохраной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью от 10 до 50 км. - в размере 100 метров.

По данным государственного водного реестра России длина реки Урсалинка составляет 12 км. (л.д.40, т.1).

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для признания сделки недействительной (ничтожной).

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец не исполнил обязательство по предоставлению земельного участка в соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендуемый земельный участок невозможно использовать по назначению, отклоняется в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как подтверждено материалами дела, арендатор без каких-либо оговорок подписал акт приема-передачи земельного участка от 12.01.2009, тем самым согласился с условиями договора в отношении состояния имущества, переданного в аренду (л.д.10,т.1).

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств неисполнения истцом обязательств по предоставлению земельного участка в соответствии с требованиями части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме этого, данная статья определяет последствия нарушения обязательных требований в отношении имущества, сдаваемого в наем, к которым признание договора недействительным не относится.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков в арендованном имуществе арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Однако доказательства того, что ответчиком к истцу предъявлялись такие требования и претензии по данному поводу, в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, заключение спорного договора аренды производилось в установленном законом порядке, на основании решения органа местного самоуправления.

Довод жалобы о том, что ответчик не мог использовать по назначению земельный участок вследствие предоставления арендодателем земельного участка в связи с нарушением законодательства, не подтверждается материалами дела.

Договор аренды земельного участка по основанию предоставления имущества не соответствующего целям его использования арендатором оспорен не был, в части расторжения договора аренды решение суда первой инстанции не обжалуется.

Из материалов дела усматривается, что стороны при заключении договора аренды и передаче земельного участка предпринимателю не имели разногласий по определению предмета аренды, не имелось претензий со стороны арендатора, касающихся состояния полученного в пользование земельного участка, а также разногласий в части определения существенных условий договора.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Отсутствие санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии предполагаемого использования земельного участка санитарным правилам не влечет ничтожность названного договора аренды.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств того, что он не мог пользоваться арендованным участком в спорный период.

С учетом исследованных доказательств суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды заключен в соответствии с действующим законодательством, оснований для признания его ничтожным не имеется.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба - удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы заявителя по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 августа 2011 года по делу N А65-4144/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев