Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2011 г. N 09АП-27407/11

г. Москва

14 ноября 2011 г.

Дело N А40-48448/11-6-396

Резолютивная часть постановления объявлена 7 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2011 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Барановской Е.Н.,

судей Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Институт практического востоковедения" на решение Арбитражного суда г.Москвы от 17 августа 2011 года по делу N А40-48448/11-6-396, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

по иску Учреждения Российской Академии наук Институт Дальнего Востока РАН (ОГРН 1037739128613, ИНН 7727060510

к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Институт практического востоковедения" (ИНН 7703165665)

3-е лицо - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом

о взыскании 1 210 145 руб. 40 коп.

при участи в судебном заседании:

от истца: Фатеева Э.И. по доверенности от 28.03.2011 г.

от ответчика: Федорина К.А. по доверенности от 01.07.2011 г., Надмидов О.А. по доверенности от 02.09.2011 г.

В судебное заседание не явились: 3-е лицо - извещено.

УСТАНОВИЛ:

Учреждение Российской Академии наук Институт Дальнего Востока РАН (далее - Институт Дальнего Востока РАН, ИДВ РАН) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Институт практического востоковедения" (далее - Институт практического востоковедения, НОУ ИПВ) о взыскании суммы 1 210 145 руб. 40 коп., составляющей 940 607 руб. 50 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды N 2008-36 от 25.06.2008 г. за период с 01.12.2010 г. по 14.03.2011 г., 26 874 руб. 50 коп. - штраф за просрочку в возврате арендуемых помещений, 192 421 руб. 17 коп. - пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 06.12.2010 г. по 25.04.2011 г., 41 242 руб. 23 коп. - задолженность по оплате коммунальных платежей за период с января по февраль 2011 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.08.2011 г. по делу N А40-48448/11-6-396 требования, заявленные ИДВ РАН, удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, а также в части взыскания штрафа - в заявленной сумме, в части взыскания пени - в размере 6 000 руб. В остальной части в удовлетворении заявленного иска отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное выше решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, договор аренды N 2008-36 от 25.06.2008 г. и дополнительное соглашение к нему от 15.06.2010 г. N 1 являются незаключенными, поскольку не прошли государственную регистрацию, в связи с чем основания для взыскания арендной платы, начисленной по указанному договору, пени и штрафа у суда отсутствовали.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

3-е лицо, будучи надлежащим образом извещено о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечило.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:

Материалами дела установлено, что 25.06.2008 г. между Институтом Дальнего Востока РАН (Арендодатель) и Институтом практического востоковедения (Арендатор) был подписан договор аренды N 2008-36 недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в соответствии с условиями которого Арендодатель обязался предоставить Арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения общей площадью 273,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Нахимовский пр-т, д.32, 10-й этаж, пом.П, комн.1,1а,1б,2,12.13,28,29,30,31,34, для использования в качестве офисов и учебных классов (аудиторий).

Как видно из материалов дела, нежилые помещения, являющиеся объектом аренды, принадлежат ИДВ РАН на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77 АК 384908 от 10.08.2009 г.

Вышеназванный договор аренды в установленном законом порядке согласован истцом с Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по управлению имуществом Российской академии наук и вице-президентом Российской Академии наук.

Срок действия договора аренды предусмотрен сторонами в разделе 2 и составляет с 01.07.2008 г. по 30.06.2009 г., дополнительным соглашением к договору от 15.06.2009 г. стороны продлили срок аренды и установили новый срок аренды с 01.07.2009 г. по 30.06.2010 г., а дополнительным соглашением N 2 к договору срок аренды был продлен до 31.12.2010 г.

В разделе 5 договора предусмотрена ставка арендной платы за арендуемый кв. метр площади, а также установлен порядок и срок ее оплаты.

Как следует из материалов дела, помещения истцом переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.07.2008 г., а 14.03.2011 г. ответчик по акту приема-передачи возвратил указанные выше помещения истцу.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылался на то, обязательства по внесению арендных платежей по упомянутому выше договору и дополнительным соглашениям к нему ответчиком надлежащим образом не исполнены, его задолженность по оплате арендных платежей за период с 01.12.2010 г. по 14.03.2011 г. составляет 940 607 руб. 50 коп., 41 242 руб. 23 коп. составляет задолженность по оплате коммунальных платежей за период с января по февраль 2011 г. и настаивает на принудительном взыскании долга, а также пени за просрочку оплаты арендных платежей, предусмотренной п. 6.1 договора, и штрафа за задержку сдачи помещений, начисленного на основании п. 6.2 договора.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности исковых требований и принял решение об удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, а также в части взыскания штрафа - в заявленной сумме, в части взыскания пени - в размере 6 000 руб., применив к требованиям о взыскании пени положения, предусмотренные ст. 333 ГК РФ.

По мнению судебной коллегии, указанные выше выводы суда первой инстанции не соответствуют требованиям, предусмотренным действующим законодательством, и являются неправомерными.

Так, согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, считается равным году.

Исходя из смысла данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации рекомендаций срок действия договора аренды N 2008-36 от 25.06.2008 г., заключенного сторонами на период с 01.07.2008 г. по 30.06.2009 г., а также срок действия дополнительного соглашения N 1 к указанному договору, заключенного на период с 01.07.2009 г. по 30.06.2010 г., считается равным году.

В этой связи, в соответствии с положениями ст. 60-9 п.2 ГК РФ указанный выше договор аренды N 2008-36 от 25.06.2008 г. и дополнительное соглашение к нему N 1 от 15.06.2009 г. в установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ порядке подлежали государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако, как видно из материалов дела и не оспаривается истцом, государственная регистрация данного договора и дополнительного соглашения к нему в установленном законом порядке не была осуществлена.

При таких обстоятельствах, договор аренды N 2008-36 от 25.06.2008 г. и дополнительное соглашение к нему N 1 от 15.06.2009 г. между ИДВ РАН и НОУ ИПВ являются незаключенными.

Незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.

При таких обстоятельствах, правовые основания для удовлетворения исковых требований о взыскании с Института практического востоковедения пени по п. 6.1 и штрафа по п.6.2 договор аренды N 2008-36 от 25.06.2008 г. у суда первой инстанции отсутствовали, а требования истца в указанной части подлежат отклонению.

Вместе с тем, как видно из материалов дела и не оспаривается ответчиком, последний фактически пользовался спорными нежилыми помещениями в указанный истцом период времени, в связи с чем обязан оплатить за пользование помещениями, в противном случае на стороне ответчика возникнет неосновательное обогащение.

Более того, незаключенность договор аренды сама по себе не лишает истца права требования и не дезавуирует обязанность ответчика оплаты за фактическое использование помещений.

Как следует из содержания договора (п.5.2), арендная плата установлена сторонами в размере 10 000 руб. за 1 кв.м. в год не включая НДС, на основании Отчета об оценке N АИ-54/08-1 от 29.04.2008 г., выполненного ООО "Центр оценки собственности".

При таких обстоятельствах, судебная коллегия, учитывая установленную отчетом рыночную ставку арендной платы, а также руководствуясь положениями ст. 424 ГК РФ, считает правомерным взыскание с ответчика задолженности за фактическое пользование спорными помещениями в заявленной сумме, т.е. 940 607 руб. 50 коп. и задолженности по оплате коммунальных платежей в сумме 41 242 руб. 23 коп., взыскание которой ответчик не оспаривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, 269 п.2, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.08.2011 г. по делу N А40-48448/11-6-396 отменить в части взыскания с НОУ ВПО "Институт практического востоковедения" 26 874 руб. 50 коп. штрафа, 6 000 руб. пени. В указанной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение в части взыскания с НОУ ВПО "Институт практического востоковедения" государственной пошлины в сумме 23 216 руб. 12 коп. изменить. Взыскать с НОУ ВПО "Институт практического востоковедения" в пользу Учреждения Российской Академии наук Институт Дальнего Востока РАН 20 513 руб. 98 коп. - в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с Учреждения Российской Академии наук Институт Дальнего Востока РАН в пользу в пользу НОУ ВПО "Институт практического востоковедения" 2 000 руб. - в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Н. Барановская

Судьи

Н.И. Панкратова Е.Е. Кузнецова