Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2011 г. N 09АП-27591/11

г. Москва

16 ноября 2011 г.

Дело N А40-71346/11-10-605

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2011 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Барановской Е.Н.,

судей Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2011 г. по делу N А40-71346/11-10-605

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к Открытому акционерному обществу "Автобытсервис" (ОГРН 1027739231706)

о расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: Любышева О.В. по доверенности от 28.02.2011 г.,

от ответчика: Островская Г.В. по доверенности от 30.07.2011 г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Открытому акционерному обществу "Автобытсервис" (далее - ОАО "Автобытсервис") о расторжении договора аренды земельного участка N М-02-018904, заключенного сторонами 24.09.2002 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2011 г. по делу N А40-71346/11-10-605 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного иска.

По мнению заявителя жалобы, основанием для расторжения спорного договора является нарушение ответчиком целевого использования земельного участка, предусмотренного п. 6.1 договора аренды, однако суд первой инстанции указанным обстоятельствам не дал надлежащей правовой оценки.

Заявитель жалобы указывает, что ответчиком производились предпроектные работы, не относящиеся к работам по освоению земельного участка, как то предусмотрено условиями договора, тогда как земельный участок был предоставлен для целей проектирования, строительства.

Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному иску, срок начала и окончания строительства в договоре аренды земельного участка не является существенным условием договора и не влияет на основания расторжения договора.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал. Просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда законным и обоснованным, просил его оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Из материалов дела следует, что 24 сентября 2002 года между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (Арендодатель) и ОАО "АВТОСБЫТСЕРВИС" (Арендатор) заключен договор аренды N М-02-018904, в соответствии с условиями которого Арендатору в аренду был предоставлен земельный участок площадью 7 000 кв.м. (кадастровый номер 77:02:016006:009), имеющий адресные ориентиры: г.Москва, ул. Красная Сосна, промзона 52.

Согласно п.2.1 договора срок его действия составляет до 12.11.2045г. Государственная регистрация договора в установленном законом порядке произведена 25.12.2002 г. за N 77-77-05-593/2002-12638.

В соответствии с п. 1.1 договора земельный участок предоставлен Арендатору для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации производственно-складской базы.

Пунктами 4.5 и 4.6 договора предусмотрено, что Арендатор обязуется начать строительство не позднее 01.11.2004 г. и завершить его до 01.11.2006 г.

Дополнительным соглашением от 02.03.2006 г. стороны изменили сроки, предусмотренные пунктами 4.5, 4.6 договора, соответственно начало строительства- не позднее до 01.11.2005 г. и завершение строительства - до 01.11.2006 г.

Согласно п.4.12. договора в случае невыполнения установленного срока начала строительства Арендатор обязуется освободить земельный участок

Из материалов дел усматривается, что истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 21.04.2011 г.. N 33-ИТ2-154/11-0-0, в котором Арендодатель информировал Арендатора о неисполнении последним договорных обязательств в части строительства производственно-складской базы в установленный срок и предупредил о необходимости исполнения обязательств по договору и использования земельного участка в соответствии с целями и условиями его предоставления.

Впоследствии, 18.05.2011 г.. письмом N 33-ИТ2-154/11-(1)-0 истец направил ответчику

предложение о расторжении договора аренды, на которое ответчиком направлено истцу обращение от 08.06.2011 г. N 16 с просьбой вынести вопрос о дальнейшей реализации проекта на рассмотрение Градостроительной земельной комиссии города Москвы.

В настоящем иске истец в связи неисполнением ответчиком условий договора по строительству производственно-складской базы в установленный срок и не использованием спорного земельного участка в указанных целях в течение более трех лет просит на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 4 ст. 46 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) в принудительном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.09.2002 г.. N М-02-018904.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для принудительного расторжении договора и наличием оснований для применения пропуска срока исковой давности и отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции правомерными в связи со следующим.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 23 Постановления от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450, 619, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Между тем, истец таких доказательств не представил. Как видно из материалов дела, арендные платежи производятся ответчиком в соответствии с условиями договора аренды, какой-либо задолженности по арендной плате не имеется, что истцом не оспаривается.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно п.п. 4.1 - 4.6 спорного договора аренды и дополнительного к нему соглашения Арендатор помимо строительства и ввода построенного объекта в эксплуатацию, обязан провести мероприятия по получению согласований и получения разрешительной документации для строительства производственно-складской базы и обеспечить ее ввод в эксплуатацию в установленном порядке в срок до 01.11.2006 г.

Ранее действовавшим Законом Москвы от 09.07.2003 г. N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" (далее - "Закон Москвы N 50") предусматривалось осуществление арендаторами подготовки заключений Мосархитектуры о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам использования территории от 01.11.2005 N 07-02-2885-05/301-05 и от 01.12.2006 N07-02-2885-05/302-06.

Судом первой инстанции установлено, что ответчиком были получены положительные заключения от ГлавАПУ, Департамента природопользования и охраны окружающей среды г.Москвы, Департамента земельных ресурсов города Москвы, департамента имущества г.Москвы, Управлением гражданской защиты Москвы, УГПН ГУ МЧС, ТУ Роспотребнадзора.

Указанные документы легли в основу Акта разрешенного использования и выдачи разрешения на строительство в г. Москве.

В связи с началом подготовки проекта планировки промзоны N 52 "Северянин" выпуск разрешенного использования земельного участка был приостановлен (заключение ГУП "МЦОРТ" от 28.11.2006 г.. N 1197).

Согласно письму НИаПИ Генплана г.Москвы от 14.04.2008 г.. N 200-02-2762/8-(9)-1 срок утверждения проекта планировки - 2008-2009 г.г., однако проект планировки промзоны N 52 "Северянин" до настоящего времени не утвержден.

В связи с вступлением 03.08.2008 г. в силу Градостроительного кодекса города Москвы, Закон Москвы N 50 прекратил свое действие, в результате чего основанием для проектирования и строительства стали являться Генеральный план г.Москвы, документы по планировке территории.

Кроме этого, Градостроительный кодекс города Москвы отменил необходимость подготовки Акта разрешенного использования земельного участка, в связи с чем ответчику было предложено инициировать процедуру выпуска Градостроительного плана земельного участка.

В период 2008-2009 годов в рамках подготовки Генерального плана г.Москвы функциональное назначение квартала, в котором расположен земельный участок, был изменен на общественную деловую зону, что исключало возможность для арендатора проектировать, строить и в дальнейшем эксплуатировать производственно-складскую базу.

В июле 2009 г.. в целях освоения участка в соответствии с установленным функциональным назначением квартала и создания условий по изменению целевого назначения земельного участка, ответчиком были разработаны предпроектные предложения по размещению на земельном участке многофункционального гостинично-делового комплекса с апартаментами, которые были утверждены 30.10.2009 г. на заседании Регламентной комиссии Архитектурного совета г. Москвы (протокол N 32), что повлекло процедуру выпуска градостроительного плана земельного участка.

29 июня 2010 года Главным Архитектором утвержден градостроительный план земельного участка, в связи с чем ответчик в целях внесения соответствующих изменений в договора аренды земельного участка обратился в Департамент земельных ресурсов города Москвы, на что получил отказ.

Основанием отказа явился пропуск срока завершения строительства, в связи с чем ответчику было рекомендовано обратиться в Москонтроль в соответствии с Постановлением Правительства г.Москвы от 27.03.2007 г.. N 196-ПП.

На обращение ответчика от 27.01.2011 г. N 61 ответ от Москонтроля не поступил.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в настоящее время ответчик принимает меры по приведению вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с градостроительным планом земельного участка.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ, для отказа арендодателю в прекращении арендных отношений.

Из материалов дела также усматривается, что в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По правилам п. 2 ст. 200 ГК РФ срок исковой давности по обязательствам с определенным сроком исполнения начинает течь по окончании срока исполнения.

Поскольку в настоящем случае срок исполнения обязанности по завершению строительства установлен не позднее 01.11.2006 г. (с учетом дополнительного соглашения к договору аренды от 02.03.2006 г..), судебная коллегия считает обоснованным и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что срок исковой давности по требованию о расторжении договора истек 01.11.2009 г.

Настоящий иск был заявлен 27.07.2011 г. т.е. за пределами срока исковой давности, в связи с чем, с учетом положения п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г. N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", исковые требования Департамента земельных ресурсов города Москвы правомерно отклонены судом первой инстанции и в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что ответчиком производились предпроектные работы, не относящиеся к работам по освоению земельного участка, тогда как земельный участок был предоставлен для целей проектирования, строительства, судебной коллегией не принимается, так как доказательства того, что спорный земельный участок был предоставлен ответчику в аренду при наличии проведенных работ, предшествующих проектированию и строительству, истцом не представлены.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента земельных ресурсов города Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 105, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2011 г. по делу N А40-71346/11-10-605 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Е.Н. Барановская

Судьи

Н.И. Панкратова Е.Е. Кузнецова