Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2011 г. N 15АП-12416/11

город Ростов-на-Дону

18 ноября 2011 г.

дело N А32-14273/2011 15АП-12416/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей М.В. Ильиной, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крахмальной М.П.

при участии:

от истца: Савочка М.П., доверенность от 25.07.2011 N 7/11,

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежаще.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Акватория"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 20.09.2011 по делу N А32-14273/2011

по иску ООО "Кубаньгазстройкомплект" (ОГРН 1022301197731, ИНН 2308043956),

к ответчику ООО "Акватория" (ОГРН 1070107000523, ИНН 0107012513)

о расторжении договора, взыскании задолженности и пени,

принятое судьей Березовской С.В.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кубаньгазстройкомплект" (далее истец), г.Краснодар обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Акватория" (далее ответчик), пос. Яблоновский, Республика Адыгея о расторжении договор аренды нежилых помещений от 19.11.2010 N 25/10-А, взыскании с ответчика 265844 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате за апрель - июль 2011, 17508 руб.03 коп. пени., об обязании ответчика освободить занимаемое им помещение (лист дела 98, 102).

Заявленные требования мотивированы ненадлежащим исполнением истцом договора аренды, что привело к образованию задолженности по арендной плате за период с апреля по июль 2011 г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20 сентября 2011 г. суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму задолженности в размере 265844 руб.58 коп., пени 17508 руб. 03 коп., расторг договор аренды от 19.11.2010 N 25/10-А, заключенный сторонами, обязал ответчика передать истцу по акту приема -передачи имущество, являющееся предметом договора аренды: нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Краснодар, ул.Шоссе Нефтяников,37 на первом этаже литер Ц общей площадью 434,2 кв.м.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Акватория" обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции, сославшись на следующие доводы.

При вынесении суд не учел представленную ответчиком квитанцию об оплате долга на сумму 52408 руб. 06 коп. и заявление на имя директора ООО "Кубаньгазстройкомплект" о проведении зачета. Дополнительным соглашением N 1 от 19.11.2010 г. к договору аренды, заключенному сторонами, предусмотрен текущий ремонт арендуемого помещения, указанное заявление содержало просьбу о зачете затраченной суммы на ремонт (стоимость электроэнергии и стоимость окон) в счет задолженности по арендной плате.

Досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, однако, истец обратился в суд до истечения 30-дневного срока. Заявитель жалобы просит решение отменить, в иске отказать.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Кубаньгазстройкомплект" указало, что сумма, затраченная на ремонт помещений, отражена в дополнительном соглашении и составляет 198 122 руб.36 коп. Представленные ответчиком документы не влияют на окончательный расчет указанной суммы, так как арендатор обязан согласовать выполнение работ с арендодателем и оформить это дополнительным соглашением. Работы, выполненные ответчиком и представленные в подтверждение документы, не согласованы истцом, предъявлены только в ходе рассмотрения дела. Довод о несвоевременном внесении арендных платежей истец считает необоснованным, так как за период аренды никаких платежей по арендной плате в его адрес не поступало. Истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца доводы отзыва поддержал.

Заявитель жалобы, уведомленный о рассмотрении жалобы надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления по данным Почты России, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.11.2010 между ООО "Кубаньгазстройкомплект" (арендодатель) и ООО "Акватория" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 25/10-А, согласно условиям которого арендатору во временное владение и пользование предоставлены нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Краснодар, ул.Шоссе Нефтяников, 37, сроком на одиннадцать месяцев, для использования под кафе. По акту приема-передачи N 1 от 19.11.2010 г. помещения переданы арендатору.

Согласно п. 4.2. размер ежемесячной арендной платы состоит из основной и переменной части: размер основной части арендной платы установлен в сумме 103275 руб., в т.ч. НДС - 18 %., переменная часть заключается в оплате услуг связи, электроэнергии, водоснабжения, отопления на основании выставленного счета с приложением копий первичных документов поставщиков услуг.

Дополнительным соглашением N 1 от 19.11.2010 к договору N 25/10-А от 19.11.2010 г.стороны согласовали производство арендатором текущего ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Краснодар, ул.Шоссе Нефтяников, 37, на первом этаже под литером "Ц" общей площадью 434,20 кв.м., в счет арендной платы, в срок до 31.01.2011, согласно сметы, утвержденной арендодателем и актам выполненных работ (Приложение N 1). В период с 19.11.2010 до 31.01.2011 арендатор обязался возместить расходы за электроэнергию, водоснабжение, отопление, арендная плата не взимается.

Оплата за аренду нежилых помещений начинается с 01.02.2011 года.

При этом, согласно п. 2 указанного дополнительного соглашения, арендная плата за февраль месяц составила 51637 руб. 50 коп., к зачету за февраль месяц принимается сумма в размере 51637 руб. 50 коп.; арендная плата за март месяц составляет: 51637 руб. 50 коп., к зачету за март месяц принимается сумма в размере 51637 руб. 50 коп.; арендная плата за апрель месяц составляет: 51637 руб. 50 коп., к зачету за апрель месяц принимается сумма в размере 51637 руб. 50 коп.; арендная плата за май месяц составляет: 60065 руб. 14 коп., к зачету за май месяц принимается сумма в размере 43209 руб. 86 коп. Итого общая сумма, принимаемая к зачету, составляет 198122 руб. 36 коп.

Последующая арендная плата, согласно п. 4.2. договора аренды нежилого помещения N 25/10-А от 19.11.2010, составляет 103275 руб.

Обязанность предпринимателя по внесению платы за весь период пользования помещениями вытекает из закона и пункта 3.3.2 договора аренды, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст.ст.309,310, п.1 ст. 614 ГК РФ).

За период с апреля по июль 2011 г. арендодатель отыскивает арендную плату в размере 265 844 руб. 58 коп.

Ответчик, не оспаривая заявленную истцом сумму, считает, что в счет арендной платы должна быть учтена сумма 59294 руб. 58 коп.: оплата за электроснабжение -30020 руб. 58 коп. и замена окон -29274 руб.

Между тем, пунктом 3.3. 6. договора аренды предусмотрено: вопросы по текущему ремонту оговариваются сторонами путем подписания дополнительного соглашения, сметы утвержденной арендодателем и актов выполненных работ, в которых отражаются сроки и стоимость выполненных работ.

Ответчиком не представлено суду первой инстанции дополнительное соглашение относительно заявленной суммы, заключенное в соответствии с пунктом 3.3.6 договора, смета, акты выполненных работ, сведения о количестве потребленной электроэнергии. Представитель истца в суде первой инстанции заявил, что арендодатель готов учесть затраченные суммы при подтверждении документально произведенных затрат.

Учитывая доводы истца и ответчика и представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности взыскания с ответчика в пользу истца заявленной суммы задолженности по арендной плате в размере 265 844 руб. 58 коп. Затраченную сумму на ремонт ответчик не лишен возможности истребовать в судебном порядке с истца, представив в подтверждение доказательства понесенных расходов.

Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено начисление неустойки при просрочке оплаты задолженности по арендной плате из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Согласно пункту 4.3 договора аренды оплата основной части арендной платы производится ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца.

Истцом начислена пеня за период с 06.04.2011 г. по 25.07.2011 г. в сумме 17508 руб.03 коп., расчет выполнен правильно.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд обоснованно взыскал неустойку с ответчика в пользу истца.

В материалы дела ответчиком не представлено доказательств оплаты арендных платежей за период действия договора, несмотря на обязанность ежемесячно вносить основную часть арендной платы (пункт 4.3 договора).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части 3 статьи 619 Кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть 3 статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Кодекса.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Истец в адрес ответчика заказным письмом с описью вложения направил претензии от 26.04.2011 г. N 0007, от 10.05.2011 N0008 о погашении задолженности по арендной плате. 31.05.2011 г. истцом заказной корреспонденцией с описью вложения направлено уведомление N0012 о расторжении договора с указанием срока возврата арендованных помещений до 07.06.2011 г. Порядок соблюдения истцом досудебного порядка расторжения договора ответчик не отрицает.

Довод жалобы об обращении в суд до истечения 30-дневного срока, как основание для отмены решения, отклонен.

В уведомлении, направленном истцом в адрес ответчика установлен срок для расторжения договора до 07.06.2011 г., не получив ответ, истец обратился в суд с иском 06.06.2011 г., нарушений ст.452 ГК РФ в данном случае не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

При подаче апелляционной жалобы государственная пошлина оплачена в размере 2000 руб. по квитанции от 07.10.2010 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2011 по делу N А32-14273/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов