Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2011 г. N 18АП-11129/11

г. Челябинск

18 ноября 2011 г.

Дело N А76-3765/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 ноября 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Баканова В.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Коркинского муниципального района Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.09.2011 по делу N А76-3765/2011 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации Коркинского муниципального района - Манаенкова Ю.В. (доверенность N 54 от 02.09.2011);

общества с ограниченной ответственностью "СтройМаг" - Дёрин С.Г. (доверенность от 13.10.2011), Дейтина Н.А. (доверенность от 13.10.2011);

Администрации Коркинского городского поселения - Дылкина Т.В. (доверенность N 07 от 21.01.2011).

Администрация Коркинского муниципального района Челябинской области (далее также - администрация Коркинского муниципального района, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строймаг" (далее - ООО "Строймаг", общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 14.08.2010 N 3214 земельного участка с кадастровым номером 74:31:0101028:37, общей площадью 10217 кв.м., расположенного в Челябинской области, г. Коркино, пер. Троицкий (т. 1, л.д. 4-5).

Определением суда от 17.08.2011 к участию в деле в качестве третье лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Коркинского городского поселения Коркинского муниципального района Челябинской области (далее - администрация г. Коркино, третье лицо; т. 1, л.д. 90-92).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.09.2011 (резолютивная часть объявлена 14.09.2011) в удовлетворении иска отказано (т. 2, л.д. 115-121).

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация Коркинского муниципального района (далее также - податель жалобы) обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить (т. 2, л.д. 123-129).

Податель жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции, полагает, что имеет место нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В частности, администрация обращает внимание апелляционного суда на разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14, и утверждает, что устранение ответчиком допущенных нарушений после предъявления иска в суд не может быть препятствием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды. Истец полагает, что положение о разумном сроке ответчиком соблюдено не было. Во исполнение требований статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации податель жалобы направлял контрагенту письменные претензии от 28.05.2010, 24.08.2010 и 02.03.2011. В связи с этим, администрация Коркинского муниципального района полагает, что имеются основания для удовлетворения иска о расторжении договора аренды.

Истец также ссылается на пункты 3.2, 4.4.3 договора аренды от 14.04.2010 N 3214, на положения статей 1, 421 Гражданского кодекса РФ и утверждает, что обществом "Строймаг" допущено существенное нарушение условий договора аренды.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы, изложенные в жалобе, поддержала; представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, представитель третьего лица, полагал доводы жалобы необоснованными, решение суда не подлежащим изменению.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что на основании Постановления администрации Коркинского муниципального района от 18.12.2009 N 2389 указанным муниципальным образованием (арендодатель) и обществом "Строймаг" (арендатор) заключен договор аренды от 14.04.2010 N 3214 земельного участка (находящегося в государственной собственности) с кадастровым номером 74:31:0101028:37, общей площадью 10217 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Коркино, пер. Троицкий (далее - участок N 37) - для строительства магазина промышленных товаров и автомобильной стоянки до 50 машиномест (т. 1, л.д. 8-9).

Границы земельного участка N 37 зафиксированы в кадастровом паспорте данного объекта недвижимости. На кадастровый учёт земельный участок поставлен 07.12.2009 (т. 1, л.д. 17; т. 2, л.д. 73-75).

Условия внесения арендной платы урегулированы сторонами договора в разделе 3 (пункты 3.1-3.4). В частности, арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 25 числа каждого месяца, последний взнос 10 декабря (п. 3.1 договора). Исполнением обязательств по внесению арендной платы является квитанция (п. 3.2 договора).

Размер аренды на 2010 год, а также порядок её определения, согласованы сторонами в приложении к договору (т. 1, л.д. 10). Так, итоговая сумма аренды за 2010 год составила 25 119 руб. 11 коп. На арендатора возложены следующие денежные обязательства: в срок до 25.06.2010 уплатить 12 559 руб. 55 коп.; в срок до 25.09.2010 уплатить 6 279 руб. 78 коп.; в срок до 10.12.2010 уплатить 6 279 руб. 78 коп.

Срок аренды участка N 37 установлен истцом и ответчиком на период с 18.12.2009 по 18.12.2012 (п. 2.1 договора).

Согласно пункту 3 условия договора аренды распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2010.

Договор аренды от 14.04.2010 N 3214 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.02.2011 (т. 1, л.д. 9).

Объект аренды передан администрацией-арендодателем обществу-арендатору по акту приема-передачи 14 апреля 2010 г. (т. 1, л.д. 11).

В период действия договора аренды общество допустило ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы. В связи с чем, истец направлял ответчику письменные претензии от 28.05.2010 и от 24.08.2010 (т. 1, л.д. 13-14; т. 2, л.д. 14), в которых предлагал в срок до 10.06.2010 погасить задолженность в размере 31 398 руб. 88 коп., а также в срок до 10.09.2010 погасить задолженность в размере 13 504 руб. 90 коп., соответственно.

22 февраля 2011 г. истцом составлен акт осмотра земельного участка N 37 (т. 1, л.д. 16). Из акта следует, что земельный участок, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Коркино, пер. Троицкий - забором не огорожен, свободен от строений и сооружений. Строительство на указанном земельном участке не ведется.

02 марта 2011 г. администрация Коркинского муниципального района направила в адрес ООО "Строймаг" письмо N 318 с предложением о расторжении договора аренды от 14.04.2010 N 3214 (т. 1, л.д. 18; т. 2, л.д. 13). Свою позицию арендодатель обосновывал неоднократным невнесением арендатором платы за пользование участком N 37, а также не использованием объекта аренды в соответствии с его назначением.

Общество "Строймаг" на претензии администрации не ответило, земельный участок арендодателю не возвратило.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств нарушения арендатором существенных условий договора, а также отсутствия оснований для применения положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ. Суд отметил, что задолженность по оплате аренды обществом "Строймаг" погашена, земельный участок используется для строительства объектов недвижимости.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 ГК РФ).

В данном случае право сдачи в аренду земельного участка N 37 принадлежит администрации Коркинского муниципального района в силу части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Собранными доказательствами подтверждается то обстоятельство, что истец и ответчик при подписании договора от 14.04.2010 N 3214 согласовали поименованные выше существенные условия. Кроме того, из представленной копии договора аренды следует, что сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 9). Соответственно, данный договор следует признать заключенным.

Обращаясь в суд с иском, администрация руководствовалась наличием факта несвоевременного исполнения обществом обязательств по внесению арендной платы более двух раз в период действия договора аренды.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно части 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, сроки, условия оплаты определяются договором аренды.

Нормой статьи 619 ГК РФ закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, требование о расторжении договора аренды не может быть удовлетворено при несоблюдении заинтересованным лицом досудебного порядка урегулирования спора: направления в адрес арендатора письменной претензии с требованием о погашении задолженности, а также письменного предложения расторгнуть договор.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой": если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В материалы настоящего дела представлены доказательства направления администрацией Коркинского муниципального района письменных претензий от 28.05.2010 и от 24.08.2010 с требованием об уплате долга (т. 1, л.д. 13-14; т. 2, л.д. 13а-14) в адрес ООО "Строймаг". Также представлены доказательства направления в адрес ответчика письма от 02.03.2011 N 318, в котором истец сообщил о намерении расторгнуть договор N 3214. К данному письму приложен проект соглашения о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 18, 39; т. 2, л.д. 12а-13). Поскольку адрес, по которому истец направлял претензии заказными письмами, соответствует юридическому адресу ответчика (т. 1, л.д. 30), основания для вывода о неисполнении администрацией требований ч. 2 ст. 452 и ст. 619 ГК РФ не имеется.

Факт несвоевременного исполнения денежного обязательства из договора аренды от 14.04.2010 N 3214 обществом "Строймаг" не оспаривается. Данное обстоятельство также подтверждается представленными в материалы настоящего дела копиями платёжных поручений от 20.04.2011 N 4 на сумму 32 344 руб. 23 коп. и от 29.06.2011 N 6 на сумму 6 800 руб. (т. 1, л.д. 54-55).

Несмотря на несвоевременное перечисление платы за землю в местный бюджет, обязательства из договора аренды за 2010 год обществом "Строймаг" исполнены в полном объёме (пункты 3, 3.2 договора N 3214, а также приложение к договору - расчёт аренды; т. 1, л.д. 8, 10).

Более того, согласно справке Управления муниципального имущества и земельных отношений Администрации Коркинского муниципального района Челябинской области от 06.07.2011 N 1066 задолженность по договору аренды N 3214 на 06.07.2011 у общества "Строймаг" отсутствует (т. 1, л.д. 56).

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 разъяснено следующее: требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Понятие разумного срока гражданским законодательством не урегулировано.

Применительно к рассматриваемой ситуации разумный срок исполнения арендатором денежного обязательства может быть определён путём установления действительной воли сторон.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Волеизъявление администрации Коркинского муниципального района, выраженное при подписании и исполнении договора аренды от 14.04.2010 N 3214, по существу направлено на получение определённого дохода от использования обществом муниципального (государственного) имущества, а также на осуществление этим же обществом на земельном участке N 37 строительства объекта недвижимости (магазина промышленных товаров и автомобильной стоянки до 50 машиномест).

Материалами настоящего дела подтверждается достижение тех целей и задач, которые были обозначены истцом и ответчиком в договоре аренды:

- денежные средства за пользование участком N 37 поступили в местный бюджет (т. 1, л.д. 54-55);

- на сданном в аренду земельном участке обществом "Строймаг" осуществлено строительство объекта недвижимости в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. В частности, подготовлен рабочий проект строительства "здания магазина промышленных товаров и автомобильной стоянки на 50 машиномест" (т. 2, л.д. 34-65), получено архитектурно-планировочное задание (т. 2, л.д. 66-70), получен утверждённый органом местного самоуправления градостроительный план земельного участка N 37 (т. 2, л.д. 76-81), получено разрешение на строительство поименованного объекта от 20.04.2011 (т. 1, л.д. 51), осуществлено строительство объекта (т. 2, л.д. 7), зарегистрировано право собственности на незавершённые строительством объекты недвижимости площадью застройки 989,2 кв.м. и 1035,7 кв.м. со степенью готовности 50 % (т. 2, л.д. 96-97). Кроме того, 19 августа 2011 года обществом "Строймаг" получены два разрешения на ввод объектов в эксплуатацию NN ru74513101-36, ru74513101-35 (т. 2, л.д. 98-101).

Нарушение правил пользования земельным участком N 37 со стороны ответчика арбитражными судами не установлено, надлежащих доказательств в подтверждение данного факта администрацией-арендодателем не представлено.

Более того, для целей восстановления нарушенных прав истца общество "Строймаг" обратилось в администрацию Коркинского муниципального района с просьбой предоставить реквизиты и расчётные документы для оплаты пени за несвоевременное перечисление аренды участка N 37 (т. 1, л.д. 52). В ответ на указанное обращение Управление муниципального имущества и земельных отношений Коркинского муниципального района подготовило расчёт основного долга и пени из договора N 3214 за периоды с 01.01.2010 по 31.12.2010, а также с 01.01.2011 по 20.04.2011 (т. 2, л.д. 104-105). Платёжным поручением от 02.09.2011 N 10 на сумму 6 537 руб. 25 коп. обществом "Строймаг" перечислило в бюджет Коркинского муниципального района предъявленную к оплате сумму пени (т. 2, л.д. 103).

Принимая во внимание изложенное выше, апелляционный суд приходит к выводу о том, что существенного нарушения условий договора аренды от 14.04.2010 N 3214 обществом "Строймаг" не допущено (ст. 450 ГК РФ).

В свою очередь формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 Кодекса, с учётом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды земельного участка N 37.

Доказательств несения убытков, вызванных несвоевременным исполнение обществом денежного обязательства на сумму 32 344 руб. 23 коп., администрацией не предоставлено. Истец не обосновал наличие объективной необходимости досрочного прекращения договорных обязательств из спорной сделки (в целях соблюдения интересов муниципального образования Коркинский муниципальный район Челябинской области), в частности, не представил арбитражным судам доказательств утверждения локальными правовыми актами положений о более рациональном использовании земельного участка N 37, чем передача данного объекта в аренду для строительства, а также доказательств планирования строительства на земельном участке N 37 иного объекта недвижимости, нежели магазин промышленных товаров.

С учётом изложенного апелляционная жалоба администрации Коркинского муниципального района удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене (изменению), не подлежат.

Безусловных оснований для отмены судебного акта не установлено (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.09.2011 по делу N А76-3765/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Коркинского муниципального района Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

В.В. Баканов И.Ю. Соколова