Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2011 г. N 15АП-8883/11

город Ростов-на-Дону

15 ноября 2011 г.

дело N А32-18559/2010 15АП-8883/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

истца - Кириллова Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам первой инстанции

дело по иску индивидуального предпринимателя Кириллова Евгения Геннадьевича (ИНН 231515560842/ ОГРНИП 307231516900111),

к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск"

обществу с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Эксперт" (ОГРН 1052309097774/ ИНН 2315114767)

при участии третьего лица:

Администрации муниципального образования город-герой Новороссийск,

о признании договора недействительным и обязании заключить договор по цене 2334000 руб., о признании недостоверным отчета N 125/04/2010 в части цены объекта оценки

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кириллов Евгений Геннадьевич (далее ИП Кириллов Е.Г., истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" (далее управление, ответчик) о признании ничтожным договора N 54 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 30.06.2010 на основании ч.1 ст.6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

об обязании муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г.Новороссийск" заключить с истцом договор купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Новороссийск, пр. Дзержинского, 216, согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно заявления Кириллова Е.Г. от 29.12.2009 на основании постановления главы администрации МО г. Новороссийск от 22.12.2009 N 4298, протокола N 12 заседания комиссии по приватизации муниципального имущества г. Новороссийска от 16.12.2009, в которых указана рыночная стоимость помещения 2334000 руб., определенная независимым оценщиком (с учетом принятых определением суда от 27.09.2010 г.. уточнений требований в порядке ст. 49 АПК РФ и замены ответчика, (л.д.74-75, 81 т.1)).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2011 признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи N 54 от 30.06.2010 нежилого помещения первого этажа, литер А, помещение IV, комнаты 1-11, общей площадью 102,6 кв.м, расположенного по адресу: г.Новороссийск, пр. Дзержинского, 216, заключенный между муниципальным учреждением "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" и индивидуальным предпринимателем Кирилловым Евгением Геннадьевичем. Муниципальное учреждение "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" обязано в двухнедельный срок после вступления решения в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем Кирилловым Евгением Геннадьевичем договор купли-продажи нежилого помещения первого этажа, литер А, помещение IV, комнаты 1-11, общей площадью 102,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Новороссийск, пр. Дзержинского, 216, по цене 2334000 рублей. Суд установил, что в соответствии с заключением проведенной по делу судебной экспертизы от 09.03.2011 рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 102,6 кв.м., расположенного по адресу: Новороссийск, пр. Дзержинского, 216, по состоянию на 29.12.2009 (дата обращения истца с заявлением к ответчику) составляла 2176000 рублей.

Муниципальное учреждение "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2011 в установленном гл.34 АПК РФ порядке, просило отменить решение, в иске отказать. Жалоба мотивирована тем, что вывод суда о противоречии заключенного договора купли-продажи имущества требованиям Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку управлением совершены юридические действия, предусмотренные ст. 4 указанного закона. Судом первой инстанции ошибочно сделан вывод о ничтожности спорного договора купли-продажи. Истцом фактически оспаривалась величина стоимости объекта, в связи с чем, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, должен быть привлечен оценщик, проводивший оценку объекта недвижимости.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Кириллов Е.Г. указал, что ответчик не выполнил требования Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ; постоянно нарушал сроки и препятствовал реализации законных прав истца; игнорировал решение городской Думы от 25.1.2008 г.. и прогнозного плана приватизации; отказал в законном праве на приобретение арендуемого имущества на заседании комиссии по приватизации от 16.12.2009 г..; незаконно привлек и использовал отчет ООО "Финансовая компания "Эксперт" о рыночной стоимости объекта, завысил цену объекта в 2 раза с 2334000 руб. до 4619000 руб., на выполнил предписание N 41 от 05.05.2010 Антимонопольной службы по Краснодарскому краю, отсутствовал без уважительных причин на нескольких заседаниях Арбитражного суда Краснодарского края, в отчете ООО "Финансовая компания "Эксперт" за апрель 2010 г.. присутствуют документы за май 2010 г.., не рассмотрен протокол разногласий от 08.06.2010 г., в апелляционной жалобе не проставлена дата, что нарушает ст.260 АПК РФ; нарушен п.2 ст.261 АПК РФ о 5-дневном сроке принятия апелляционной жалобы, отсутствуют уважительные причины для восстановления срока подачи апелляционной жалобы.

ООО "Финансовая компания "Эксперт" в отзыве указало, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права в части непривлечения оценщика к участию в деле в качестве третьего лица до вынесения обжалуемого судебного акта. Заявленный спор подлежал рассмотрению в рамках гл. 24 АПК РФ. истец пропустив трехмесячный срок на обжалование действий ответчика, заключив договор купли-продажи и приняв меры к его исполнению, пытается причинить вред органу муниципальной власти оспаривая подписанный договор.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в порядке ст.49 АПК РФ принято уточнение исковых требований, в соответствии с которым истец просил признать недействительным п. 2.1 договора купли-продажи и признать недостоверным отчет N 125/04/2010 ООО "Финансовая компания "Эксперт" в части цены объекта оценки, к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО "Финансовая компания "Эксперт".

От МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации МО г.Новороссийск" и от ООО "Финансовая компания "Эксперт" поступили ходатайства о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения соответственно на 30.06.2010 г. и на 27.04.2010 г.. Проведение экспертизы ответчики просили поручить ГУ "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ" или ООО "Торговый Дом "ТОТ". Доказательства внесения денежных средств на проведение экспертизы на депозитный счет суда не представили.

В судебном заседании истец заявил об отказе от иска к ООО "Финансовая компания "Эксперт" о признании недостоверным отчета N 125/04/2010 в части цены объекта оценки, просил оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2011 без изменения. Отказ от иска мотивирован тем, что привлечение оценщика в качестве ответчика и оспаривание результатов оценки направлено на затягивание сроков рассмотрения дела.

Представители ответчиков и третьего лица в судебное заседание не явились.

Дело рассмотрено в порядке п.3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что, решением городской Думы города-героя Новороссийска от 25.11.2008 N 634 был утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества г. Новороссийска на 2009 год, в состав которого вошел спорный объект.

14 августа 2009 года управление, в соответствии с нормами Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", уведомило истца о возможности реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды N 1349 от 01.09.2004 помещения, расположенного по адресу: г.Новороссийск, пр. Дзержинского, 216.

Истец, в порядке реализации указанного преимущественного права, обратился в управление с заявлением от 29.12.2009 о приватизации спорного объекта.

Первоначально предложенная ответчиком рыночная стоимость спорного объекта составляла сумму 2334000 рублей, что подтверждается протоколом заседания комиссии по приватизации муниципального имущества города-героя Новороссийск N 12 от 16.12.2009, отчетом об определении рыночной стоимости объекта N 78/3/09-О от 05.02.2010, письмом МУ "УИЗО администрации МО г. Новороссийск" от 18.05.2010 N 7- 1-08/1953.

Однако, комиссией по приватизации муниципального имущества города-героя Новороссийска на заседании 07.04.2010 было принято решение о пересмотре условий приватизации спорного объекта в части рыночной стоимости, и на очередном заседании указанной комиссии по приватизации 30.04.2010 были приняты условия приватизации спорного объекта по новой цене в размере 4619000 рублей, определенной по итогам выполненного анализа рыночной стоимости объектов, расположенных в соответствующем районе города.

Управление 03.06.2010 направило истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения первого этажа, литер А, помещений IV, комнаты 1-11, общей площадью 102,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Новороссийск, пр. Дзержинского, 216, по цене 4619000 рублей, на который истцом был составлен протокол разногласий от 08.06.2010 в отношении стоимости спорного объекта.

МУ "УИЗО администрации МО г. Новороссийск" протокол разногласий не приняло, и письмом от 24.06.2010 N 7-1-08/2622 сообщило истцу, что в случае неподписания направленного ему проекта договора купли-продажи нежилого муниципального помещения в установленный законом тридцатидневный срок, он утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

30.06.2010 договор купли-продажи спорного объекта подписан сторонами.

Истец, полагая, что указанный договор был заключен с нарушением норм действующего законодательства, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие приведенным в указанной норме права условиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Наличие у истца преимущественного права на выкуп арендуемых помещений предметом спора не является, ответчиками и третьим лицом не оспаривается. Предметом спора является выкупная цена приватизируемого имущества.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 указанного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Из положений статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма N 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица

Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. Поскольку определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки в этом случае является обязательной, требование об оспаривании результатов проведенной оценки должно быть заявлено к оценщику совместно с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи (правовая позиция определена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 июля 2011 г.. N 2419/11).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец возражал против величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 27.04.2010 N 125/04/2010 ООО "Финансовая компания "Эксперт".

Таким образом, рассматриваемый по данному иску спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен, прежде всего, возникшими между управлением и истцом разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Пунктом 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства.

Так, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1)обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 4 ФЗ N 159 в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Момент заключения договора купли-продажи недвижимости определяется датой его подписания сторонами.

Таким образом, выкупная цена спорного помещения должна определяться на основании отчета об оценке рыночной стоимости, действующего на дату заключения договора купли-продажи от либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор (правовой подход изложен в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2011 по делу N А32-56734/2009, от 22.01.2008 по делу N А32-1215/2007, от 13.02.2008 по делу N А32-11796/2007 и от 29.10.2009 по делу N А53-4314/2009).

Согласно пункту 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.02.2001 N 60, иск покупателя о понуждении продавца заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене, не соответствующей закону, не подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2008 N 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

На дату подписания сторонами договора купли-продажи от 30.06.2010 г.., шесть месяцев с даты составления отчета от 27.04.2010 N 125/04/2010 ООО "Финансовая компания "Эксперт" не истекли.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке от 27.04.2010 N 125/04/2010 документально не опровергнута, следовательно, рыночная цена приобретаемого истцом нежилого помещения в размере 4619000 руб. (с НДС) не может быть признана недостоверной.

Определение рыночной цены объекта размере 2334000 руб. отчетом от 05.02.2010 г.. ООО "ГЕО Инвест-Иформ" по состоянию на дату оценки - 09.12.2009 г.. и в размере 2176000 руб. заключением судебной экспертизы проведенной ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Новорссийского городского отделения по Краснодарского края по состоянию на 29.12.2009, не свидетельствуют о недостоверности результатов оценки этого помещения на иную дату - 27.04.2010 г..

Учитывая изложенное, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Кроме того, истец заявил об отказе от исковых требований к ООО "Финансовая компания "Эксперт" о признании недостоверным отчета N 125/04/2010 в части цены объекта оценки.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отказ истца от иска и принятие отказа арбитражным судом является основанием для прекращения производства по делу. В силу пункта 3 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, одновременно с прекращением производства по делу подлежит отмене принятый судом первой инстанции по существу спора судебный акт.

Отказ истца от части исковых требований заявлен им лично, не противоречит нормам действующего законодательства и не нарушает права других лиц, в связи с чем, подлежит принятию судом.

Ссылка истца на то, что незаконное бездействие ответчика, своевременно не направившего проект договора купли-продажи, повлекло для предпринимателя возникновение негативных последствий из-за возрастания выкупной цены, не может служить основанием для установления в договоре условия, не соответствующего законодательству, действующему на момент его заключения.

Судебные расходы по делу относятся на истца в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайств о проведении судебной экспертизы отказать.

Принять отказа истца от иска к обществу с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Эксперт" о признании недостоверным отчета N 125/04/2010 в части цены объекта оценки. Производство по делу в указанной части прекратить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2011 по делу N А32-18559/2010 отменить.

В удовлетворении исковых требований к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов