Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2011 г. N

город Тула

21 июля 2011 г.

Дело N А62-563/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Стахановой В.Н.,

судей Тиминской О.А., Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хавториным Р.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска

на решение Арбитражного суда Смоленской области

от 28.03.2011 по делу N А62-563/2010 (судья Ю.А. Пузаненков), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Поиск-96" (214018,

г. Смоленск, ул. Тенишевой, 8, ОГРН 1026701431756)

к администрации города Смоленска (214000, г. Смоленск, ул. Октябрьской революции,д.1/2, ОГРН 1026701449719)

о признании незаконными действий органа местного самоуправления и урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: общества с ограниченной ответственностью "Поиск-96" - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

от ответчика: администрации города Смоленска - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Поиск-96" (далее - ООО "Поиск-96", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области к администрации города Смоленска (далее - администрация, ответчик) с заявлением о:

- признании незаконными действий администрации города Смоленска, выразившихся в необоснованном уклонении от заключения с ООО "Поиск-96" договора купли-продажи арендуемого имущества, и признании обязанности ответчика заключить с истцом договор купли-продажи указанного имущества возникла не позднее 27.11.2009;

- признании незаконным действий администрации города Смоленска, выразившихся в преждевременном опубликовании несоответствующего закону информационного сообщения в пункте 4 объявления о продаже арендуемых помещений в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009, как несоответствующих положениям Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закона N 178-ФЗ) и нарушающих права и законные интересы заявителя. Обязании ответчика опубликовать в СМИ информационное сообщение, содержащее достоверные сведения, предусмотренные требованиями Закона N 178-ФЗ, в течение трех дней с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-563/2010;

- об урегулировании разногласий между ООО "Поиск-96" и администрацией города Смоленска, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 265,5 кв. м, состоящего из встроенных нежилых помещений, отмеченных на поэтажном плане N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 45, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома N 8 по улице Тенишевой в городе Смоленске, в части пунктов 3.1.,3.2.,3.3.,3.4.,4.1.,4.2.,5.1.,5.2. и раздела 6 договора, приняв их в редакции Общества, изложенной в проекте договора от 12.01.2011;

- понуждении (обязании) администрации города Смоленска в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи с ООО "Поиск-96" на арендуемое нежилое помещение общей площадью 265,5 кв. м, состоящее из встроенных нежилых помещений, отмеченных на поэтажном плане позициями N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 45, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома N 8 по улице Тенишевой в городе Смоленске, по продажной цене в размере 6 628 478 руб. без НДС, равной рыночной стоимости, определенной судебным экспертом при проведении экспертной оценки объекта по определению суда, приняв спорные пункты в редакции истца (с учетом уточнения заявленных требований).

Указанное заявление принято к производству, делу присвоен номер N А62-9783/2009.

В дальнейшем Общество предъявило в суд исковое к Обществу с ограниченной ответственностью "Независимая оценочная компания" (далее - ООО "Независимая оценочная компания") о признании недостоверным (недействительным) отчета N 617/1Х/09 по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 274,7 кв.м, расположенных по адресу: Смоленск, ул. Тенишевой, д. 8.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 08.02.2010 исковое заявление Общества к ООО "Независимая оценочная компания" принято к производству, делу присвоен номер N А62-563/2010.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 17.02.2010 дела N N А62-9783/2009, А62-563/2010 объединены судом в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера N А62-563/2010.

В связи с отказом истца от требования к ООО "Независимая оценочная компания" производство по делу в этой части прекращено, согласно определению суда от 16.12.2010.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.03.2011 заявленные требования ООО "Поиск-96" удовлетворены частично.

Действия администрации города Смоленска, выразившиеся в опубликовании в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009 объявления о продаже ООО "Поиск-96" арендуемого нежилого помещения площадью 274,7 кв.м расположенного по адресу: город Смоленск, улица Тенишевой, дом 8, признаны незаконными, как не соответствующие положениям пункта 3 статьи 15 Закона 178-ФЗ и пункту 7.4 Положения о порядке и условиях приватизации объектов муниципальной собственности города Смоленска, утвержденного решением Смоленского городского Совета от 30.06.2009 N 1188 (далее - Положение) и нарушающие права и законные интересы заявителя.

Администрацию города Смоленска обязана устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - опубликовать объявление о продаже ООО "Поиск-96" нежилого помещения общей площадью 265,5 кв. м., состоящего из встроенных нежилых помещений, отмеченных на поэтажном плане N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 45, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома N 8 по улице Тенишевой в городе Смоленске в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 15 Закона N 178-ФЗ и пункта 7.4. Положения в течение десяти дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу.

Пункты 3.1.,3.2., 3.3.,3.4. 4.1.,4.2.,5.1., раздел 6 (пункты 6.1.,6.2.,6.3.) договора купли - продажи нежилого помещения общей площадью 265,5 кв. м., расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома N 8 по улице Тенишевой в городе Смоленске, заключенного между ООО "Поиск-96" и администрацией города Смоленска приняты в соответствующей редакции.

Не согласившись с принятым судебным актом в части признания незаконными действий администрации г. Смоленска по опубликованию в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009 объявления о продаже ООО "Поиск-96" арендуемого нежилого помещения площадью 274, 7 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 8, и принятия п. 3.1., 3.2., 3.3., 6.2., 6.3. договора купли-продажи недвижимого имущества в редакции, изложенной в обжалуемом решении, администрация г. Смоленска обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в указанной части отменить, принять по делу новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями, имеющимися в деле.

От администрации г. Смоленска поступило ходатайство об отложении судебного заседания по рассмотрению жалобы в связи с невозможностью явки представителей в указанное заседание по причине нахождения одного из сотрудников в очередном отпуске, другого - участия в ином судебном процессе.

В подтверждение указанных обстоятельств ответчик представил справку отдела кадров от 30.06.2011 N 6002, определение Федерального арбитражного суда Российской Федерации от 16.06.2011 о назначении судебного заседания, судебное извещение от 16.06.2011 N 877р.

По смыслу ч. 1 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) безусловным основанием отложения судебного разбирательства является неявка в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

Согласно ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается уведомлениями, имеющимися в деле, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

В силу ч. 3 ст.158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Разрешение вопроса об уважительности причины неявки отнесено к компетенции суда, рассматривающего дело.

Более того, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

С учетом того, что администрация г. Смоленска извещена надлежащим образом о времени и месте слушания дела, для представления своих интересов имела возможность направить иных представителей, выдав им надлежащим образом оформленную доверенность, явка ее представителей не признана обязательной, суд апелляционной инстанции отклоняет заявленное ходатайство.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая, что стороны не заявили возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения Арбитражного суда Смоленской области от 28.03.2011 по делу N А62-563/2010 только в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, не находит оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, ООО "Поиск-96", являясь арендатором муниципального объекта недвижимого имущества (встроенные нежилые помещения на первом этаже жилого пятиэтажного дома N 8 по улице Тенишевой в городе Смоленске), обратилось в администрацию с заявлением от 31.03.2009 о реализации своего преимущественного права на приобретение указанного имущества в собственность в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ (далее - Закон N 159-ФЗ).

Наличие указанного преимущественного права у Общества администрация не оспаривает, поскольку обеспечила проведение оценки арендуемого имущества, о чем свидетельствует отчет от 02.10.2009 N 617/1Х/09 ООО "Независимая оценочная компания" (т. 1, л. 9-37, т. 2, л. 49).

Постановлением от 15.10.2009 N 1178-адм администрации г. Смоленска приняла решения о приватизации встроенного нежилого помещения на первом этаже жилого пятиэтажного дома N 8 по улице Тенишевой в городе Смоленске (т. 1., л. 38).

В ходе приватизации указанного имущества между сторонами возник спор на стадии заключения договора купли-продажи этого имущества.

Подготовленный администрацией проект договора, полученный Обществом 26.10.2009 с сопроводительным письмом от 20.10.2009 N 24-8172, заявитель подписал с протоколом разногласий по пунктам 2.1.,3.1.,3.2.1. (3.2.2.), 3.3.,4.1., 4.3., 5.2., 6.2., 6.3., 7.1, а также приложению и возвратил его ответчику 24.11.2009 вместе с замечаниями по отчету от 02.10.2009 N617/1Х/09, что подтверждается сопроводительным письмом от 24.11.2009 N72 (т. 1., л. 39-44, 47-49).

Письмом от 14.12.2009 N 7-6250 (т. 1, л. 45-46) администрация сообщила Обществу о принятии четырех из тринадцати пунктов представленного Обществом протокола разногласий и об отклонении остальных пунктов. В числе несогласованных пунктов оказались и существенные условия договора о цене отчуждаемого имущества и порядке (размере) повременных платежей (график платежей).

Посчитав отчет от 02.10.2009 N 617/1Х/09 недостоверным, а действия администрации, связанные с подготовкой условий и заключением договора купли-продажи (сообщение неточных сведений оценщику о технических характеристиках объекта оценки, публикация объявления о продаже арендуемого имущества в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009, незаключение договора ответчиком в срок, не позднее 27.11.2009), - незаконными, ООО "Поиск-96" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая дело по существу и частично удовлетворяя заявленные требования в обжалуемой части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

По смыслу части 8 статьи 4 Закона N 159, пункта 15.10.11 Положения уклонением уполномоченного органа признается его неправомерное бездействие в отношении совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права арендатора.

Из норм Закона N 159-ФЗ, Закона N 178-ФЗ и Положения следует, что реализация преимущественного права на приватизацию муниципального имущества по заявлению арендующего его субъекта малого и среднего предпринимательства предусматривает последовательное совершение уполномоченным органом (администрация города Смоленска) юридически значимых действий:

- обеспечение заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в двухмесячный срок с даты получения заявления (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона N 135-ФЗ);

- принятие отчета об оценке арендуемого имущества с последующим принятием решения о его приватизации в двухнедельный срок (пункт 2 части 3 статьи 9 Закона N 135-ФЗ);

- опубликование в официальном печатном издании - газета "Рабочий путь" или "Смоленские новости" решения об условиях приватизации муниципального имущества и информационного сообщения (объявления) о продаже такого имущества не менее, чем за тридцать дней до дня продажи указанного имущества (часть 3 статьи 1 и часть 3 статьи 5 Закона N 135-ФЗ, статья 15 Закона N 178-ФЗ, пункты 7.1.-7.4. Положения);

- направление заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3 части 3 статьи 9 Закона N 135-ФЗ);

- заключение администрацией договора купли-продажи имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, в течение тридцати дней со дня получения арендатором проекта договора купли- продажи (часть 4 статьи 4 Закона N 135-ФЗ, пункт 15.10.4. Положения).

Согласно частей 2, 4, 6, 9 статьи 4, части 3 статьи 9 Закона N 135-ФЗ уполномоченный орган, направивший оферту (проект договора), обязан заключить договор купли-продажи в тридцатидневный срок с даты получения такого проекта договора арендатором, если последний принял (акцептовал) проект договора. Законом не урегулирована ситуация, когда такой проект подписан арендатором с протоколом разногласий. В этом случае подлежат применению нормы гражданского законодательства (часть 3 статьи 1 Закона N 135-ФЗ, пункт 4 статьи 3 Закона N 178-ФЗ), которые предоставляют направившей оферту (проект договора) стороне право принять или отклонить представленные другой стороной разногласия с обязательным ее извещением об этом в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Рассматривая требование заявителя о признании незаконными действий администрации по опубликованию в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009 объявления о продаже Обществу арендуемого нежилого помещения площадью 274,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, д.8, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Обязанность публикации уполномоченным органом в СМИ объявлений (информационных сообщений) о приватизации муниципального имущества и содержание таких сообщений предусмотрены статьей 15 Закона N 178-ФЗ, пунктами 7.1.-7.4. Положения.

Указанные нормы применяются и к отношениям по приватизации муниципального имущества в рамках Закона N 159-ФЗ (часть 3 статьи 1, часть 3 статьи 5).

Публикация в СМИ таких информационных сообщений призвана реализовать принципы открытости процесса приватизации государственного и муниципального имущества, свободного доступа потенциальных покупателей к информации о приватизации, а также отчуждение этого имущества за плату по рыночной стоимости, что предполагает наличие у сторон сделки всей необходимой и достоверной информации о ее предмете и условиях (статьи 2,12,15 Закона N 178-ФЗ, статьи 3,9 Закона N 159-ФЗ, статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Публикация данного сообщения (объявления) прямо затрагивает реализацию преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства на приватизацию арендуемого им имущества, поскольку по состоянию на дату такого объявления определяется размер процентов, начисляемых на сумму (стоимость имущества) при рассрочке ее уплаты по договору купли-продажи, то есть его существенное условие - размер повременных платежей покупателя (часть 3 статьи 5 Закона, пункт 2 статьи 32 Закона N 178-ФЗ, пункт 1 статьи 489 ГК РФ).

В информационном сообщении должны содержаться следующие сведения: наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества); начальная цена, условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов; срок заключения договора купли-продажи; порядок ознакомления покупателей с иной информацией, в том числе с актом инвентаризации, условиями договора купли-продажи (пункт 3 статьи 15 Закона N 178-ФЗ, пункт 7.4. Положения).

Как установлено судом и следует из материалов дела, объявление о продаже арендуемого Обществом имущества, опубликованное ответчиком в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009 (т. 4, л. 128), указанным нормативным требованиям не соответствовало, а именно:

- отсутствовали сведения, индивидуализирующие арендованные Обществом нежилые помещения в соответствии с инвентаризационными документами (литеры, номера, площади, расположение в составе жилого дома N 8 по ул. Тенишевой в г. Смоленске); о конкретных условиях и сроках платежей за приобретаемое имущество, в том числе в варианте рассрочки платежа; о порядке ознакомления покупателя с информацией о результатах технической инвентаризации арендуемого помещения (место, время, перечень представляемых для ознакомления документов);

- указанные в объявлении сведения об общей площади арендованных помещений (274,7 кв.м) и их рыночной стоимости (8 245 762 руб.) оказались недостоверными. При этом корректная величина площади (265,5 кв.м) установлена по итогам внеплановых инвентаризаций объекта (извлечения из технических паспортов от 15.01.2010, от 11.03.2010 (т. 2., л. 43-48, 145-154), проведенных по обращениям Общества (письма от 30.12.2009 N 90, от 11.01.2010 N 2) и указанию суда в определении от 05.02.2010 (т. 2., л. 27).

Из двух величин рыночной стоимости, содержавшихся в отчете N 617/1Х/09 ООО "Независимая оценочная компания" (8 245 762 руб. без НДС, 9 730 000 руб. с НДС), объявлена сумма 8 245 762 руб. без указания на отсутствие в ней налога. Однако рыночная стоимость приватизируемого имущества казны муниципального образования, определенная независимым оценщиком, включает в себя НДС и подлежала объявлению с учетом налога (абзац 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина РФ от 19.10.2009 N 03-07-15/147).

Кроме того, суд первой инстанции правомерно учел недостоверность объявленной величины рыночной стоимости, установленную саморегулируемой организацией оценщика в ходе внеплановой проверки отчета N 617/1Х/09 ООО "Независимая оценочная компания" (отчет МСНО-НП "ОПЭО" от 26.03.2010, т. 2, л. 126-131).

В результате нарушения ответчиком приведенных требований к содержанию информационного сообщения Общество вынуждено предпринять меры по запросу недостающей информации и проверке имевшихся в объявлении сведений на предмет ошибок и неточностей (письма Общества от 19.11.2009 N 70, от 24.11.2009 N 73, от 28.12.2009 N 87, 88, от 30.12.2009 N 90, от 11.01.2010 N 2, от 18.01.2010 N 6, от 02.02.2010 N 15, письма администрации от 04.12.2010 N 24-9408, от 14.01.2010 N 24-151, от 03.02.2010 N 7-586 (т. 1., л. 147-148, т. 2, л. 2-9, 18-19, 26, 31).

Указанные обстоятельства объективно нарушили право Общества на свободный доступ к достоверной информации о приватизации арендуемого им имущества (статья 15 Закона N 178-ФЗ) и затруднило процедуру реализации его преимущественного права.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в действия администрации по опубликованию в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009 объявления о продаже Обществу арендуемого нежилого помещения площадью 274,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 8, не соответствуют требованиям п. 3 ст. 15 Закона N 178-ФЗ и п. 7.4. Положения, нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Рассматривая требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи спорного нежилого помещения в части пунктов 3.1.,3.2.,3.3.,6.2.,6.3., суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

По правилам п. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Согласно ст. 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в ст. 4 Закона N 159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1 ст. 435 ГК РФ).

В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В отношении пункта 3.1. договора купли-продажи спорного нежилого помещения судом установлено, что спор сторон по редакции данного пункта, отраженной в проектах Общества (от 12.01.2011) и администрации (пояснения от 03.08.2010 N 7-4758, ходатайство от 11.01.2011 N 24-18), сводится к размеру цены арендуемого имущества, которая в ходе производства по настоящему делу определялась трижды:

- 6 628 478 руб. без НДС (7821604 руб. с НДС) в соответствии с отчетом от 13.05.2010 N 0100/10 и заключением эксперта - оценщика ООО "Бизнес-Оценка", составленными на основании определения Арбитражного суда Смоленской области от 16.04.2010 о назначении экспертизы с учетом определения суда от 29.04.2010 (т. 3., л. 11-14, 20, 27-114);

- 10 148 402 руб. без НДС в соответствии с отчетом от 24.06.2010 N 286/10 оценщика - ООО "Центр оценок и экспертиз", составленного на основании договора от 18.05.2010 N 286/10 с заказчиком оценки - администрацией города Смоленска (т. 4, л. 44-71);

- 10 427 778 руб. без НДС в соответствии с отчетом от 25.06.2010 N 620/10 оценщика - индивидуального предпринимателя Михайлова Александра Викторовича, составленного на основании договора от 19.05.2010 N 620 с заказчиком оценки - администрацией г.Смоленска (т. 4, л. 2-43).

Частью 2 ст. 64 АПК РФ определено, что заключение эксперта, являясь одним из предусмотренных доказательств в силу ч. 3 ст. 86 АПК РФ, исследуется и оценивается по правилам ст. 71 АПК РФ наряду с другими доказательствами по делу. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда установленной силы.

Суд первой инстанции, оценив отчет об оценке от 25.06.2010 N 620/10 Михайлова А.В. составленного на основании договора от 19.05.2010 N 620 с администрацией г. Смоленска с многочисленными нарушениями обязательных норм ФСО N1 и ФСО N 3, пришел к правильному выводу о том, что определенная в этом отчете итоговая величина рыночной стоимости (10 427 778 руб. без НДС) не может считаться достоверной и рекомендуемой для отчуждения Обществу арендуемых им помещений в силу положений статьи 12 Закона N 135-ФЗ.

Проведя сравнительный синхронный анализ отчета от 24.06.2010 N 286/10 (ООО "Центр оценок и экспертиз", оценщик Полионов С.Ю.) и от 13.05.2010 N 0100/10 (ООО "Бизнес-Оценка", оценщик Рогулин А.Н.) на предмет их соответствия требованиям к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, к достаточности и достоверности этой информации (пункт 19 ФСО N1, пункт 10 ФСО N 3); к применению доходного и сравнительного подходов, включая выбор и сопоставление объектов- аналогов, корректировку значений единиц сравнения по каждому объекту-аналогу и обоснование шкалы корректировок (пункты 13, 14, 21, 22 ФСО N 1); к описанию в отчете методологии оценки и расчетов рыночной стоимости (пункты 13-16 ФСО N 3), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что размер рыночной стоимости (10 148 402 руб. без НДС) по отчету от 24.06.2010 N 286/10 (ООО "Центр оценок и экспертиз", оценщик Полионов С.Ю.), составленному с нарушениями требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, норм ФСО N 1, ФСО N 3, является недостоверным, в связи с чем правомерно признал рекомендуемым для совершения сделки между сторонами размер рыночной стоимости арендуемых Обществом помещений (6 628 478 руб. без НДС), определенный в отчете от 13.05.2010 N 0100/10 (ООО "Бизнес-Оценка", оценщик Рогулин А.Н.), который названным требованиям Закона N 135-ФЗ, ФСО N 1, ФСО N 3 соответствует.

Вместе с тем суд первой инстанции обоснованно указал, что цена арендуемого Обществом имущества подлежит указанию в договоре купли-продажи без НДС, в связи с освобождением от этого налога операций по реализации государственного или муниципального имущества арендующим его субъектам малого и среднего предпринимательства в порядке, предусмотренным Законом N 159-ФЗ. Соответствующая норма введена в Налоговый кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ (подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, пункт 3.1. договора правомерно принят судом первой инстанции в следующей редакции:

"3.1. Продажная цена недвижимого имущества определена Арбитражным судом Смоленской области по результатам рассмотрения дела N А62-563/2010 и составляет 6 628 478 (Шесть миллионов шестьсот двадцать восемь тысяч четыреста семьдесят восемь) рублей (без НДС)".

Рассматривая разногласия сторон по договору в отношении пункта 3.2, судом установлено, что по существу спорным является только содержание второго предложения этого пункта о размере процентов, начисляемых на уплачиваемую в рассрочку сумму (стоимость недвижимого имущества).

Так, судом установлено, что указанная Обществом редакция первого предложения этого пункта об оплате имущества в рассрочку сроком на пять лет соответствует имеющемуся у него праву, предусмотренному частью 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, статьей 3 Закона Смоленской области от 28.11.2008 N 155-з, пунктом 19.5. Положения.

В отношении редакции второго предложения этого пункта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Поскольку суд первой инстанции признал незаконными действия администрации, выразившиеся в опубликовании в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009 объявления о продаже Обществу спорного нежилого помещения, и обязал ответчика в десятидневный срок опубликовать объявление о продаже Обществу нежилого помещения, а также учитывая нормы части 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и обязательных требований к объявлению о продаже (пункт 3 статьи 15 Закона N 178-ФЗ, пункт 7.4. Положения) и принимая во внимание период с 21.10.2009 по 20.01.2011, в течение которого ставка рефинансирования ЦБ РФ снизилась с 10% годовых до 7,75%, суд первой инстанции обоснованно указал, что размер процентов на сумму, по уплате которой Обществу предоставляется рассрочка, должен определяться в договоре исходя из одной трети ставки ЦБ РФ на дату опубликования администрацией в соответствии с настоящим решением суда нового объявления о продаже, отвечающего приведенным требованиям.

В этой связи пункт 3.2. договора правомерно принят судом первой инстанции в следующей редакции:

"3.2. Оплата указанной цены недвижимого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку сроком на пять лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования Администрацией города Смоленска объявления о продаже недвижимого имущества в соответствии с решением Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-563/2010".

Рассматривая спор в части разногласий по п. 3.3. договора, суд первой инстанции, руководствуясь п. 1, ст. 845, п. 1 ст. 863, п. 1,3 ст. 864, 865 ГК РФ, п. 2 ст. 32 Закона N 178-ФЗ, п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.1999 N 5 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета", пунктов 3.1.- 3.8. Положения, а также принимая во внимание судебную практику, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.03.2000 N 5474/99, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2008 N 9683/08, постановлении Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 15.04.2008 по делу N А43-28600/2007-22-748, постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2008 по делу N А56-7136/2008), обоснованно посчитал необходимым скорректировать положение данного пункта (абзац 3 пункта 3.2.1. в проекте Общества) о дате первого повременного платежа покупателя при рассрочке, обязанность по внесению которого возникает у покупателя после фактической передачи ему приватизируемого недвижимого имущества по акту приема-передачи (пункт 6 статьи 35 Закона N 178-ФЗ, статьи 488,489 ГК РФ), в связи с чем пункт 3.3. договора обоснованно принят в следующей редакции:

"3.3. Продажную цену в размере 6 628 478 (Шесть миллионов шестьсот двадцать восемь тысяч четыреста семьдесят восемь) рублей (далее - сумма основного долга) и сумму в погашение процентов Покупатель выплачивает в течение пяти лет путем перечисления денежных средств согласно Графику платежей, являющемуся Приложением N 1 к настоящему договору.

На банковские реквизиты: УФК по Смоленской области (Управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Смоленска), счет 40101810200000010001, в ГРКЦ ГУ Банка России по Смоленской области г.Смоленск, БИК 046614001, корреспондентского счета нет, ОКАТО 66401000000, ИНН 6730012070, КПП 673001001, КБК 902 1 14 02033 04 0100 410, пятого числа каждого месяца Покупатель вносит платеж в погашение основного долга.

На банковские реквизиты, указанные в п. 6.2. настоящего договора, пятого числа каждого месяца Покупатель вносит платеж в погашение процентов.

Датой платежа признается дата списания денежных средств с расчетного счета Покупателя, проставленная в поле "Списано со сч. плат." платежного поручения на перечисление средств Продавцу.

Датой первого платежа в соответствии с Графиком платежей считать пятое число месяца, следующего за месяцем, в котором Покупателем и Продавцом подписан акт приема-передачи недвижимого имущества по настоящему договору.

Копии платежных поручений, подтверждающих перечисление, представляются Покупателем в управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Смоленска (г. Смоленск, ул. Дзержинского, д. 11, кааб. 8) либо передаются по факсимильной связи не позднее 10 числа каждого месяца".

Рассматривая требование об урегулировании разногласий в отношении раздела 6 договора, в частности п. п. 6.2., 6.3., руководствуясь п. 1, 2 ст. 330 ГК РФ, п. 4 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14, суд первой инстанции счел необходимым принять пункт договора об ответственности Покупателя за просрочку оплаты недвижимого имущества (пункт 6.3. в проекте Общества и пункт 6.2. в проекте администрации) в редакции, предложенной Обществом, в части вида ответственности (неустойка), размера ставки и суммы (основания) для ее начисления. Соответственно в этой части суд правомерно отклонил проект договора, предложенный ответчиком, принимая его только в части банковских реквизитов для зачисления неустойки.

При этом суд первой инстанции обоснованно установил, что предложенная ответчиком ставка пени (0,3% за каждый день просрочки или 108% годовых) в 13,9 раз превышает существующую учетную ставку банковского процента (7,75% годовых), а основа (сумма) для ее начисления (неоплаченная стоимость недвижимого имущества) противоречит обязанности покупателя уплатить неустойку (проценты) только на просроченную уплатой сумму, в этой связи п. 6.2, 6.3. договора правомерно изложены в следующем виде:

"6.2. За каждый день просрочки оплаты недвижимого имущества Покупатель уплачивает Продавцу неустойку, устанавливаемую в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактического выполнения денежного обязательства Покупателем, от суммы очередного невнесенного в срок платежа.

Сумма неустойки перечисляется Покупателем на банковские реквизиты: УФК по Смоленской области (Управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Смоленска), счет 40101810200000010001, в ГРКЦ ГУ Банка России по Смоленской области г.Смоленск, БИК 046614001, корреспондентского счета нет, ОКАТО 66401000000, ИHH 6730012070, КПП 673001001, КБК 902 1 14 02033 04 0200 410.

6.3. Уплата неустойки не освобождает Стороны от обязанности исполнить свои обязательства, вытекающие из настоящего договора".

Таким образом, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что действия администрации города Смоленска, выразившиеся в опубликовании в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009 объявления о продаже ООО "Поиск-96" арендуемого нежилого помещения площадью 274,7 кв.м, расположенного по адресу: город Смоленск, улица Тенишевой, дом 8, являются незаконными, поскольку они не соответствуют положениям пункта 3 статьи 15 Закона N 178-ФЗ, пункту 7.4. Положения и нарушают права и законные интересы заявителя, правомерно обязав администрацию г. Смоленска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - опубликовать объявление о продаже ООО "Поиск-96" спорного нежилого помещения, а также обоснованно принял пункты 3.1., 3.2., 3.3., 6.2., 6.3. в редакции, указанной в обжалуемом судебном акте.

Ссылка подателя жалобы на несогласие с выводом суда первой инстанции о несоответствии отчета от 24.06.2010 N 286/10 ООО "Центр оценок и экспертиз" требованиям к описанию источников информации и применению доходного и сравнительного подходов (п. 3.1., 3.3. договора купли-продажи), а также на неправомерно указание размера 3,33 % годовых (п. 3.2. договора купли-продажи) сводится к иной оценке доказательств и обстоятельств дела, установленных судом, не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем подлежит отклонению.

Довод жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции о признании незаконными действий администрации г. Смоленска по опубликованию в газете "Рабочий путь" объявления о продаже ООО "Поиск-96" арендуемого нежилого помещения, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Обязанность публикации уполномоченным органом в СМИ объявлений (информационных сообщений) о приватизации муниципального имущества и содержание таких сообщений предусмотрены ст. 15 Закона N 178-ФЗ, пунктами 7.1.-7.4. Положения.

Так, в ходе судебного разбирательства установлено, что п. 4 объявления, извещавший о предстоящей продаже ООО "Поиск-96" арендуемого им жилого помещения, не соответствует нормативным требованиям в связи с отсутствием индивидуализирующих эти жилые помещения сведений, не содержит информации о конкретных условиях и сроках платежей за приобретаемое имущество, о порядке ознакомления покупателя с информацией о результатах технической инвентаризации помещения, а указанные в нем сведения о размерах общей площади и рыночной стоимости помещения являются недостоверными.

Таким образом, указанные нарушения законодательства нарушили право ООО "Поиск-96" на свободный доступ к достоверной информации о приватизации арендуемого им недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного прав на такой способ приватизации, в связи с чем действия администрации, выразившиеся в опубликовании в газете "Рабочий путь" от 21.10.2009 объявления о продаже Обществу арендуемого нежилого помещения, являются незаконными.

Следовательно, довод заявителя жалобы основан на неправильном истолковании закона и не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Ссылка апеллянта на то обстоятельство, что на момент публикации у администрации не было иной информации о величине площади арендованного помещения помимо указанной в техническом паспорте от 11.08.2009, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции в виду следующего.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено ходатайство о проведении экспертизы по обмеру арендуемых помещений и установлению общей площади выкупаемого объекта, которое удовлетворено судом.

В результате экспертизы, проведенной по определению Арбитражного суда Смоленской области филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", установлена общая площадь объекта в размере 265, 5 кв.м, а не 274, 7 кв.м. как ранее указывалось администрацией.

В этой связи указанная ссылка подателя жалобы не может повлиять на правильность принятого судебного акта.

Довод подателя жалобы о неправомерности вывода суда первой инстанции относительно определения размера неустойки (п. 6.2., 6.3. проекта договора купли-продажи) отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Так, в силу п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено данным Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 указанного Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 указанного Кодекса.

Вместе с тем, действующим законодательством не регламентируется, что в случае приватизации государственного или муниципального имущества его арендаторами с условием оплаты в рассрочку в договор купли-продажи в качестве обязательного условия должно быть включено условие об ответственности покупателя за просрочку внесения очередных платежей в погашение основного долга и начисленных процентов, и подобное установление предусматривает повышенную ответственность покупателя.

Начисление процентов, установленных ст. 395 ГК РФ, является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 указано, что кредитор может применить за нарушение обязательств либо неустойку (если она предусмотрена законом или договором), либо проценты за пользование чужими денежными средствами.

Согласно ст. ст. 329, 330 ГК РФ неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств, то есть неустойка является дополнительным обязательством по отношении к основному.

Судом правомерно установлено, что представленная администрацией редакция пункта 6.2. договора предусматривает повышенную ответственность покупателя в виде неустойки (пени) и процентов за пользование чужими денежными средствами. Предложенная ответчиком ставка пени (0,3% за каждый день просрочки или 108% годовых) в 13,9 раз превышает существующую учетную ставку банковского процента (7,75% годовых), а основа (сумма) для ее начисления (неоплаченная стоимость недвижимого имущества) противоречит обязанности покупателя уплатить неустойку (проценты) только на просроченную уплатой сумму в соответствии с вышеуказанными нормами права.

Учитывая изложенное, а также то, что размер неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами носят компенсационный характер, размер ставки пени в 0,3% за каждый день просрочки или 108% годовых не отвечает требованиям соразмерности и разумности.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе и способных повлечь отмену судебного акта в обжалуемой части, в апелляционной жалобе не содержится, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Все фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в результате полного и всестороннего исследования имеющихся в нем доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно в их совокупности и взаимосвязи, в связи с чем принятый судебный акт в обжалуемой части является законным и обоснованным.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.03.2011 по делу N А62-563/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.Н. Стаханова

Судьи

О.А. Тиминская О.Г. Тучкова