Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2011 г. N 20АП-5055/11

город Тула

17 ноября 2011 г.

Дело N А54-28/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Каструба М.В.,

судей Сентюриной И.Г.,

Токаревой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Концевой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования - городской округ города Рязани в лице администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23 августа 2011 года по делу N А54-28/2011 (судья Грошев И.П.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Ассоль", город Рязань, к муниципальному образованию - городской округ города Рязани в лице администрации города Рязани, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью правовой консультационный центр "Истина", город Рязань, о разрешении разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились, извещены надлежаще,

от ответчика: Новинской Н.В. - представителя по доверенности N 20/1-24/66 от 21.07.2011;

третьего лица: Панфиловой Ю.Н. - представителя по доверенности N 1 от 10.12.2010,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ассоль" (далее - ООО "Ассоль") обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Муниципальному образованию - городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани (далее - МО - городской округ г. Рязань) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н8, находящегося в многоквартирном доме, лит. А3, этаж 1, назначение нежилое, общей площадью 98,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Интернациональная, д. 23, к. 1, реестровый номер 182007.

Определением суда от 31.01.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью правовой консультационный центр "Истина" (далее - ООО ПКЦ "Истина").

В процессе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте просил суд: пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, и составляет 2 711 864 рубля 41 копейка ". Подпункты 2.1.1., 2.1.2 пункта 2.1. и пункт 2.2. договора - исключить. Пункт 2.4. договора изложить в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 75 329 рублей 57 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора". Уточнения судом приняты.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 23 августа 2011 года судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит. А3, этаж 1, назначение - нежилое, общей площадью 98,0 кв. м, расположенное по адресу: город Рязань, Интернациональная улица, д. 23 к. 1, реестровый номер 182007. Судом постановлено пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, и составляет 2 711 864 (два миллиона семьсот одиннадцать тысяч восемьсот шестьдесят четыре) рубля 41 копейка".

Пункт 2.4. договора изложить в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 75 329 (семьдесят пять тысяч триста двадцать девять) рублей 57 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Подпункты 2.1.1., 2.1.2 пункта 2.1. и 2.2. договора - исключить.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность, МО - городской округ г. Рязани обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы, полагает, что цена выкупаемого помещения, определенная экспертом ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" является заниженной, поскольку им неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж. Кроме того, указывает, что эксперт ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" Дуванов Д.Н. не может проводить экспертизу по данному делу, так как является представителем истца по аналогичному делу, рассматриваемому в Арбитражном суде Рязанской области.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции изложил доводы апелляционной жалобы, поддержал ее в полном объеме. Просил решение Арбитражного суда Рязанской области от 23 августа 2011 года отменить, принять новый судебный акт.

Представитель третьего лица в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы МО - городской округ г. Рязань. Просил решение Арбитражного суда Рязанской области от 23 августа 2011 года отменить, принять новый судебный акт.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в суд своего представителя не направил.

Судебная коллегия рассматривает дело в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие истца.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей ответчика и третьего лица, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 21.02.2006 между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и ООО "Ассоль" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 0383006, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит. А3, этаж 1, назначение - нежилое, общая площадь 99,8 кв. м этаж 1, расположенное по адресу: город Рязань, Интернациональная улица, д. 23, к. 1, реестровый номер 182007, на основании решения УМИ N 01-010/0060 от 16.02.2006 для использования под кафе.

Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 99,8 кв. м, в том числе: основная 61,6 кв. м, вспомогательная 38,2 кв. м (пункт 1.2.2. 1.2.3 договора) (т. 1 л. д. 110-113).

Нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит. А3, этаж 1, назначение - нежилое, общая площадь 98,0 кв. м этаж 1, расположенное по адресу: город Рязань, Интернациональная улица, д. 23, к. 1, реестровый номер 182007 является собственностью МО - город Рязань, что подтверждено копией свидетельства о государственной регистрации права сер. 62-МД N 076771, представленной в материалы дела (т. 1, л. д. 105).

Пунктом 1 ст. 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом области установлено, что ООО "Ассоль" является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле не оспорено, в связи с чем суд области пришел к правильному выводу о доказанности данного факта в соответствии с частью 3.1. статьи 70 АПК РФ.

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен ст. 4 Закона N 159-ФЗ, согласно п. 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

ООО "Ассоль" надлежащим образом заявило о своем намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения. 08.11.2010 истцом получен проект договора купли-продажи муниципального имущества на нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит. АЗ, этаж 1, назначение - нежилое, общей площадью 98,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Интернациональная улица, д. 23 к. 1, реестровый номер 182007 (далее - имущество).

Как следует из материалов дела при заключении договора у сторон возникли разногласия относительно стоимости реализуемого помещения.

В п. 2.1. проекта договора, продавец - администрация города Рязани установил цену имущества в размере 5 291 899 рублей 20 копеек.

Цена продажи имущества установлена ответчиком исходя из размера рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости N 713-06/2010-0 от 24.06.2010, выполненным ООО ПКЦ "Истина".

Считая установленную цену не соответствующей уровню рыночных цен, существующих в период рассмотрения и заключения проекта договора, истец поручил произвести соответствующую оценку ООО "Аудитпартнер". Согласно представленному отчету N 1288 от 24.11.2010 рыночная стоимость помещения составляет 2 534 399 рублей.

25.11.2010 истец направил в адрес ответчика N 49 сообщение о возможности приобрести имущество по указанной выше цене, а так же проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам, касающимся стоимости имущества.

14.12.2010 в письме N 20/1/2-19/7707 ответчик сообщил, что заключить договор купли-продажи в предложенной истцом редакции не представляется возможным.

Таким образом, соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли

Неурегулирование сторонами разногласий по договору в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из отчета N 713-06/2010-О ООО ПКЦ "Истина" об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н8 в многоквартирном доме, лит. А3, этаж 1, назначение - нежилое, общая площадь 98,0 кв. м этаж 1, расположенное по адресу: город Рязань, Интернациональная улица, д. 23, к. 1, подготовленный по поручению МО - г. Рязань (т. 1 л. д. 44-122) следует, что итоговая цена указанного объекта недвижимости составила: 4 484 660 руб. 34 коп. (без учета НДС); 5 291 899 руб. 20 коп. (с учетом НДС).

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 (далее - Письмо ВАС РФ N 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Письма ВАС РФ N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом в материалы дела представлен отчет N 1288 об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н8 в многоквартирном доме, лит. А3, этаж 1, назначение - нежилое, общая площадь 98,0 кв. м этаж 1, расположенное по адресу: город Рязань, Интернациональная улица, д. 23, к. 1, выполненный по заказу ООО "Ассоль" независимым оценщиком ООО "Аудитпартнер", согласно которому стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 22.11.2010 составляет 2 534 399 руб., без учета НДС (т. 2 л. д. 1-68).

По ходатайству истца и ответчика судом первой инстанции по делу была назначена судебная экспертиза.

В соответствии с экспертным заключением N 1269/2011-2 ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" рыночная стоимость указанного выше нежилого помещения на 08.11.2010, то есть на дату направления оферты составляет 3 200 000 руб. с учетом НДС и 2 711 864 руб. 41 коп. без учета НДС (т. 4, л.д. 60-147).

Суд первой инстанций, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения на основании выводов экспертизы ООО "Центр оценки и экспертизы собственности".

Суд области пришел к выводу об изложении пункта 2.1. договора в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, и составляет 2 711 864 (два миллиона семьсот одиннадцать тысяч восемьсот шестьдесят четыре) рубля 41 копейка".

Пункта 2.4. договора в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 75 329 (семьдесят пять тысяч триста двадцать девять) рублей 57 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Суд области правомерно указал на исключение подпунктов 2.1.1., 2.1.2 пункта 2.1. и 2.2. договора, так как в силу п.п. 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным Законом N 159-ФЗ.

Ссылка ответчика на недостоверность экспертного заключения ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" правомерно не принята во внимание судом области, поскольку по существу сводится к несогласию с выбранными экспертом методами оценки.

При оценке заключения экспертизы ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" как доказательства стоимости спорного помещения суд области обоснованно исходил из следующего.

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов.

Следовательно, выбор критериев проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика.

Дав оценку заключению эксперта ООО "Центр оценки и экспертизы собственности", суд области сделал правильный вывод об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представителем администрации г. Рязани заявлено письменное ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения Н8 в многоквартирном доме, лит. А3, этаж 1, назначение нежилое, общей площадью 98,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Интернациональная, д. 23, к. 1.

В силу п. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Между тем проведенное по делу экспертное исследование является мотивированным и ясным, выводы экспертизы обоснованными, в связи с чем суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для проведения по делу повторной экспертизы.

Кроме того, в соответствии с пунктами 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями.

В силу п. 15 указанного Постановления, вознаграждение, подлежащее выплате за экспертизу, должно быть внесено на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (ч. 1 ст. 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд вправе вынести определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Однако, заявляя данное ходатайство, ответчик не предоставил доказательства, подтверждающие перечисления на депозитный счет суда денежных средств на проведение экспертизы, не представлено сведений о квалификации лица, которым просил поручить проведение экспертизы.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенные в пунктах 2, 3 постановления Пленума N 66 от 20.12.2006 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", суд считает, что ходатайство истца о назначении судебной экспертизы подлежит отклонению.

Довод заявителя жалобы о заниженной выкупной цене объекта в связи с неправильным выбором аналогов при реализации сравнительного подхода оценки отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего. Как указанно заявителем жалобы его несогласие с выбором аналогов для оценки заключается в том, что эксперт взял аналоги, отчуждение которых происходило из муниципальной собственности либо в результате аукциона, либо в результате реализации преимущественного права на выкуп.

Администрация г. Рязани, считает, что являясь обязанной стороной по договорам купли-продажи объектов недвижимости, в результате реализации преимущественного права на выкуп, вынуждена руководствоваться отчетами независимых оценщиков. Цена, определяемая независимыми оценщиками, возникла не в результате торга, а является мнением того или иного лица, обладающего специальными познаниями. Указанные отчеты не проверялись на предмет их достоверности и не оспаривались в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции считает такую позицию несостоятельной, поскольку как следует из обстоятельств дела цена указанных аналогов определялась на основании заключения о рыночной стоимости объектов произведенного независимыми оценщиками. Как указывает сам заявитель, продавцом аналоговых объектов выступали муниципальные органы, которые соглашались с установленной стоимостью данных объектов. При таких обстоятельствах мнение заявителя о том, что данные аналоги не могут быть применены при сравнительном методе оценки, является бездоказательным.

Довод жалобы о том, что эксперт ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" Дуванов Д.Н. не может проводить экспертизу по данному делу, так как является представителем истца по аналогичному делу, рассматриваемому в Арбитражном суде Рязанской области, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку указанный заявителем довод не является основанием для отвода эксперту, исчерпывающий перечень которых изложен в ст. 21 АПК РФ. Участие эксперта Дуванова Д.Н. в качестве представителя истца по аналогичному делу не предполагает наличия его заинтересованности по данному спору.

Остальные доводы заявителя жалобы не могут быть признаны обоснованными судом апелляционной инстанции, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

В связи с изложенным выводы суда области соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормы материального права применены правильно, оснований к отмене принятого по делу решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 23 августа 2011 года по делу N А54-28/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.В. Каструба

Судьи

И.Г. Сентюрина М.В. Токарева