Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2011 г. N 20АП-5228/11

г. Тула

21 ноября 2011 г.

Дело N А68-3124/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Игнашиной Г.Д.,

судей Дорошковой А.Г., Полынкиной Н.А.,

по докладу судьи Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шульгач И.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Тульской области

на решение Арбитражного суда Тульской области

от 30.08.2011 по делу N А68-3124/2011 (судья Андреева Е.В.)

по заявлению ООО "Торговый дом "Агро"

к Управлению Росреестра по Тульской области

3-е лицо: Воропаев Г.А.,

о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителя: Абакумова В.А. по доверенности,

от ответчика: Кацевич Т.А. по доверенности,

от 3-го лица: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Торговый дом "Агро" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к Управлению Росреестра по Тульской области (далее - Управление) о признании незаконным отказа от 04.02.2011 N 15/070/2010-166 в государственной регистрации права собственности Общества на объект недвижимого имущества - навес для техники, расположенный по адресу: Тульская область, Новомосковский район, д.Богдановка, ул.Центральная, д.9 и обязании ответчика зарегистрировать право собственности заявителя на данное имущество

Решением суда первой инстанции от 30.08.2011 требования удовлетворены.

Предприятие обжаловало решение суда в апелляционном порядке и просит это решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как установлено судом, 12.05.2008 между СПК-колхоз "13 годовщины Октября" в лице конкурсного управляющего Воропаева Г.А. и ООО "Богдановка" заключен договор купли-продажи N 1 имущества, расположенного по адресу: Тульская область, Новомосковский район, дер.Богдановка, а именно: навеса для комбайнов, сельхозтехники, навеса для техники, открытого тока, двух автодорог к деревне Прудки, автодороги Коммунаров-Новомосковск, гидротехнического сооружения плотины.

В связи с неоплатой по договору, решением третейского суда при некоммерческом партнерстве арбитражных управляющих Центрального федерального округа по делу N 1 -4/2008 от 08.10.2008 с ООО Богдановка" в пользу СПК-колхоз "13 годовщины Октября" взыскана задолженность по договору купли-продажи N 1 от 12.05.2008 г.. в сумме 550 000 руб.

Арбитражным судом Тульской области 26.11.2008 выдан исполнительный лист на взыскание задолженности по решению третейского суда при некоммерческом партнерстве арбитражных управляющих Центрального федерального округа по делу N 1 -4/2008 от 08.10.2008.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 09.09.2010 N 37100В/2010 в единый государственный реестр юридических лиц 17.07.2010 внесена запись о прекращении деятельности СПК-колхоз "13 годовщины Октября" в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

08.02.2010 решением единственного участника ООО "Богдановка" изменено наименование организации на ООО "Торговый дом "Агро".

28.10.2010 Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности заявителя на спорный объект недвижимости.

К заявлению Обществом приложены договор купли-продажи N 1 от 12.05.2008, кадастровый паспорт недвижимого имущества, выписка из ЕГРЮЛ о ликвидации СПК-колхоз "13 годовщины Октября", решение третейского суда от 08.10.2008, исполнительный лист Арбитражного суда Тульской области от 26.11.2008.

10.11.2010 по заявлениям представителя ООО "Торговый дом "Агро" государственная регистрация права собственности на объект недвижимости была приостановлена до 10.12.2010.

17.12.2010 ООО "Торговый дом "Агро" в Управление представлены дополнительные документы для регистрации права собственности, в том числе акт приема-передачи объектов недвижимости.

31.12.2010 государственная регистрация права собственности на объект недвижимости приостановлена до 30.01.2011

Сообщением N 15/070/2010-166 от 04.02.2011 Управлением отказано Обществу в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости в связи с тем, что представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а именно: заявление СПК-колхоз "13 годовщины Октября", являющегося стороной договора, подлинный договор купли-продажи имущества N 1 от 12.05.2008 г.., сведения о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости, сведения о регистрации ранее возникших прав на заявленный к регистрации объект, что согласно абз.4, 10 п.1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" явилось основанием для отказа в государственной регистрации.

Не согласившись с указанным отказом, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацам 4, 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Исходя из статей 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона о государственной регистрации переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации на основании заявлений сторон договора.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, в случае ликвидации продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При рассмотрении такого требования покупателя суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Таким образом, как следует из данного разъяснения, в случае ликвидации продавца до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по исполненному договору купли-продажи для защиты своих прав может обратиться с требованиями, подлежащими рассмотрению не в исковом порядке, а по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как указано выше, факт заключения договора купли-продажи спорного имущества от 12.05.2008 между СПК-колхоз "13 годовщины Октября" в лице конкурсного управляющего Воропаева Г.А. и Обществом судом установлен. Обязанность по оплате спорного имущества заявителем исполнена.

Ссылка регистрирующего органа на непредставление второго экземпляра договора купли-продажи недвижимого имущества отклоняется, поскольку требование пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о представлении на государственную регистрацию двух экземпляров договора регламентирует порядок совершения регистрационных действий при наличии обоюдного согласия на это сторон договора, совместно обращающихся с заявлением о государственной регистрации. Каких-либо норм, устанавливающих порядок совершения регистрационных действий при уклонении от государственной регистрации одной из сторон сделки либо при ликвидации стороны сделки, данный Закон не содержит.

Факт отсутствия государственной регистрации ранее возникшего права СПК-колхоз "13 годовщины Октября" на спорное имущество также не препятствует регистрации перехода этого права к ООО "Торговый дом "Агро" на основании решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Следовательно, лицо, ставшее собственником недвижимого имущества до введения в действие Закона, вправе реализовывать свои правомочия независимо от государственной регистрации его прав в порядке, установленном Законом. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права на недвижимое имущество не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению этого имущества, соответственно, такая сделка порождает правовые последствия, на которые была направлена, независимо от наличия государственной регистрации такого права.

Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 27.05.2003 N 1069/03, в случае ликвидации одной из сторон сделки на момент подачи заявления о регистрации государственная регистрация сделки или перехода права собственности производится на основании решения суда по аналогии со статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету сделки и спора.

Приобретение права собственности на имущество по договору купли-продажи относится к вторичным способам приобретения права собственности. Покупатель имущества может быть признан действующим разумно и добросовестным, если при заключении договора он убедился, что продавец обладает полномочиями по отчуждению имущества.

Как правильно отметил суд первой инстанции, спорное имущество приобретено истцом по договору купли-продажи, не признанному недействительным и никем не оспоренному.

Имущество находится в фактическом владении истца, добросовестно его приобретшего. Каких-либо споров относительно принадлежности указанного имущества не имеется.

С учетом изложенного, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на спорное имущество в настоящем случае не влияет на законность перехода права собственности на него к заявителю.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие сведений о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости, также не препятствует государственной регистрации права собственности на него, поскольку в материалах, представленных на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, имелось уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке, расположенном по адресу: Тульская область, Новомосковский район, дер. Богдановка (письмо Управления Роснедвижимости по Тульской области от 08.10.2009).

Довод подателя жалобы о том, что в силу абзаца четвертого пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" удовлетворение требований заявителя возможно только в случае, если для регистрации перехода права собственности к покупателю отсутствие продавца является единственным препятствием, в то время как в рассматриваемом случае имеются иные препятствия для государственной регистрации перехода права собственности, отклоняется.

Как указано выше, основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости такие как непредставление второго экземпляра договора купли-продажи, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на спорное имущество, непредставление сведений о земельном участке, признаны необоснованными, вследствие чего единственным законным основанием для отказа послужило именно отсутствие продавца спорного объекта.

С учетом всего вышеизложенного, отказ Управления в государственной регистрации права собственности заявителя на спорный объект недвижимости правомерно признан судом первой инстанции незаконным.

В своей апелляционной жалобе Управление указывает основания для отказа в государственной регистрации права собственности за заявителем на спорный объект недвижимости, аналогичные основаниям, изложенным в обжалуемом отказе.

Поскольку все основания для отказа в государственной регистрации права признаны судом необоснованными по вышеуказанным причинам, доводы жалобы во внимание приняты быть не могут.

Таким образом, судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 30.08.2011 по делу N А68-3124/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.Д. Игнашина

Судьи

А.Г. Дорошкова Н.А. Полынкина