Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2011 г. N 20АП-5301/11

г. Тула

24 ноября 2011 г.

Дело N А62-1981/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей Дайнеко М.М., Токаревой М.В..,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-5301/2011) администрации города Смоленска, г.Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 12 сентября 2011 года по делу N А62-1981/2011 (судья Борисова Л.В.), принятое по иску администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, г.Смоленск, ул.Дзержинского, д.11) к обществу с ограниченной ответственностью "ТФ Подсолнух" (ОГРН 102670145986, г. Смоленск, ул.Маршала Еременко, д.20) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 173 971 руб. 64 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

установил: администрация города Смоленска (далее - администрация г.Смоленска) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТФ Подсолнух" (далее - ООО "ТФ Подсолнух") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 173 971 руб. 64 коп.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 12 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, администрация г.Смоленска обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку право собственности сохраняется за продавцом. В связи с этим считает, что до государственной регистрации перехода права собственности ответчик пользовался помещением на условиях договора аренды и обязан вносить арендную плату.

Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу с такой позицией не согласен, полагает, что договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание своего представителя не направил.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Смоленской области от 12.09.2011 проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 13.07.1994 между администрацией (арендодатель), МПЖРЭП-8 (балансодержатель) и ООО "ТФ "Подсолнух" (арендатор) был заключен договор аренды N 673 (л.д. 7-9, том 1).

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 381,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Маршала Еременко, д. 20 для использования под магазин.

Пунктом 1.2. договора установлено, что срок аренды устанавливается с 16.06.1994 года по 15 июня 2009 года.

Пунктом 3.2. договора определено, что размер арендной платы за одни квадратный метр общей площади нежилого помещения на 01.04.1994 составляет 156250 рублей.

Из пункта 3.3. договора следует, что за аренду нежилого помещения арендтор перечисляет ежеквартально в местный бюджет 14886718 руб. до 10 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом.

03.03.2009 между сторонами было подписано соглашение об изменении условий договора аренды N 673 от 13.07.1994 года, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 408,1 кв.м, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г.Смоленск, ул.Еременко, 20 для использования под магазин - 376,5 кв.м и закусочную - 31,6 кв.м.

Пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции, сумма размер арендной платы за нежилое помещение с 01.01.2009 устанавливается 953447,04 руб. в год.

25.01.2010 между администрацией города Смоленска (продавец) и ООО ТФ "Подсолнух" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 551 (л.д. 15-16, том 1).

Согласно пункту 2.1. договора продавец в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, изложенных в договоре, объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 408,1 кв.м (помещения N 1-37), расположенные на 1-м этаже в доме N 20 по улице Маршала Еременко в городе Смоленске.

01.03.2010 нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи.

Согласно приложению к договору купли-продажи N 1 стороны согласовали график выкупных платежей с 25.02.2010 по 12.01.2015.

На день рассмотрения дела в суде выкупные платежи внесены частично, согласно вышеуказанному графику.

26.04.2010 произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанное имущество.

Истец, ссылаясь на то, что договор аренды до регистрации перехода права собственности являлся действующим, и право собственности на нежилое помещение сохранялось за администрацией города, обратился в арбитражный суд с иском, в котором просит суд взыскать с ООО "ТФ "Подсолнух" задолженность по арендной плате с февраля по апрель 2011 года в сумме 173971 руб. 64 коп.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодека Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Исходя из смысла пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания.

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

В соответствии со статьями 130, 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Как установлено пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из положений статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Из анализа указанной нормы следует, что под новацией понимается замена первоначального обязательства, существовавшего между сторонами, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения. Необходимым признаком новации является соглашение сторон о прекращении действия прежнего обязательства и о возникновении нового обязательства, содержащего условие об ином предмете или об ином способе исполнения.

Заключая договор купли-продажи, стороны по своей воле и в своем интересе пришли к соглашению о возникновении между ними нового обязательства, возникшего из правоотношений по отчуждению имущества в собственность.

Таким образом, договор купли-продажи нежилых помещений от 25.01.2010 N 551 вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 13.07.1994 N 673 прекратились. Следовательно, арендная плата за пользование помещениями с февраля по апрель 2011 года взысканию с ООО "ТФ "Подсолнух" не подлежит. В связи с этим, требования истца о взыскании задолженности, а также процентов за пользование чужими денежными средствами являются несостоятельными и не обоснованными.

В соответствии с изложенным, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что с момента заключения договора купли-продажи отношения сторон, первоначально существовавшие в рамках договора аренды нежилого помещения, прекратились на основании пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация), что влечет отказ истцу в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

К моменту заключения договора купли-продажи нежилые помещения уже находились во владении у ООО "ТФ "Подсолнух" на основании договора аренды, следовательно, недвижимость признается переданной ответчику с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).

Заключение договора купли-продажи арендованного имущества прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы. С момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества изменяется кауза владения этим имуществом. Основанием владения становится не прежний договор аренды, а договор купли-продажи.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя о незаконности и необоснованности судебного акта.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-1981/2011 от 12 сентября 2011 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 АПК РФ кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Г. Сентюрина

Судьи

М.В.Токарева М.М. Дайнеко