Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2011 г. N 09АП-7374/11

г. Москва

"25" ноября 2011 г.

Дело N А40-88535/08-11-477

Резолютивная часть постановления объявлена "22" ноября 2011 г..

Полный текст постановления изготовлен "25" ноября 2011 г..

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой

судей В.Р. Валиева, А.А. Солоповой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания К.В. Титовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

коммерческой компании "Фломис Трейдинг Лимитед" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.01.2011 по делу N А40-88535/08-11-477 по иску Префектуры ЦАО города Москвы(ИНН 7709112130, ОГРН 1027700381280) к коммерческой компании "Фломис Трейдинг Лимитед" (Flomis Traiding Limited306, Виктория Хаус, г. Виктория, МАЭ, Республика Сейшельские Острова, ИНН 9909137601; 113035, г. Москва, ул. Садовническая, д. 20/13, стр. 2) и компании "Ралбек Интернешнл Лимитед" ( "Ralbek International LTD" (а/я 3175, Роуд Таун, Тортола, Британские Виргинские Острова; 113, г. Москва, ул. Садовническая, д. 20/13, стр. 2 ;ИНН 7738184595), третьи лица: Федеральная регистрационная служба по Москве, Комитет государственного строительного надзора г. Москвы о признании зарегистрированного права и договора купли-продажи здания недействительными

при участии в судебном заседании:

от истца: Бушуев Б.А. (по доверенности от 28.10.2010)

от ответчика: от RALBECK INTERNATIONAL - Вечкасов В.М. (по доверенности от 18.02.2011), от Flomis Traiding Limited - Вечкасов В.М. (по доверенности от 18.02.2011)

В судебное заседание не явились представители Комитета государственного строительного надзора города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ

Префектура Центрального административного округа города Москвы обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к коммерческой компании "Фломис Трейдинг Лимитед" и компании "Ралбек Интернешнл Лимитед" о признании недействительным договора купли-продажи здания от 10.07.2008 г. N САД 20-13/07-08, заключенного между компанией "Ралбек Интернешнл Лимитед" и международной коммерческой компанией "Фломис Трейдинг Лимитед"; о признании зарегистрированного права собственности за компанией "Ралбек Интернешнл Лимитед" (запись в ЕГРП N 77-77-11/067/2008-385) и международной коммерческой компанией "Фломис Трейдинг Лимитед" (запись в ЕГРП N 77-77-11/070/2008-910) на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Садовническая, д. 20/13, стр. 2, недействительными.

Федеральная регистрационная служба по Москве и Комитет государственного строительного надзора г. Москвы были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.01.2011 г. по делу N А40-88535/08-11-477 исковые требования были удовлетворены.

Не согласившись с решением, международная коммерческая компания "Фломис Трейдинг Лимитед" подала апелляционную жалобу, в которой просила состоявшееся по делу решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для сноса постройки при условии, что создавшее самовольную постройку лицо предпринимало надлежащие меры к ее легализации. Пояснил, что при осуществлении реконструкции здания были соблюдены строительные нормы и правила, обеспечена несущая способность стен, фундамента, перекрытий. Возведенные ответчиком этажи и чердак не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Обратил внимание, что при заключении сделки купли-продажи право собственности на спорный объект было за регистрировано на компанию "Ралбек Интернешнл Лимитед" в установленном порядке, и истцом не представлено доказательств того, что компания "Фломис Трейдинг Лимитед" знала об отсутствии разрешения на реконструкцию.

Определением апелляционного суда от 25.04.2011 г.. N 09 АП-7374/2011 производство по делу N А40-88535/08-11-477 было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 04.03.2011 г.. по делу NА40-54201/08-53-485 и возобновлено определение от 24.10.2011.

В заседании апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы настаивал на ее доводах.

Дополнительно указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты. По мнению заявителя, истец вправе обратиться с иском о сносе самовольной постройки.

Удовлетворение требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчиков на здание считает противоречащим ГК РФ и Закону о регистрации, которыми такой способ не предусмотрен, а оспаривание зарегистрированного права возможно путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Полагает, что удовлетворение исковых требований по настоящему делу с учетом состоявшегося судебного акта по делу N А40-54201/08-53-485 повлечет за собой возникновение правовой неопределенности, не приведет к восстановлению нарушенных прав и защите интересов истца и других лиц.

Представитель истца выразил согласие с решением суда, в удовлетворении жалобы просил отказать. Представитель компании "Ралбек Интернешнл Лимитед" выразил согласие с доводами жалобы.

Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения жалобы на основании следующего.

Здание общей площадью 917,1 кв.м., расположенное по адресу: Москва, ул. Садовническая, д. 20/13, стр. 2, принадлежало компании "Ралбек Интернешнл ЛТД" на праве собственности. Право собственности на здание было зарегистрировано, о чем свидетельствовала запись регистрации N 77-01/01-451/2003-270 от 14.05.2003 г.

Земельный участок площадью 0,067 кв.м., на котором располагалось здание, был предоставлен компании в аренду на основании распоряжения префекта Центрального административного округа города Москвы от 10.08.2004 N 5285-р и в соответствии с договором аренды от 19.11.2004 N М-01-027751, заключенным с Департаментом земельных ресурсов сроком до 15.07.2029.

В 2005-2007 годах компания "Ралбек Интернешнл Лимитед" осуществила самовольное строительство надстройки в виде третьего, четвертого этажей и чердачного помещения, принадлежащего ей здания, увеличив площадь объекта недвижимости до 2300 метров.

Договором купли-продажи здания от 10.07.2008 N САД 20-13/07-08, заключенным между компанией "Ралбек Интернешнл ЛТД" и компанией "Фломис Трейдинг Лимитед", было произведено отчуждение здания компании "Фломис Трейдинг Лимитед". Переход права собственности на здание зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 15.08.2008, ( номер регистрации 77-77-11/070/2008-910).

Префектуры ЦАО города Москвы, действуя на основании Положения о префектуре административного округа города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 01.12.02г. N 981-ПП, как орган, осуществляющий контроль в области строительства, землепользования и охраны окружающей среды, обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи здания от 10.07.2008 г.. N САД 20-13/07-08 и признании недействительными зарегистрированных прав собственности за ответчиками.

В обоснование иска представлено решение Городской комиссией по пресечению фактов самовольного строительства, согласно которому надстройка в виде третьего и четвертого этажей и чердачного помещения здания по адресу: г. Москва, ул. Садовническая, д. 20/13, стр. 2, обладает признаками самовольной постройки в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и подлежит сносу.

Поскольку, утверждает истец, компания "Ралбек Интернешнл Лимитед" не имела право осуществлять реконструкцию указанного здания без утвержденной в установленном порядке проектной документации, строительство надстройки, в нарушение ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 27.12.2000 N 1008, (действовавшего в период строительства ), п. 2.4.6 распоряжения Мэра Москвы от 11.04.2000 N 378-РМ, осуществлено без утвержденного в установленном порядке проекта, без заключения государственной экспертизы, подтверждающей соответствие проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной и иной безопасности.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, на котором находится спорный объект недвижимости, находится в собственности города Москвы на основании абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". В соответствии с договором аренды от 19.11.2004 г. N М-01-027751 земельный участок площадью 0,067 га был предоставлен компании "Ралбек Интернешнл Лимитед" в пользование на условиях аренды для эксплуатации здания в административных целях и благоустройства прилегающей территории, а не для строительства (реконструкции) объекта недвижимости.

Суд исходил из отсутствия доказательств наличия разрешительной документации на осуществление строительства оспариваемой постройки ответчиком и руководствовался статьей 222 ГК РФ, определившей, что жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.

Согласно указанной статье, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный объект возведен самовольно, без разрешительной документации, надстройку в виде третьего и четвертого этажей с чердачным помещением здания по адресу: Москва, ул. Садовническая, д. 20/13, стр. 2, признал самовольной постройкой. Поскольку здание общей площадью 2300 кв.м. не стало единым объектом вещных прав и не могло участвовать в имущественном обороте, право собственности на него у компании "Ралбек Интернешнл Лимитед" не возникло, и оно не могло быть продано компании "Фломис Трейдинг Лимитед".

На основании изложенного и руководствуясь статьи 168 ГК РФ о ничтожности сделки, не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов, суд признал договор купли-продажи от 10.07.2008 г. N САД 20-13/07-08, заключенный между компанией "Ралбек Интернешнл Лимитед" и международной коммерческой компанией "Фломис Трейдинг Лимитед" недействительным (ничтожным) и признал недействительным зарегистрированное право собственности компании "Ралбек Интернешнл Лимитед" (запись в ЕГРП N 77-77-11/067/2008-385) и международной коммерческой компанией "Фломис Трейдинг Лимитед" (запись в ЕГРП N 77- 77-11/070/2008-910) на объект недвижимости площадью 2300 кв.м.

Судебная коллегия считает необходимым отменить данное решение.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оспаривая договор купли-продажи от 10.07.2008 г. N САД 20-13/07-08, утверждая о несоответствии данной сделки законодательству, регулирующему вопросы строительства(реконструкции) зданий, истец обосновал довод о самовольном возведении надстройки рассматриваемого объекта и сослался на статью 222 ГК РФ. Однако указанная статья предусматривает как последствия признания объекта самовольной постройкой его снос.

Осуществление сноса (полной разборки) самовольной постройки или приведение архитектурного объекта и земельного участка в первоначальное состояние, лицом, виновным в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, предусмотрено и пунктом 3 ст. 25 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". Именно на такой иск и имеет право префектура.

Истец воспользовался правом на предъявление иска о сносе самовольно возведенного объекта. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.03.2011 г.. по делу N А40-54201/08-53-485, Префектуре ЦАО г. Москвы было отказано в удовлетворении иска о сносе самовольно возведенной надстройки в виде третьего и четвертого этажей и чердачного помещения здания по адресу: г. Москва, ул. Садовническая, д. 20/13, стр. 2.

В связи с изложенным, решение о признании рассматриваемой сделки недействительной подлежит отмене.

Решения об удовлетворении требования о признании недействительными зарегистрированных прав собственности ответчиков подлежит отмене в связи с ненадлежащим способом защиты, избранным истцом. Согласно пункту 52 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010N 10/22 " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установлено, что, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспариваемое зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается необходимым отменить решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176,266- 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.01.2011 г.. по делу N А40-88535/08-11-477 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые по настоящему делу определением Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2009 г.. о запрете осуществлять государственную регистрацию любых сделок в отношении возведенных третьего, четвертого и мансардного этажей объекта, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовническая, д.20/13, стр.2.

Возвратить компании "Фломис Трейдинг Лимитед" (Flomis Traiding Limited) из федерального бюджета 2000руб. госпошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобы ( чек-ордер от 24.02.2011 прилагается).

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Лаврецкая

Судьи

В.Р. Валиев А.А. Солопова