Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2011 г. N 04АП-3081/11

г. Чита

28 ноября 2011 г.

делоN А19-6882/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2011 года.

В полном объеме постановление изготовлено 28 ноября 2011 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стрелкова А.В.

судей Куклина О.А., Ошировой Л.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Козыревым А.В.

рассмотрев в открытом заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Автомобилист" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 июня 2011 года по делу N А19-6882/2011 по иску Администрации города Иркутска (ИНН 3808131271, ОГРН 1053808211610) к открытому акционерному обществу "Автомобилист" (ИНН 3810003213, ОГРН 1023801427319) о взыскании 575 654,74 руб. (суд первой инстанции: судья Габескирия М.Н.)

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца - Малютова А.Н., доверенность от 28.01.2011

от ответчика - Соколова Н.А., доверенность от 12.07.2010,

уСТАНОВИЛ:

Администрация города Иркутска (истец) обратилась с иском к открытому акционерному обществу "Автомобилист" (ответчик) о взыскании суммы задолженности по в арендной плате за земельный участок в размере 542 661 руб. 80 коп. за на основании договора аренды земельного участка от 31.08.2001 N 1358 за период с 01.07.2010 по 13.10.2010, 14 914 руб. 55 коп. неустойка за период с 16.03.2005 по 13.10.2010, 18 078 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.10.2010 по 16.03.2011.

Исковые требования основаны на статьях 309, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

Ответчик на иск возражал, пояснил, что с 29.07.2010 между сторонами действовал договор купли-продажи земельного участка, по вине Администрации г.Иркутска длительное время не регистрировался переход права собственности на объект. Считает, что истцом неверно применён коэффициент вида использования земельного участка, так как по договору аренды земельного участка от 31.08.2001 весь земельный участок передан арендатору для эксплуатации существующего административного здания, арендная плата завышена. Считает, что арендная плата по договору аренды земельного участка от 31.08.2001 N 1358 не должна была вноситься ввиду заключения 29.07.2010 договора купли-продажи земельного участка, ранее предоставленного ОАО "Автомобилист" по договору и перечисления выкупной стоимости земельного участка.

В процессе рассмотрения дела ответчиком был заявлен встречный иск, с требованием о взыскании с Администрации города Иркутска суммы 9 599 184 руб. 36 коп., составляющей неосновательное обогащение, приобретенное вследствие необоснованного завышения размера арендной платы в период с 2005 по 2010 год, взыскания убытков в сумме 2 436 606 руб. 20 коп.

Встречный иск возвращён заявителю на основании статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 14.06.2011 по делу N А19-6882/2011 исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Автомобилист" в пользу Администрации города Иркутска взыскано 542 661 руб. 80 коп. за арендную плату, 2 982 руб. 91 коп. неустойки, 18 078 руб. 39 коп. процентов.

Встречное исковое заявление открытого акционерного общества "Автомобилист" к Администрации города Иркутска о взыскании неосновательного обогащения в размере 9 566 184 руб. 36 коп., убытков в размере 2 436 606 руб. 20 коп. возвращено заявителю.

С общества с ограниченной ответственностью "Автомобилист" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 14 513 руб. 09 коп.

Принятый судебный акт ответчик обжаловал в апелляционном порядке, как вынесенный с неправильным применением норм материального и процессуального права, просит его отменить. В обоснование своей жалобы ответчик ссылается на те же обстоятельства, что и в отзыве на исковое заявление. Заявитель жалобы настаивает на том, что с момента заключения договора купли-продажи земельного участка у него прекратилось обязательство по внесению арендных платежей, так как он стал законным владельцем земельного участка в силу того, что предмет договора уже находился в его владении. Считает, что истцом неправильно применён коэффициент вида использования земельного участка, вследствие чего арендная плата оказалась завышенной.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация города Иркутска принятый судебный акт находит законным и обоснованным.

Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, апелляционный суд не нашёл правовых оснований для её удовлетворения.

На основании постановления Мэра города Иркутска от 17.08.01 N 031-06-1063/1 "Об утверждении материалов инвентаризации земельного участка, расположенного в Кировском районе г.Иркутска по ул.Софьи Перовской, 7" открытому акционерному обществу "Автомобилист" предоставлен в аренду сроком до 31.12.2015 земельный участок площадью 2226 кв.м., расположенный в Кировском районе г.Иркутска по ул. Софьи Перовской, 7, под эксплуатацию существующего административного здания.

31.08.2001 между Администрацией г.Иркутска (арендодателем) и открытым акционерным обществом "Автомобилист" (арендатором) заключён договор аренды земельного участка N 1358, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает и использует на условиях договора аренды земельный участок с кадастровым номером 38:36:017810:07, находящийся в квартале Кировского района г.Иркутска по ул. Софьи Перовской, 7 площадью 2226 кв.м., на срок до 31.12.2015, земельный участок предоставлен арендатору под эксплуатацию существующего административного здания.

Договор от 31.08.2001 N 1358 прошёл регистрацию в Департаменте Иркутской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Распоряжением заместителя мэра - Председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 15.06.2010 N 504-02-3357/10 было утверждено решение об условиях приватизации объекта - нежилого 1-этажного здания общей площадью 134,1 кв.м., инв. N 25:401:001:020143830, лит. Д, расположенного по адресу: г.Иркутск, ул. Софьи Перовской, 7, в соответствии с которым открытому акционерному обществу "Автомобилист" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта недвижимости - нежилого 1-этажного здания общей площадью 134,1 кв.м., инв. N 25:401:001:020143830, лит. Д, расположенного по адресу: г.Иркутск, ул. Софьи Перовской, 7.

29.07.2010 между Администрацией г.Иркутска (продавцом) и открытым акционерным обществом "Автомобилист" (покупателем) заключён договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:36:000034:0376, расположенный в Кировском районе г.Иркутска, по ул.Софьи Перовской, 7 общей площадью 2226 кв.м под эксплуатацию существующего административного здания в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

В пункте 1.2 Договора от 29.07.2010 указано, что на участке расположен объект недвижимости - нежилое 1-этажное здание общей площадью 134,1 кв.м., инв. N 25:401:001:020143830, лит. Д.

Платёжным поручением от 04.08.2010 N 213 ОАО "Автомобилист" произвело оплату по Договору купли-продажи земельного участка от 29.07.2010 в сумме 452 559 руб.

Земельный участок передан покупателю по акту приёма-передачи земельного участка от 10.08.2010.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 04.02.2011 N 01/010/2011-662 в Единый государственный реестр 14.10.2010 внесена запись за N 38-38-01/164/2010-542 о регистрации права собственности ОАО "Автомобилист" на земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под эксплуатацию существующего здания, с кадастровым номером 38:36:000034:0376, расположенный по адресу: Иркутская область, г.Иркутск, ул.Софьи Перовской,7.

Полагая, что Администрация г. Иркутска сохраняла свое право собственности на земельный участок до 14.10.2010 - государственной регистрации прав на недвижимое имущество (земельного участка) и вправе требовать оплаты за пользование земельным участком, так как договор аренды не расторгался, а прекратил свое действие только с момента регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, до этого момента действовало зарегистрированное право аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд Иркутской области удовлетворил исковые требования, посчитал, что до момента государственной регистрации права собственности ОАО "Автомобилист" на спорный земельный участок пользование им должно оплачиваться в размере арендных платежей.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Довод заявителя апелляционной жалобы относительно того, что с момента подписания договора купли-продажи спорного земельного участка, а именно с 29.07.2010, у арендатора прекратилось обязательство по внесению арендных платежей, отклоняется апелляционным судом, как основанный на неверном толковании норм материального права.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с приведёнными нормами права факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорный земельный участок пользователь должен оплачивать плату в размере стоимости аренды соответствующего участка.

Утверждение заявителя апелляционной жалобы неправильном установлении судом первой инстанции взаимосвязи между арендной платой и земельным налогом, подлежит отклонению, исходя из принципа платности использования земли, установленного в пункте 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации ОАО "Автомобилист" не являлся плательщиком земельного налога, а потому должно было оплачивать использование земельного участка исходя из арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 главы 2 Положения "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", утверждённого постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок, за исключением случаев определения размера арендной платы в соответствии с пунктами 5, 6 настоящего Положения.

Органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить коэффициенты с учётом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем 1 пункта 3 настоящего Положения.

Постановлением губернатора Иркутской области от 27.11.2008 N 101-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области " утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области по кадастровым кварталам населенных пунктов (Приложение 2), согласно которым стоимость 1 кв. м земельного участка в кадастровом квартале 38:36:000034 с разрешенным использованием - для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, составляет сумму 8 132 руб. 23 коп., с разрешенным использованием - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания составляет сумму 10 046 руб. 29 коп.

Из материалов дела следует, что между Администрацией города Иркутска и ОАО "Автомобилист" подписаны расчёты арендной платы на 2006-2010 годы, где согласовано, что одна часть земельного участка, переданного ОАО "Автомобилист" в аренду по договору от 30.09.2001 N 1358 площадью 2062 кв.м, используется им под торговую площадь, другая часть земельного участка площадью 164 кв.м используется арендатором под эксплуатацию существующего административного здания, что свидетельствует о согласовании сторонами вида разрешенного использования, соответственно, подлежащего применению коэффициента вида использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.

В соответствии с пунктом 7 договора аренды в случае изменения размера арендной платы, предусмотренной законодательством Российской Федерации, нормативными актами мэра г.Иркутска, изменения условий настоящего договора о размере арендной платы вносятся в одностороннем порядке арендодателем, перерасчёт арендной платы в письменном виде направляется арендатору в месячный срок со дня вступления в силу указанных актов.

Пунктом 8 договора аренды предусмотрено, что если арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с внесением вышеназванных изменений в настоящий договор, он должен в течении 10-ти дней с момента получения перерасчёта арендной платы за земельный участок направить арендодателю письменное извещение о расторжении настоящего договора и возвратить земельный участок в порядке оговоренном п. VI. 6) настоящего договора.

При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Изменение размера арендной платы в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В указанной связи, доводы ответчика на неверное применение истцом коэффициент вида использования земельного участка правомерно отклонены.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь, статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 июня 2011 года по делу N А19-6882/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

А.В. Стрелков

Судьи

О.А. Куклин Л.В. Оширова