Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2011 г. N 04АП-4506/11

г. Чита

29 ноября 2011 г.

дело N А10-2456/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2011 года.

В полном объеме постановление изготовлено 29 ноября 2011 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Клочковой Н.В.,

судей Макарцева А.В., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хайбдрахмановой Е.Ф. и помощником судьи Дубининой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца КУМИ г.Улан-Удэ на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 сентября 2011 года по делу N А10-2456/2011 по иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ к открытому акционерному обществу "Территориальная генерирующая компания N 14" о расторжении договора аренды и возврате имущества (суд первой инстанции: судья Дружининой О.Н.),

при участии в судебном заседании:

от истца КУМИ г.Улан-Удэ (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176, адрес: 670031. Улан-Удэ г, Бабушкина ул, 25): не явился, извещен;

от ответчика ОАО "ТГК-14" (ОГРН 1047550031242, ИНН 7705018280, адрес: 672001. Забайкальский край, Чита г, Лазо ул, 1): Пушменцев А.П. - представить (доверенность N 7 от 10 января 2011 года);

установил:

Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ (далее - истец, Комитет, КУМИ г.Улан-Удэ) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к открытому акционерному обществу "Территориальная генерирующая компания N 14" (далее - ОАО "ТГК-14", ответчик) о расторжении договора аренды от 03 февраля 2009 года N 72-0, возложении обязанности освободить муниципальное нежилое здание, контору (нежилое здание) - одноэтажную, литера Б-Б1, инв. N 630, общей площадью 203,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Улан-Удэ, Октябрьский район, ул.Ключевская, д. 39Б, - и передать его Комитету по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ по акту приема-передачи, внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора.

Решением от 30.09.2011 Арбитражный суд Республики Бурятия в удовлетворении иска отказал. Суд пришел к выводу об отсутствии доказательств нарушения ответчиком условий пункта 1.2 договора и оснований для его расторжения. Суд руководствовался статьями 309, 432,450, 452, 606, 607, 609, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ.)

Комитет, не согласившись с решением суда, подал на него апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи с не полным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, не применением закона, подлежащего применению, просит принять новый судебный акт и полностью удовлетворить иск. Истец считает, что ответчик нарушил пункты 1.2, 2.3.3, 2.3.11 договора, положения пункта 2 статьи 615 ГК РФ, использовал спорное помещение не для предоставления услуг в области жилищно-коммунального хозяйства, а для передачи без согласия собственника в субаренду и безвозмездное пользование, что в силу пунктов 2.1.1 и 5.2.1 договора и пункта 3 статьи 615 ГК РФ дает арендодателю право требовать расторжение договора. Полагает, что суд в нарушение части 1 стати 168 АПК РФ указанные обстоятельства не оценил.

В отзыве истец возражал относительно доводов апелляционной жалобы, указал на их несоответствие фактическим обстоятельствам, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В судебном заседании представитель истца поддержал возражения, приведенные в отзыве.

Стороны о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом. Истец ходатайствовал о рассмотрении жалобы в его отсутствие.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 16 ноября 2011 года был объявлен перерыв до 10 час. 15 мин. 23 ноября 2011 года. После перерыва судебное заседание продолжено прежним составом суда без участи представителей сторон.

По ходатайству истца в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ к материалам дела была приобщена копия свидетельства о государственной регистрации права от 19 июня 2008 года серии 03-АА N 428632.

Руководствуясь частью 6 статьи 121, частью 1 статьи 123, частями 2 и 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии надлежащим образом извещенных сторон.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителя ответчика и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции истец КУМИ г.Улан-Удэ (арендодатель) и ответчик ОАО "ТГК-14" (арендатор) по результатам аукциона заключили договор аренды нежилого помещения (здания) N 72-0 от 03 февраля 2009 года, по условиям которого истец предоставил, а ответчик принял во временное пользование за плату на срок с 03.02.2009 г.. по 03.02.2012г. по акту приема-передачи от 03 февраля 2009 года с целью использования для предоставления услуг в области жилищно-коммунального хозяйства муниципальное нежилое здание (помещение) контору (нежилое здание) - одноэтажное, литера Б-Б1, инв. N 630, общей площадью 203,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Улан-Удэ, Октябрьский район, ул.Ключевская, 39Б. (пункты 1.1, 1.2, 1.5 договора).

Размер арендной платы и порядок её оплаты установлен в разделе 3 договора. Государственная регистрация договора осуществлена 24 декабря 2009 года.

В ходе выездной проверки представители Комитета составили акт от 26 мая 2011 года, в котором указали на использование нежилого помещения в качестве офиса по приему платежей ОАО "ТГК-14", а также на нахождение в помещении работников иных организаций.

Истец расценил результаты проверки как нарушение ответчиком пункта 1.2 договора и направил ответчику уведомление N 2061 от 01.06.2011 с предложением о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) N 72-0 от 03.02.2009 и передаче его по акту приема-передачи в течении 14 дней с момента получения уведомления. Указанное требование ответчик исполнить отказался, сославшись на соблюдение целевого использования помещения - размещение в нём расчетно-кассового центра, а также проведение проверки в отсутствие представителя ОАО "ТГК-14".

Требуя расторжения договора в связи с нарушением ответчиком условия о целевом использовании помещения, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции правомерно признал договор аренды заключенным и применил к правоотношениям сторон нормы главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрено, что при недостижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора одной из сторон договор может быть расторгнет в судебном порядке.

Условия и порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя закреплены в статьях 450, 452, 619 ГК РФ.

Согласно пункту 2 стать 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3).

Пунктом 2 статьи 452 ГУ РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При этом в силу абзаца 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения Комитетом установленного порядка одностороннего досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя - направления ответчику требования об устранении нарушений условия договора о целевом использовании помещения и установлении срока их устранения.

Также материалами дела не подтверждается использование ответчиком арендуемого помещения не по целевому назначению, определенному договором. Из акта осмотра муниципального имущества от 26 мая 2011 года следует, что помещение используется ответчиком в качестве офиса по приему платежей за услуги Теплоэнергосбыта Бурятии - филиала "ТГК-14", в помещении расположены рабочие места оператора и кассира. Внесение платы за коммунальные услуги (в частности, за теплоснабжение), лицами, проживающими в жилых помещениях, регулируется, в том числе, жилищным законодательством (пункт 11 части 1 статьи 4, статьи 65, 67, 153 Жилищного кодекса Российской Федерации), в связи с чем суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что ответчик не нарушает условие пункта 1.2 договора.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о нарушении ответчиком договора аренды и передаче ответчиком спорного помещения в субаренду и (или) безвозмездное пользование без согласия собственника, апелляционный суд отклоняет. Поскольку указанное основание расторжения договора аренды не заявлялось Комитетом в качестве основания исковых требований и не было предметом исследования и оценки при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.

С учетом изложенного, предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 сентября 2011 года суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 сентября 2011 года по делу N А78-2456/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Н.В. Клочкова

Судьи

А.В. Макарцев Е.Н. Скажутина