Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2006 г. N 13АП-2787/06

г. Санкт-Петербург

26 мая 2006 г.

Дело N А56-17671/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2006 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2006 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

п председательствующего Е.К. Зайцевой

судей Л.С. Копыловой, В.В. Черемошкиной

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Ю.В. Кузнецовой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2787/2006) ООО "Торгово-промышленная компания "Миллениум" на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.02.2006 г.. по делу N А56-17671/2005 (судья Трегубова А.И.), принятое

по иску КУГИ Санкт-Петербурга

к ООО "Торгово-промышленная компания "Миллениум"

о взыскании 161700 руб., расторжении договора, выселении

при участии:

от истца: Колпаков Л.И. - доверенность N 9924-42 от 26.12.05г.

от ответчика: Кобцева А.А. - доверенность от 18.07.05г.

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Миллениум" (далее - Общество, ответчик) штрафа в размере 161 700 руб., а также о расторжении договора аренды от 18.10.2001 г.. N 01-А005606 и выселении Общества из занимаемых нежилых помещений 10 Н ч.п. 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Гаванская ул., д. 34, литер А.

Решением суда от 11.02.2006 г.. исковые требования удовлетворены частично: с Общества взыскано 100 000 руб. штрафа. Исковые требования в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения. Обществу предложено в срок до 01.06.2006 г.. освободить помещения общей площадью 186,9 кв. м, расположенные по указанному выше адресу. В остальной части в иске отказано.

В апелляционной жалобе Общество просит принятое судом решение в части выселения из арендуемого помещения отменить и в этой части в иске Комитету отказать. В остальной части решение суда оставить без изменения, полагая, что выводы, сделанные судом не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

По мнению подателя жалобы, судом не дана оценка тому обстоятельству, что на момент предъявления иска у Комитета не было оснований для заявления требований о выселении, так как уведомление об отказе от договорных отношений было направлено в адрес арендатора 18.02.2005 г.. Согласно данному уведомлению действие договора аренды должно было быть прекращено 18.05.2005 г.. Однако Комитет уже 28.04.2005 г.. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Из текста апелляционной жалобы следует, что Общество не согласно с принятым судебным актом и в части взыскания штрафа и считает его несоизмеримым последствиям нарушения обязательства.

В судебном заседании податель апелляционной жалобы изложенные в ней доводы поддержал.

Представитель Комитета с доводами подателя жалобы не согласен и просит принятое судом решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из представленных в материалы дела документов, между Комитетом и Обществом 18.10.2001 г.. был заключен договор аренды N 01-А005606, согласно которому Комитет обязался предоставить Обществу за плату во временное пользование и владение часть помещения 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8 площадью 186,9 кв.м в помещении 10Н площадью 211,1 кв.м (технический подвал), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Гаванская ул., д. 34, литер А, сроком на три года, а Общество обязалось за пользование помещениями вносить арендную плату в размере и сроки, определенные условиями договора.

Кроме того, в соответствиями с пунктами 2.2.6 и 2.2.7 данного договора Общество приняло на себя обязательство не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера.

В случае обнаружения самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей таковые должны быть ликвидированы, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора в срок, определенный односторонним предписанием арендодателя или балансодержателя.

В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды в случае несвоевременного выполнения предписаний в соответствии с пунктами 2.2.6 и 2.2.7 договора арендатор выплачивает штраф в размере 7 условных единиц за каждый день просрочки.

Несвоевременное устранение арендатором недостатков, указанных в предписании, вынесенном в предусмотренных пунктами 2.2.6 и 2.2.7 договора случаях, является, согласно пункту 5.3.8 договора аренды, основанием для досрочного расторжения договора.

Уведомлением от 10.07.2003 г.. за N 3691-19 Комитет обратил внимание Общества на то обстоятельство, что им не представлен проект перепланировки арендуемого нежилого помещения и предложил в срок до 15.07.2003 г. представить такой проект.

24.01.2005 г.. Комитетом было вынесено предписание за N 117-19, из которого следует, что Обществом выполнены ремонтные работы без надлежаще согласованного проекта и без разрешения ГАТИ, что является нарушением пунктов 2.2.6 и 2.2.7 договора аренды. Работы по перепланировке и устройству отдельного входа не приняты актом госкомиссии.

За допущенные нарушения в соответствии с пунктом 4.4 договора аренды Общество подвергнуто штрафу в сумме 20 370 руб., который предложено уплатить в течение 10 дней после получения предписания, а также предложено в срок до 01.02.2005 г.. представить утвержденный проект и акт приемки объекта госкомиссией. В случае невыполнения этих условий Комитет оставил за собой право отказаться от дальнейшего продолжения договорных отношений.

Поскольку перечисленные выше требования Обществом выполнены не были, Комитет 18.02.2005 г.. направил в его адрес уведомление N 409-19 об отказе от договора аренды N 01-А005606 от 18.10.2001 г..

26.04.2005 г.. Комитет обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды, взыскании с Общества штрафа за нарушение условий договора в сумме 161 700 руб. и о выселении ответчика из арендуемых нежилых помещений.

Исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выслушав доводы сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленных истцом требований только частично.

Суд признал обоснованным по праву и по размеру требование истца о взыскании с ответчика штрафа, поскольку материалами дела подтверждено невыполнение Обществом требований о начале ремонтных работ нежилых помещений и работ по перепланировке только получения соответствующих согласований. Вместе с тем, суд счел возможным в данном случае применить нормы статьи 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшить размер взыскиваемого штрафа до 100 000 руб.

Суд оставил без рассмотрения требование Комитета о расторжении договора аренды в судебном порядке в связи с тем, что истцом не представлены доказательства соблюдения порядка досудебного урегулирования спора, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса РФ.

При этом, суд первой инстанции установил, что договорные отношения между сторонами прекращены в связи с наличием у истца права отказа от договора в одностороннем порядке и пришел к выводу о правомерности требования Комитета о выселении Общества из арендованных нежилых помещений.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, считает выводы суда первой инстанции по требованиям о взыскании штрафа и выселении правомерными, а решение суда в этой части законным и обоснованным.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции относительно требования о расторжении договора аренды.

Как следует из представленных в дело документов и объяснений ответчика, Обществом не отрицается тот факт, что им были нарушены требования пунктов 2.2.6 и 2.2.7 договора аренды и ремонтные работы в арендуемых помещениях были выполнены без согласования и без проектной документации. При этом ответчик пояснял, что предпринимал все зависящее от него для получения разрешений и согласований, однако эти вопросы решались крайне медленно. С учетом своих объяснений ответчик просил уменьшить размер взыскиваемого штрафа, что судом при вынесении решения и было учтено.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в точном соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму, которая в силу части 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ определяется как неустойка (штраф, пеня).

Поскольку ответчиком были нарушены предусмотренные договором аренды обязательства относительно порядка проведения ремонтных и перепланировочных работ, истец правомерно привлек арендатора к ответственности.

Согласно статьям 610 и 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что договор аренды от 18.10.2001 г.. N 01-А005606 после 18.10.2004 г.. являлся договором, заключенным на неопределенный срок и то обстоятельство, что 18.02.2005 г.. Комитет направил в адрес Общества уведомление об отказе от договора.

При таких обстоятельствах договорные отношения являются прекращенными по истечении трех месяцев с даты извещения.

На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции договор аренды между сторонами был прекращен и суд правомерно удовлетворил требование истца о выселении ответчика из арендованных помещений.

Оснований для отмены судебного акта в этой части не имеется.

Формулировка удовлетворения этого требования, изложенная в резолютивной части решения суда, не совсем корректна и не соответствует требованию истца, сформулированному в исковом заявлении. Поэтому суд апелляционной инстанции считает необходимым ее уточнить, изложив в редакции истца.

Относительно требования истца о расторжении договора аренды суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

При обращении с иском в суд у Комитета не было оснований просить суд защитить его нарушенное право относительно прекращения договорных отношений, поскольку данное право уже было защищено иным способом (путем одностороннего отказа от договора) и не требовало судебной защиты. Поскольку требование о расторжении договора аренды истцом было заявлено необоснованно, в его удовлетворении надлежало отказать.

В этой части судебный акт подлежит изменению.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.02.2006 г.. по делу N А56-17671/2005 изменить в части неимущественных требований, изложив в следующей редакции:

В удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказать.

Выселить ООО "ТПК "Миллениум" из нежилых помещений площадью 186,9 кв. м., расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гаванская, д. 34, литер А, пом. 10Нч.п. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8.

В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.К. Зайцева

Судьи

Л.С. Копылова В.В. Черемошкина