Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2006 г. N 13АП-6267/06

г. Санкт-Петербург

27 июля 2006 г.

Дело N А56-51212/2004

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2006 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2006 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего И.Г. Медведевой,

судей В.Б. Слобожаниной, В.В. Черемошкиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.М. Муллахметовой

рассмотрев апелляционную жалобу ООО "Адонис" (регистрационный номер 13АП-6267/2006) на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.06 г. по делу N А56-51212/2004 (судья Л.М. Капелькина), принятое

по иску ОАО "РЖД" (филиал "Санкт-Петербургский дорожный центр рабочего снабжения")

к ООО "Адонис"

о взыскании 231 529 руб., расторжении договора и выселении по основному иску, встречный иск о взыскании 2 378 773 руб.

при участии:

от истца: Д.Б. Горбунов по доверенности

от ответчика: М.В. Колб по доверенности

установил:

Открытое акционерное общество "Российские Железные Дороги" в лице филиала "Санкт-Петербургский дорожный центр рабочего снабжения" (далее - ОАО "РЖД") обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Адонис" (далее - ООО "Адонис") о взыскании задолженности по внесению арендных платежей в соответствии с договором аренды нежилых помещений от 01.02.2000 г.. N 37 в размере 231 529 руб. 00 коп. по состоянию на 11.11.2004 г., о расторжении договора аренды от 01.02.2000 г.. N 37 и выселении ООО "Адонис" из нежилых помещений, занимаемых на основании указанного договора.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ ОАО "РЖД" заявило отказ от иска в части требований о расторжении договора и выселении ООО "Адонис", который принят судом первой инстанции. В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ ОАО "РЖД" увеличило размер исковых требований в части взыскания задолженности до 417 058 руб.00 коп. за период с I-XII 2004 г и I-IV 2005 г.. (т. 2, л.д. 105).

До принятия решения по делу ответчик (ООО "Адонис") предъявил встречный иск об обязании ОАО "РЖД" исполнить в натуре предусмотренное договором аренды от 01.02.2000 г.. N 37 и законом обязательство по зачету стоимости выполненного капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы по указанному договору и признать за ООО "Адонис" право аренды спорных нежилых помещений на пять лет с 30.03.2001 г.. по 30.03.2006 г.. Определением от 25.04.2005 г.. встречный иск судом первой инстанции принят.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ ООО "Адонис" изменило предмет одного из требований встречного иска: вместо требования об обязании ОАО "РЖД" исполнить в натуре обязательство по зачету капитального ремонта в счет арендной платы заявлено требование о взыскании с ОАО "РЖД" в месте нахождения филиала ОАО "РЖД" - "Санкт-Петербургский дорожный центр рабочего снабжения" в пользу ООО "Адонис" стоимости капитального ремонта переданных в аренду по договору N 37 от 01.02.2000 г.. нежилых помещений в размере 2 378 773 руб. (т.2, л.д.126).

Решением от 05.05.2006 г.. Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области взыскал с ООО "Адонис" по основному иску в пользу ОАО "РЖД" 417 058 руб. 00 коп. долга и 9 841 руб. 16 коп. расходов по госпошлине, прекратил производство по основному иску в остальной части требований, в удовлетворении встречного иска отказал.

При удовлетворении исковых требований по основному иску суд исходил из наличия у ответчика денежного обязательства по внесению арендных платежей и отсутствия доказательств их исполнения. Представленные ответчиком доказательства учинения арендодателем препятствий в пользовании помещениями судом не приняты, так как судом установлено, что речь идет о периоде, следующем за исковым.

Суд также установил, что встречный иск не обоснован материалами дела и удовлетворению не подлежит, поскольку при взимании задолженности по арендной плате арендодатель уже учел стоимость возможного ремонта, рассчитав аренду по минимальной ставке.

ООО "Адонис" обратилось с апелляционной жалобой на решение суда, в которой ссылается на незаконность и необоснованность принятого решения по следующим основаниям: суд необоснованно не применил положения статьи 328 Гражданского кодекса РФ; в период с июня 2004 г.. по март 2005 г.. арендодатель чинил ООО "Адонис" препятствия для пользования помещением, в связи с чем, обязанность по внесению арендных платежей за указанный период у ООО "Адонис" отсутствовала; судом не учтена переплата арендных платежей, произведенная ООО "Адонис", до 30.09.2000 г.. - до даты государственной регистрации договора; судом нарушены положения пункта 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, так как суд удовлетворил исковые требования о взыскании эксплуатационных расходов, однако, такие требования ОАО "РЖД" не заявлялись. Податель жалобы полагает, что выводы суда по встречному иску противоречивы и взаимоисключающие. Ответчик считает, что понижение ставки арендной платы обусловлено состоянием помещения, но не стоимостью капитального ремонта, который необходимо произвести в будущем, что право арендатора произвести зачет стоимости ремонта в счет подлежащих уплате арендных платежей предусмотрено действующим законодательством, пунктом 3.2 и 4.6 договора, пунктом 2 дополнительного соглашения к договору и необоснованно не принято судом первой инстанции во внимание.

Представитель ОАО "РЖД" в судебном заседании заявил о своем согласии с обжалуемым решением.

Представитель ООО "Адонис" в судебном заседании заявила, что ею оспаривается решение суда именно в части непроведения зачета арендных платежей в счет выполненного арендатором ремонта, но не в части начисленной ОАО "РЖД" арендной платы.

Рассмотрев материалы дела в порядке, установленном статьями 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, что привело к принятию неправильного решения.

По существу спора апелляционным судом установлено следующее.

Наличие между сторонами договорных отношений в отношении пользования помещением, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 120, размер задолженности ООО "Адонис" по внесению арендных платежей за пользование арендованным имуществом, подтверждены материалами дела, признаются участвующими в деле лицами и, с учетом измененной позиции ООО "Адонис", не являются предметом апелляционного обжалования.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В связи с изложенным решение суда о взыскании с ООО "Адонис" задолженности по арендной плате в сумме 417 058 руб. 00 коп. является правомерным.

Отказ суда в удовлетворении встречного иска ООО "Адонис" в части взыскания стоимости осуществленного арендатором капитального ремонта арендованного помещения признан апелляционным судом необоснованным.

Часть 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества. Пункт 1.1 заключенного между сторонами договора аренды N 37 устанавливает, что договор заключен сторонами в целях привлечения инвестиций для проведения реконструкции здания магазина.

В пункте 1 дополнительного соглашения от 03.04.2000 г.. к договору аренды N 37 от 01.02.2000 г.. установлено, что арендуемые помещения признаны непригодными к эксплуатации по актам ДорЦСЭН Октябрьской железной дороги.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97г. N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" и Методикой определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда, утвержденной распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.1997 г.. N 1291-р, применение понижающего коэффициента при расчете арендной платы за непригодные к эксплуатации помещения обусловлено техническим состоянием помещений, а не учетом стоимости капитального ремонта, который необходимо произвести в будущем.

Годовая арендная плата по соглашению сторон установлена в размере 49,22 у.е. за 1 кв. м., что прямо указано в пункте 2 дополнительного соглашения от 03.04.2000 г.. и в пункте 3.1 договора аренды N 37 в редакции, изложенной в дополнительном соглашении от 04.07.2000 г.. к договору аренды N37. В обжалуемом решении суда также отмечено, что исковые требования за весь период аренды рассчитаны из согласованной сторонами ставки арендной платы - 49,22 у.е.

Пункт 3.1 и пункт 3.2 договора устанавливает обязанность арендатора вносить арендную плату, а также предусматривают возможность проведения сторонами расчетов посредством предоставления встречной услуги в виде капитального или текущего ремонта. Также пункт 2 дополнительного соглашения к договору устанавливает возможность расчетов посредством погашения инвестиций, привлеченных на ремонтные работы. Условия договора не содержат прямого указание на то обстоятельство, что размер согласованной сторонами арендной платы установлен уже с учетом предстоящих затрат арендатора на проведении ремонта.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества регламентируются статьей 616 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 616 Гражданского кодекса РФ обязанность производить за свой счет капитальный ремонт возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Поскольку ни законом, ни договором аренды N 37 от 01.02.2000 г.. не предусмотрено освобождение Арендодателя от обязанности осуществлять капитальный ремонт за свой счет, осуществление капитального ремонта арендатором влечет за собой предусмотренные статьей 616 Гражданского кодекса РФ последствия, в том числе право арендатора взыскать с арендодателя стоимость ремонта. Право арендатора зачесть в счет арендной платы или взыскать с арендодателя стоимость осуществленного им капитального ремонта подтверждается и пунктами 3.2, 4.6 договора аренды N 37, а также пунктом 2 дополнительного соглашения от 03.04.2000 г.. к договору аренды N 37. Факт осуществления арендатором капитального ремонта арендуемых помещений на сумму 2 378 773 руб. материалами дела подтвержден.

Довод ОАО "РЖД" о том, что объем работ не согласован с арендатором, что может повлечь либо недостаточность работ, либо неосновательное проведение работ, необходимость в которых у арендодателя отсутствует, отклонен апелляционным судом как неопределенный в правовом смысле и не подтвержденный документально. Факт согласования арендодателем проектно-сметной документации подтверждается гарантийным письмом от 01.02.2000 г.. (том 3 л.д. 73).

Арендодатель не отрицает факта осуществления арендатором капитального ремонта арендуемых помещений и не ссылается на завышение его стоимости. ОАО "РЖД" не ходатайствовало о проведении экспертизы для определения объемов выполненных арендатором работ. Представитель ОАО "РЖД" в судебном заседании заявил о том, что в настоящее время спорное помещение передано другому арендатору. При этом данные о том, что имущество передано следующему арендатору в том же состоянии, непригодном для использования, что являлось бы подтверждением отсутствия инвестиций ООО "Адонис", истцом по первоначальному иску не представлено. Факт проведения и стоимость работ подтверждены представленными в деле первичными документами и ОАО "РЖД" не опровергнуты. Кроме того, спор по данному вопросу между ООО "Адонис" и ГУП Дорожный центр рабочего снабжения Октябрьской железной дороги, выступающего в период проведения ремонта в качестве арендатора по договору, отсутствовал. Гарантийным письмом от 01.02.200г. Дорожный центр гарантирует ООО "Адонис" возмещение затраченных на ремонт денежных средств, не оспаривая факт проведения ремонта, его объем и необходимость выполненных работ.

Таким образом, встречный иск в части взыскания стоимости осуществленного арендатором капитального ремонта арендуемых помещений подлежит удовлетворению.

Учитывая, что в части взыскания денежных средств подлежит удовлетворению как первоначальный иск так и встречный иск, апелляционный суд установил ко взысканию с Санкт-Петербургского дорожного центра Дорожного снабжения ОАО "РЖД" в пользу ООО "Адонис" 1 961 715 руб.

В части распределения между участвующими в деле лицами судебных расходов апелляционным судом установлено следующее.

На заявленную ОАО "РЖД" сумму иска 417 058 руб. госпошлина подлежит уплате в размере 9 841р. 16к. С учетом произведенной истцом уплаты в сумме 17 287,03 руб. возврату ОАО "РЖД" из федерального бюджета подлежит 7 445,87 руб. Расходы истца по госпошлине в сумме 9 841,16 руб. подлежат взысканию с ООО "Адонис". По встречному иску ООО "Адонис" произведена уплата госпошлины 15 000 руб. Поскольку уплате подлежало 23 393,86 руб., в отношении 8 393,86 руб. предоставлена отсрочка уплаты госпошлины.

С учетом произведенного судом зачета взаимных обязательств сторон по возмещению судебных расходов взысканию с ОАО "РЖД" в пользу ООО "Адонис" подлежит сумма 14 552,70 руб. (23393,86 - 9841,16+1000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе). Взысканию с ООО "Адонис"" в доход Федерального бюджета РФ подлежит сумма 7 393,86 руб., в отношении которых ему была предоставлена отсрочка по иску за вычетом 1000 руб. излишне уплаченных по жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу ООО "Адонис" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.06 г. изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Взыскать с ОАО "РЖД" в лице филиала "Санкт-Петербургский центр рабочего снабжения" в пользу ООО "Адонис" 1 961 715 руб. основного долга и 14 552,70 руб. расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказать.

В части прекращения производства по делу решение суда оставить без изменения.

Возвратить ОАО "РЖД" в лице филиала "Санкт-Петербургский центр рабочего снабжения" из федерального бюджета РФ 7 445,87 руб. госпошлины.

Взыскать с ООО "Адонис" в доход федерального бюджета РФ 7 393,86 руб. госпошлины.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.Г. Медведева

Судьи

В.В. Черемошкина В.Б. Слобожанина