Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2006 г. N 13АП-6072/05

г. Санкт-Петербург

27 апреля 2006 г.

Дело N А56-109/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2006 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2006 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горшелева В.В.

судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Шашковой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Трактирный промысел" (регистрационный номер 13АП-6072/2005)

на решение Арбитражного суда Сантк-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2005 г. по делу N А56-109/2005 (судья И.А.Тимухина),

по иску ОАО "Российские железные дороги"

к ЗАО "Трактирный промысел"

о взыскании 727 309 рублей 77 коп.

при участии:

от истца: представитель Макарова О.А. (доверенность от 29.12.2005 г., паспорт)

от ответчика: представитель Дедкова А.В. (доверенность от 16.12.2003 г., паспорт)

установил:

ОАО "Российские железные дороги" предъявило исковые требования, изменив размер иска в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ЗАО "Трактирный промысел" о взыскании 739 074 рублей задолженности по арендным платежам, коммунальным и эксплуатационным расходам по договорам аренды нежилых помещений N 77/12, N 78/12 от 29.04.2002 г., N 84/12, N 85/12, N 94/12 от 17.12.2002 г., N 101/12, N 102/12 от 19.12.2002 г., N 105/12 от 19.12.2002 г., N 190/03 от 20.08.2003 г.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2005 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. (т.1 л.д.132-133).

ЗАО "Трактирный промысел" в апелляционной жалобе и пояснениях просит решение суда отменить по мотивам, изложенным в жалобе (т.1 л.д.136-137), считая, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не применены нормы материального права, подлежащие применению, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; пояснив, что помещения, переданные в аренду, имели существенные недостатки, которые не позволяли использовать их в соответствии с целями, указанными в договоре; что в период с июля 2003 г. по июль 2004 г. реестрами договоров аренды недвижимого имущества, в соответствии с которыми не начислялась арендная плата по помещениям, которые не могли быть использованы, подтверждаются его доводы; что суммы задолженности, указанные ответчиком, не соответствуют тем суммам, которые отражены сторонами в актах сверки расчетов, составленных сторонами на основании Определения арбитражного суда от 08.02.2005 г..

Истец возражает против апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве (т.2 л.д.128-129) и дополнительных возражениях, считая решение суда правильным, ссылаясь на акты приема-передачи помещений и на проведенный ремонт вокзала в 2002 г., полагает недоказанными доводы ответчика о ненадлежащем состоянии помещений, пояснив, что им исполнены обязательства по договорам аренды.

Законность и обоснованность обжалуемого решения арбитражного суда проверены в апелляционном порядке.

Материалами дела установлено, что между ФГУП "Октябрьская железная дорога МПС Российской Федерации" (арендодатель) и ЗАО "Торговый двор Витебского вокзала" (арендатор) - правопредшественники истца и ответчика, заключили договоры аренды нежилых помещений N 77/12, N 78/12 от 29.04.2002 г., N 84/12, N 85/12, N 94/12 от 17.12.2002 г., N 101/12, N 102/12 от 19.12.2002 г., N 105/12 от 19.12.2002 г., N 190/03 от 20.08.2003 г., расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д.52, которые переданы арендатору по актам приема-передачи.

Истцом, после уточнения размера иска, заявлены требования о взыскании по арендным платежам суммы 672 350 руб.56 коп., с учетом НДС, по коммунальным расходам суммы 66 277 руб.91 коп., с учетом НДС, по эксплуатационным расходам - 445 руб.53 коп., с учетом НДС., при этом, начисление арендной платы истцом раздельно по каждому договору и арендные платежи ответчиком по каждому договору раздельно не производились.

Всего сторонами заключено 13 договоров аренды, включая N 81/12 от 09.09.2002 г., N 83/123 от 12.2002 г., N 86/12 от 17.12.2002 г., N 100/12 от 19.12.2002 г.

Договоры аренды заключены на срок 10 лет, зарегистрированы в установленном порядке, за исключением договора N 190/03 от 20.08.2003 г., срок действия которого определен в 360 дней.

В соответствии с договорами, помещения сданы в аренду для использования объекта под производственную, торговую деятельность, организацию общественного питания, оказание развлекательных и иных услуг населению.

Согласно пунктам 2.1.5 и 2.1.7 договоров, истец, как арендодатель обязан обеспечить арендатору доступ к коммуникациям, необходимым для эксплуатации объекта в соответствии с целями, предусмотренными п.1.1 договора, в том числе, электроэнергией, отоплением, водоснабжением, канализацией, системой пожаротушения, устранять за свой счет аварийные повреждения объекта, полностью или частично препятствующие пользованию арендуемыми помещениями (протечки кровли здания, разрушение стен и потолков и т.д.), либо соразмерно уменьшить арендную плату в случает устранения повреждений за счет арендатора, либо возмещать расходы арендатора на эту сумму. До устранения за счет арендатора аварийных повреждений их стоимость должна быть согласована с арендодателем, обеспечить объект постоянным снабжением холодной водой, Электроэнергией, отоплением, канализацией и другими необходимыми коммунальными услугами, в пределах возможностей коммуникаций (оплата производится за счет арендатора). (п.2.1.9).

В соответствии со статьями 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истец предъявил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, по коммунальным и эксплуатационным расходам, не произведя расчет требований по каждому договору раздельно.

Как видно из материалов дела, истцом представлен договор N 25 от 28.09.2001 г. на выполнение ремонтных работ Витебского вокзала Санкт-Петербурга, работы сдавались по актам в период август-ноябрь 2002 года.

Однако эти данные и ссылка истца на акты приема-передачи арендованных помещений не опровергают доводы ответчика о том, что помещения были переданы в аренду с существенными недостатками, которые не позволяли использовать их в соответствии с целями, указанными в договоре.

Апелляционным судом, в связи с неполным исследованием обстоятельств, имеющих существенное значение для дела в суде первой инстанции, приняты дополнительные доказательства, представленные сторонами в соответствии со ст.268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда стороны представили раздельные расчеты по требованиям об арендной плате (с выделением сумм НДС) по каждому спорному договору за спорный период, по оплате коммунальных платежей и эксплуатационных расходов - раздельно, также по каждому спорному договору за спорный период стороны представили в суд свои расчеты. ОАО "РЖД" представлен расчет задолженности по арендной плате за спорный период по договорам аренды, указанным в исковом заявлении, на сумму 899 919руб.56 коп.

Данный расчет не может быть принят судом, так как фактически это означает увеличение размера исковых требований, что в соответствии с п. 3 ст. 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде апелляционной инстанции.

Представленные истцом копии счетов-фактур, выставленных ГУП "Водоканал СПб", счета Энергосбыта и другие документы, содержат общие итоговые данные по соответствующим расходам, в том числе по зданию вокзала (Загородный пр., д.52) без конкретных расчетов, поэтому не могут быть оценены как надлежащие доказательства, подтверждающие требования истца по эксплуатационным и коммунальным расходам, которые подлежат отклонению на ответчика по арендованным помещениям.

Ответчиком представлены копии реестров договоров аренды недвижимого имущества, подписываемых между истцом и ответчиком в период с июля 2003 года по июль 2004 года, на основании которых, истцом не производилось начисление арендной платы по помещениям ресторана Витебского вокзала за указанный период, а также копии писем и обращений ответчика в различные подразделения истца по вопросам, связанным с невозможностью использования арендованных помещений по назначению и копия письма КГИОП Правительства СПб от 20.07.2004 г., которое подтверждает ненадлежащее состояние помещений и необходимость выполнения ремонта кровли (т.2 л.д.32-36).

Подписывая реестры договоров аренды, стороны подтверждают невозможность пользования помещениями. Документы, подтверждающие проведение ремонта кровли в период после июня 2004 года, не представлены. Эти обстоятельства истец фактически не оспаривает.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о таких недостатках.

По объяснениям истца, в том числе, в дополнительных возражениях на апелляционную жалобу, видно, что ремонт здания вокзала продолжался до июля 2004 года, что с учетом ранее приведенных доказательств, дает основание считать, что акты приема-передачи помещений, на которые ссылается истец, не подтверждают выводы арбитражного суда первой инстанции о том, что помещения были сданы ответчику в надлежащем состоянии.

Как видно из материалов дела, размер задолженности взысканной с ответчика, в соответствии с решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области с ЗАО "Трактирный промысел" взыскано 739 074 руб. задолженности (арендная плата, оплата коммунальных и эксплуатационных расходов) по договорам аренды N 77/12, N 78/12, N 84/12, N 85/12, N 94/12, N 101/12, N 102/12, N 105/12, N 190/12. Указанная сумма задолженности определена на основании данных ОАО "РЖД", указанных в актах сверки (л.д.122-130. т.1). При этом в названных актах сверки, суммы указаны, исходя из подписанных сторонами реестров о начислении арендной платы (л.д.3-19, т.2), в которых помимо договоров, указанных в исковом заявлении и решении суда учтены суммы по договорам N 81/12, N 83/12, N 86/12, N 86/12, N 87/12, N 100/12, не указанным в исковом заявлении.

На основании Определения Тринадцатого арбитражного апелляционного суда ОАО "РЖД" представило в суд расчет суммы задолженности только по договорам, указанным в исковом заявлении. В соответствии с данным расчетом размер задолженности ЗАО "Трактирный промысел" по оплате арендной платы составляет 899 919 руб.56 коп. Расчет задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам по спорным договорам не представлен.

Названный расчет истца не соответствует имеющимся в деле доказательствам, о чем обоснованно указал ответчик (т.3 л.д.109).

Следует отметить, что расчет суммы задолженности, на основании которого вынесено решение суда также не может являться основанием для взыскания задолженности, т.к. отражает задолженность по всем тринадцати заключенным договорам аренды, а не только по девяти спорным договорам.

В период с января 2003 года по сентябрь 2004 года сторонами подписывался Расчет возмещения эксплуатационных расходов и коммунального обслуживания, в котором определялся объем потребленных коммунальных услуг и суммы, подлежащие оплате. С 01.10.2003 г. порядок возмещения эксплуатационных расходов и оплаты коммунального обслуживания определен Соглашением, подписанным ФГУП "Октябрьская железная дорога МПС РФ" и ЗАО "Торговый Двор Витебского Вокзала" (правопредшественники сторон).

Спорный период по взысканию заявлен истцом с июня 2003 г. до октября 2004 г., поэтому учитывая обоснованный и правильный расчет задолженности, предоставленный ответчиком, который подтверждается материалами дела, с него в пользу истца надлежит взыскать 44 204 руб.57 коп. задолженности по коммунальным услугам, а в остальной части иска надлежит отказать, учитывая недоказанность истцом требований о взыскании эксплуатационных расходов.

Поскольку материалами дела установлено, что истцом в аренду были предоставлены помещения в состоянии непригодном в полном объеме для использования в целях, указанных в договорах аренды, в связи с чем, ответчик не мог их использовать в спорный период, в требовании о взыскании арендной платы надлежит отказать.

С учетом изложенного решение арбитражного суда первой инстанции надлежит изменить.

Исходя из размера установленных требований, апелляционный суд распределяет судебные расходы, при этом истцу надлежит возвратить из Федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину - 255 руб.73 коп.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 71, 176, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2005 г. изменить, изложив в следующей редакции - взыскать с ЗАО "Трактирный промысел" в пользу ОАО "Российские железные дороги" 44 204 руб.57 коп. задолженности и 830 руб.82 коп. расходов по государственной пошлине, в остальной части иска отказать.

Возвратить из Федерального бюджета ОАО "Российские железные дороги" излишне уплаченную государственную пошлину в размере 255 руб.73 коп.

Взыскать с ОАО "Российские железные дороги" в пользу ЗАО "Трактирный промысел" 60 руб. расходов по апелляционной жалобе (госпошлина).

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.В. Горшелев

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Серикова