Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2006 г. N 13АП-10145/05

г. Санкт-Петербург

03 июля 2006 г.

Дело N А56-44954/2004

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2006 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2006 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горшелева В.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Шашковой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Инженерный центр подготовки специалистов" (регистрационный номер 13АП-4791/2005)

на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2005 г. по делу N А56-44954/2004 (судья Трегубова А.И.),

по иску ЗАО "Инженерный центр подготовки специалистов"

к КУГИ Санкт-Петербурга

о признании договора ничтожным

при участии:

от истца: представитель Прошкина О.Г. (доверенность от 23.06.2006 г., паспорт)

от ответчика: представитель Барсукова О.И. (доверенность от 21.12.2005 г., удостоверение)

установил:

ЗАО "Инженерный центр подготовки специалистов" предъявило исковые требования к КУГИ Санкт-Петербурга о признании ничтожным договора от 10.03.2004 г. N 11/зК-02172 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, а также применении последствий его недействительности.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2005 г., оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2005 г. в иске отказано. (л.д.68-69, 92-95).

Постановлением Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 13.10.2005 г. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2005 г. отменено, дело передано на новое рассмотрение в апелляционный суд. (л.д.115-118).

Истец в апелляционной жалобе просит решение арбитражного суда отменить, по мотивам, изложенным в жалобе (л.д.73-74), считая, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права; неправомерно отклонено ходатайство об истребовании доказательств; указывает, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, земельный участок, в отношении которого заключен договор аренды, находится в общей долевой собственности, одним из собственников является ООО "Кант", но размер доли государства в праве собственности не установлен, поэтому нельзя считать определенным предмет аренды в договоре; считает, что истец распорядился общим имуществом без согласия других участников долевой собственности, нарушив ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации; считает, что поскольку объектом гражданских прав и земельных отношений является неделимый участок, заключение договора аренды возможно только с множественностью лиц как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя.

Ответчик возражает против апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве, считает решение суда правильным. (л.д.83-84).

Законность и обоснованность обжалуемого решения арбитражного суда проверены в апелляционном порядке.

Материалами дела установлено, что истец на основании договора купли-продажи от 04.05.1998 г. N 04 и дополнительного соглашения от 27.01.1999 г. является собственником нежилого помещения 1Н общей площадью 246,2 кв. м, расположенного на первом и втором этажах шестиэтажного здания по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 37/1, лит. А, кадастровый номер 78:1670:1:2:1. Право собственности истца зарегистрировано 30.09.99, о чем выдано свидетельство серии ВЛ N 229038.

10.03.2004 г. истец и ответчик заключили договор N 11/ЗК-02172 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении участка площадью 1286 кв. м по указанному выше адресу, для использования арендатором под офис сроком по 09.03.2005 с распространением условий договора на правоотношения сторон, возникшие с 30.09.1999 г.

Согласно пункту 3.4 договора величина квартальной арендной платы установлена пропорционально доле арендатора в здании и исчислена как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании к общей площади здания.

Согласно справке Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 14.11.2003 размер доли земельного участка, соответствующей площади принадлежащего истцу нежилого помещения, составляет 66/1286. (л.д.26).

По сведениям ЕГРП, земельный участок площадью 1286,0 кв. м находится в общей долевой собственности, одним из участников общей долевой собственности является общество с ограниченной ответственностью "Кант" (далее - ООО "Кант"), размер доли которого составляет 92/1286. (л.д.28).

Инженерный центр, ссылаясь на несоответствие договора аренды статьям 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 6, 22, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральному закону "О товариществах собственников жилья", поскольку земельный участок занят жилым домом и находится в общей долевой собственности государства, юридических и физических лиц, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, указал, что оснований считать договор аренды земельного участка от 10.03.2003 г. не соответствующим требованиям закона, не имеется, поскольку договор не противоречит положениям ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации и нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано ранее, доля в праве собственности на земельный участок по указанному адресу, принадлежит ООО "Кант". Согласно справке Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 12.04.2006 г. размер доли ООО "Кант" составляет 65/1286, участником долевой собственности на земельный участок указанное общество стало на основании договора купли-продажи доли земельного участка от 14.08.2003 г., заключенного ООО "Кант" и ЗАО "Ленобувь", переход права собственности зарегистрирован 03.09.2003 г., то есть до заключения договора аренды. Также зарегистрировано право общей собственности у Позднякова Н.Л. с долей 27/1286, указанного земельного участка.

Как следует из ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки могут быть переданы в аренду; особенности сдачи в аренду земельных участков могут быть установлены законом; предметом аренды может быть только индивидуально определенная вещь.

Таким образом, объектом аренды может быть только земельный участок как таковой, с учетом положений ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а не доля в праве собственности, которой в силу п.2 ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым участник долевой собственности вправе распорядиться по своему усмотрению. Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, исходя и п.1 данной статьи может осуществляться по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами.

При этом, из этой нормы не следует, что также собственники вправе использовать этот участок на различных правовых основаниях, без согласованного волеизъявления.

Поэтому вывод арбитражного суда о том, что законом, в частности Земельным кодексом, не установлено ограничений при сдаче земельных участков в аренду при изложенных обстоятельствах, является необоснованным.

Вместе с тем, исковые требования о признании договора аренды земельного участка от 10.03.2004 г. ничтожным, удовлетворению не подлежат с учетом следующего.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, в котором срок его действия определен с 10.03.2004 г. до 09.03.2005, что составляет один год.

В соответствии со статьями 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, согласно ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка N 11/ЗК-02172 от 10.03.2004 г. государственную регистрацию не прошел, в связи с чем является незаключенным.

Учитывая, что незаключенный договор нельзя признать недействительным, исковые требования не подлежат удовлетворению, поэтому в иске надлежит отказать.

При таких обстоятельствах, апелляционные доводы истца не дают оснований для отмены решения арбитражного суда, которое подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 71, 176, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2005 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.В. Горшелев

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина