Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2011 г. N 20АП-5354/11

г. Тула

28 ноября 2011 г.

Дело N А68-3294/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Игнашиной Г.Д.,

судей Дорошковой А.Г., Полынкиной Н.А.,

по докладу судьи Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шульгач И.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Тулы

на решение Арбитражного суда Тульской области

от 17.08.2011 по делу N А68-3294/2010 (судья Елисеева Л.В.)

по заявлению ЗАО "КСБ-Техника"

к администрации г. Тулы

3-и лица: Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ"

о признании недействительным постановления,

при участии:

от заявителя: Чиковой С.Ю. по доверенности, Полехиной Т.Ю. - директора,

от ответчика: Паршутиной Н.В. по доверенности,

от 3-х лиц: Бурмистрова О.Н. по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "КСБ-Техника" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании недействительным п. 1 постановления администрации г. Тулы (далее - Администрация) N 962 от 19.03.2010 в части определения стоимости отчуждаемого имущества в размере 2 332 203 руб. 30 коп. без учета НДС и обязании Администрации внести изменения в постановление администрации г. Тулы N 962 от 19.03.2010 г.. в части указания стоимости продажи муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Кутузова, д. 8, лит. А1, цоколь, помещения II, номера комнат на поэтажном плане NN 1-7, в размере, определенном в ходе дополнительной экспертизы N 4 от 08.07.2011 г.. в размере 2 139 500 руб. с учетом НДС (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 17.08.2011 требования удовлетворены.

Администрация обжаловала решение суда в апелляционном порядке и просит это решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Общество возражало против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как установлено судом, Общество по договору аренды от 01.02.2006 N Пр-2006105 арендует встроенное нежилое помещение по адресу: г. Тула, ул. Кутузова, д. 8, лит. А1, общей площадью 110,4 кв.м., являющееся муниципальное собственностью г. Тулы.

Решением Тульской городской Думы от 30.01.2008 г.. N 40/924 вышеуказанное помещение включено в Перечень муниципального имущества г. Тулы, подлежащего приватизации в 2008-2009 годах (п. 105 раздела 2.3 решения).

Решением Тульской городской Думы от 27.05.2009 г.. N 68/1492 "Об установлении начальной цены приватизируемого недвижимого муниципального имущества" начальная продажная цена спорного имущества установлена в размере 3 247 000 руб.

Решением Общественно-экспертного совета по малому и среднему предпринимательству администрации г. Тулы от 25.05.2009 Общество отнесено к субъектам малого и среднего предпринимательства (категория - микропредприятие) (письмо от 25.06.2009 г.. N 2879).

29.10.2009 главой администрации г. Тулы принято постановление N 3353 "Об изъятии нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Кутузова, д. 8, из хозяйственного ведения МУП "Тулапромконтракт", определении его объектом имущества казны и о продаже арендуемого недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права".

Согласно п. 5 указанного постановления спорное имущество подлежало продаже Обществу по цене 2 751 864 руб. 41 коп., без учета НДС.

Письмом от 06.11.2009 г.. N 5130 Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы сообщил заявителю о том, что в целях реализации преимущественного права выкупа арендуемого им помещения общей площадью 11 0,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Кутузова, д.8, лит. А1, цоколь, помещение II, номера комнат на поэтажном плане NN 1-7, администрацией г. Тулы принято постановление от 29.10.2009 г.. N 3353 о его продаже с рассрочкой платежа до 5 лет.

К указанному письму прилагались 3 экз. договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества.

Не согласившись с условиями указанного договора в части установленной выкупной цены спорного имущества, Общество направило в адрес Комитета соответствующие возражения.

Письмом от 27.12.2009 г.. N 6310 Комитет сообщил заявителю, что по результатам повторной оценки арендуемого заявителем помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Кутузова, д. 8, рыночная стоимость объекта составила 2 752 000 руб., с учетом налогов.

27.01.2010 Тульской городской Думой принято решение "О внесении изменений в решение Тульской городской Думы от 27.05.2009 г.. N 68/1492 "Об установлении начальной цены приватизируемого недвижимого муниципального имущества".

Согласно указанному решению начальная продажная цена спорного имущества составила 2 752 000 руб.

19.03.2010 главой администрации г. Тулы принято постановление N 962, в соответствии с которым были внесены изменения в постановление главы администрации г. Тулы от 29.10.2009 г.. N 3353 в части установления цены продажи имущества, а, именно, пунктом 1 данного постановления определено внести следующие изменения в постановление администрации города Тулы от 29.10.2009 N 3353 "Об изъятии нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Кутузова, д. 8 из хозяйственного ведения МУП "Тулапромконтракт", определении его объектом имущества казны и о продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права":

- в пункте 5 вместо словосочетания "по цене 2 751 864 (два миллиона семьсот пятьдесят одна тысяча восемьсот шестьдесят четыре) рубля 41 копейка" читать "по цене 2 332 203 (два миллиона триста тридцать две тысячи двести три) рубля 39 копеек".

Полагая, что цена реализации спорного имущества является завышенной, а отчет эксперта, на основании которого данная цена была определена, не соответствует законодательству об оценочной деятельности, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1 998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, отвечающим требованиям ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", при условии соблюдения им в совокупности всех четырех условий, указанных в ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 25.10.2010 по делу N А68-5616/10, имеющим в силу п. 2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значения по настоящему делу, установлено, что Общество и арендуемое им помещение соответствуют требованиям, предъявляемым Федеральным законом N 159-ФЗ к субъектам предпринимательской деятельности и арендуемым ими помещениям в целях реализации преимущественного права на выкуп данных помещений.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г.. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном данным Законом, признается документов, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г.. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимыми оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения ор гана управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности или подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Судом установлено, что в основу определения Администрацией стоимости спорного имущества положен отчета N 7100/041209Ц-0028/Ю-01-М/0540 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилое встроенное помещение II, этаж цокольный, номера на поэтажном плане N 1 -7, лит. А1), общей площадью 110,4 кв.м., расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Пролетарский район, ул. Кутузова, д. 8, выполненный ФГУП "Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ" Тульский филиал.

В то же время заявителем в материалы дела представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилое встроенное помещение II, этаж цокольный, номе6ра на поэтажном плане " 1 -7, лит. А1), общей площадью 110,4 кв.м., расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Пролетарский район, ул. Кутузова, д. 8, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на дату оценки, проведенной ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Тульский филиал, и на основании которой была определена рыночная стоимость помещения, включенная в оспариваемое заявителем постановление, составила 2 112 000 руб. с НДС.

В целях разрешения указанного противоречия, судом назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

соответствует ли отчет об оценке N 7100/041209Ц-0028/Ю-01-М/0540, выполненный ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности?;

в случае выявления несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности указать, могли ли повлиять (в том числе существенно) на определение рыночной цены объекта недвижимости такие нарушения, и соответствует ли рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете N 7100/041209Ц-0028/Ю-01-М/0540, фактической рыночной стоимости?;

какова рыночная стоимость нежилого помещения (по состоянию на 04.12.2009 г..), расположенного по адресу: г. Тула, ул. Кутузова, д. 8, лит. А1, цоколь, помещение II, номера комнат на поэтажном плане N N 1-7?

Согласно заключению эксперта N 2 от 29.04.2011 отчет об оценке N7100/041209Ц-0028/Ю-01-М/0540, выполненный ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", соответствует законодательству в области оценочной деятельности, поправка на "уторговывание" может влиять на итоговую рыночную стоимость, итоговая рыночная стоимость спорного имущества составляет 2 754 500 руб. с учетом НДС.

Заявителем представлены замечания на заключение эксперта. В частности, заявитель указал, что согласно договору аренды от 01.02.2006 г.. N Пр-2006105 спорное имущество предоставлено заявителю под офис, в то время как при определении рыночной стоимости спорного помещения сравнительным подходом эксперт в качестве аналогов использует помещения, являющиеся торговыми либо торгово-офисными.

Ввиду указанных обстоятельств, судом в порядке п. 1 ст. 87 АПК РФ назначена дополнительная экспертиза, на разрешение которой поставлены те же вопросы, что и на разрешение первоначальной экспертизы.

При этом эксперту было указано, что при проведении экспертизы ему необходимо исходить из того, что назначением нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Кутузова, д. 8, лит. А1, цоколь, помещение II, номера комнат на поэтажном плане N N 1 -7, является его назначение, указанное в договоре аренды от 01.02.2006 г.. NПр-2006105, а, именно, "под офис".

Согласно заключению N 4 от 08.07.2011 г.. отчет об оценке N7100/041209Ц-0028/Ю-01-М/0540, выполненный ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", не соответствует законодательству в области оценочной деятельности, поправка на "уторговывание" может влиять на итоговую рыночную стоимость в качестве занижения, итоговая рыночная стоимость спорного имущества составляет 2 139 500 руб. с учетом НДС.

Обоснованных возражений относительно указанной экспертизы ответчиком не представлено.

Довод о том, что при проведении экспертизы необходимо было руководствоваться тем, что спорное помещение является торговым, отклоняется, поскольку обязанность оценщика а рассматриваемом случае исходить из того, что данное помещение является торговым законодательно не закреплена.

При этом, как указано выше, фактически данное помещение было передано Обществу в аренду под офис, а не для осуществления торговли.

Каких-либо оснований сомневаться в достоверности выводов дополнительной судебной экспертизы у суда не имеется.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что достоверной ценой спорного имущества на момент вынесения оспариваемого заявителем постановления от 19.03.2010 г.. N 962 является рыночная стоимость, определенная в ходе дополнительной судебной экспертизы, которая составляет 2 139 500 руб. с учетом НДС, вследствие чего правомерно удовлетворил заявленные требования.

Довод жалобы о том, что судом не исследовался вопрос о нарушении оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в экономической сфере отклоняется, так как данный акт возлагает на заявителя обязанность уплатить необоснованно завышенную выкупную цену за спорное имущество, что является прямым нарушением его прав и законных интересов в экономической сфере.

Таким образом, судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 17.08.2011 по делу N А68-3294/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.Д. Игнашина

Судьи

А.Г. Дорошкова Н.А. Полынкина