Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2011 г. N 20АП-5284/11

город Тула

23 ноября 2011 г.

Дело N А62-629/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Каструба М.В.,

судей Дайнеко М.М.,

Сентюриной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Концевой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска (город Смоленск; ОГРН 1026701449719; ИНН 6730012070) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06 сентября 2011 года по делу N А62-629/2011 (судья Яковлев Д.Е.), принятое по иску администрации города Смоленска (город Смоленск; ОГРН 1026701449719; ИНН 6730012070), к индивидуальному предпринимателю Печникову Александру Александровичу (город Смоленск; ОГРНИП 305673115113904) о взыскании 59 406,11 руб.,

при участии в судебном заседании:

от лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще,

установил:

администрация города Смоленска обратилась в суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Печникова Александра Александровича 59 406,11 руб. задолженности по арендной плате по договору N 144/10 от 12.01.2010 за период с 1 мая по 22 августа 2010 года.

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 06 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность, администрация города Смоленска обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что Печников А.А. не утратил своих обязательств по внесению арендных платежей в связи с заключением договора купли-продажи объекта аренды и должен был вносить арендную плату до момента государственной регистрации права собственности проданного ему недвижимого имущества, которая состоялась 23.08.2010.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в суд своих представителей не направили. От администрации города Смоленска поступило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

Судебная коллегия рассматривает дело в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.01.2010 между администрацией города Смоленска (арендодатель) и ИП Печниковым А.А. (арендатор) заключен договор аренды N 144/10 нежилого помещения площадью 68,13 кв. м (N 10 - 11,2 кв. м, N 11 - 33,6 кв. м, N 12 - 2,4 кв. м, N 13 - 0,4 кв. м, N 3 - 6,4 кв. м, N 4 - 2,2 кв. м, N 8 - 1,9 кв. м и часть общей площади подсобных помещений - 10,03 кв. м), являющегося муниципальной собственностью, по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 34а для использования под ветеринарную аптеку и ветеринарный пункт (далее - договор аренды). Срок действия договора установлен с 01.01.2010 по 29.12.2010 (п. 1.1.2).

Впоследствии в целях реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 18.03.2010 между муниципальным образованием город Смоленск (продавец) и ИП Печниковым А.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 563 арендованного недвижимого имущества (далее - договор купли-продажи). Имущество передано покупателю 16.04.2010, о чем сторонами подписан акт приема-передачи.

Из материалов дела следует, что 23.08.2010 ИП Печников А.А. зарегистрировал право собственности на данное имущество.

21.10.2010 администрация города Смоленска направила в адрес ИП Печникова А.А. претензию N 24-6832 с требованием об оплате задолженности арендных платежей по договору N 144/10 от 12.01.2010 за период с 01.05.2010 по 22.08.2010 (до государственной регистрации права собственности) в сумме 59 406,11 руб.

В силу статей 407, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель и арендатор, заключившие договор купли-продажи, могут прямо определить, в какой момент, предшествующий переходу права собственности на приобретаемое имущество, прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав содержание договоров аренды и купли-продажи, суд области обоснованно указал, что воля сторон по вопросу момента прекращения обязательств арендатора по прекращению уплаты арендных платежей прямо в договорах не отражена.

По условиям п. 3.1 договора купли-продажи оплата за приобретаемое недвижимое имущество производится единовременно в размере 1 056 779 руб.

Во исполнение условий договора купли-продажи ИП Печников А.А. перечислил продавцу по платежному поручению N 001 от 05.04.2010 оплату недвижимого имущества в сумме 1 056 779 руб.

Таким образом, продавец выразил свою волю на отчуждение имущества, иные платежи, помимо единовременного выкупного, договором не предусмотрены.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели этой вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Учитывая положения статей 3, 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) суд области пришел к правильному выводу, что в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Другая позиция означала бы, что покупатель будет поставлен в зависимость от обстоятельств, которые могут возникнуть при регистрации права собственности не по его вине.

Как следует из материалов дела государственная регистрации права ИП Печникова А.А. на недвижимое имущество, приобретенное у истца была приостановлена, о чем имеется уведомление Управления Росреестра по Смоленской области от 12.05.2010. В качестве основания приостановления в уведомлении указано наличие в ЕГРП записи о регистрации прав за другим лицом на помещения по адресу нахождения объекта, в связи с чем в Смоленский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" был сделан запрос.

Учитывая данное обстоятельство, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии вины со стороны ответчика в увеличении сроков государственной регистрации.

При принятии решения суд области обратил внимание, что ИП Печников А.А. добросовестно исполнял условия договора аренды и ежемесячно перечислял арендодателю за период с января по апрель 2010 года по 16 013,82 руб. в соответствии с п. 3.2 договора. Доказательств обратного истец не представил.

При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда области об отсутствии у ответчика обязанности по уплате предъявленных ко взысканию арендных платежей, в связи с чем истцу обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Из приведенных выше положений норм права следует, что арендодатель, продавший недвижимое имущество, не имеет права требовать с покупателя (бывшего арендатора) взыскания арендной платы с момента заключения договора купли-продажи данного имущества до государственной регистрации соответствующего права, если стороны в договоре купли-продажи не установили иное. Основанием владения становится не прежний договор аренды, а договор купли-продажи.

Доказательства того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи муниципального имущества было направлено на продолжение арендных отношений, не представлены.

Доводы истца о сохранении договора аренды после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи продажи арендуемого имущества несостоятельны, поскольку владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям - по договору аренды и по договору купли-продажи.

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание арендных отношений после заключения его сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор аренды, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя, как законного владельца, и существу договора купли-продажи.

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, переход к предпринимателю титула собственника на недвижимое имущество в результате государственной регистрации права (которую вправе осуществить как покупатель, так и продавец) не влияет на правовую квалификацию обстоятельств, связанных с наличием (либо отсутствием) арендных правоотношений.

В связи с изложенным выводы суда области соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормы материального права применены правильно, оснований к отмене принятого по делу решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 06 сентября 2011 года по делу N А62-629/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.В. Каструба

Судьи

М.М. Дайнеко И.Г. Сентюрина