Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. N 17АП-11768/11

г. Пермь

30 ноября 2011 г.

Дело N А60-22344/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 ноября 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Борзенковой Г.Н., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Новожиловой Е.Л.,

при участии:

от истца ООО "Краснотурьинская торговая компания" - Вавиловой О.В., паспорт, доверенность от 22.10.2010;

от ответчика ЗАО "Выбор" - Тронина А.А., паспорт, доверенность от 17.11.2011;

в отсутствие третьих лиц, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ЗАО "Выбор"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 23 сентября 2011 года

по делу N А60-22344/11,

принятое судьей Беляевой Н.Г.,

по первоначальному иску ООО "Краснотурьинская торговая компания" (ОГРН 1069617010231, ИНН 6617012215)

к ЗАО "Выбор" (ОГРН 1026601184390, ИНН 6617007783)

о признании недействительным одностороннее расторжение договора аренды нежилого помещения,

по встречному иску ЗАО "Выбор" (ОГРН 1026601184390, ИНН 6617007783)

к ООО "Краснотурьинская торговая компания" (ОГРН 1069617010231, ИНН 6617012215)

третьи лица: 1) Орган местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск", 2) Муниципальное унитарное предприятие торговли "Север", 3) ООО "Энергосервис", 4) Дочернее специализированное областное государственное унитарное предприятие "Красноуральское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости"

о взыскании штрафа в размере 293542 руб. 08 коп. и выселении,

установил:

ООО "Краснотурьинская торговая компания" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ЗАО "Выбор" (далее - ответчик) о признании недействительным одностороннее расторжение договора аренды нежилого помещения от 01.01.2007 N 255.

В свою очередь, ответчик обратился в Арбитражный суд Свердловской области со встречным иском о выселении истца из незаконно занимаемого нежилого помещения литер А, помещения N 1-15, общей площадью 162,3 кв.м., по адресу: Свердловская область, г.Краснотурьинск, ул.Ленина, 62, а также просил взыскать с истца неустойку (штраф) за незаконное переоборудование помещения в размере 293 542 руб. 08 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2011 первоначальные исковые требования удовлетворены: признано недействительным одностороннее расторжение договора аренды нежилого помещения N 255 от 01.01.2007, заявленное ответчиком уведомлением б/н б/д в порядке п. 6.2.4. договора аренды в связи с ухудшением арендатором состояния арендуемого имущества. С ответчика в пользу истца в возмещение расходов по уплате государственной пошлины взыскано 4000 руб. 00 коп. По встречному иску в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства.

Ответчик не согласен с выводом суда о том, что "ремонт спорного объекта, в том числе, демонтаж перегородок, произведен в 2006 году ООО "Энергосервис", а заказчиком выступил МУПТ "Север", которому принадлежало спорное помещение, то есть, до заключения истцом договора аренды нежилого помещения N 255 от 01.01.2007.

По мнению ответчика, суд первой инстанции уклонился от оценки доказательства, которое прямо и безусловно опровергает указанную позицию: согласно акту приема передачи помещения от 01 января 2007 года истцу были переданы в аренду нежилые помещения N N 1-15, общей площадью 162,3 кв.м.

Ответчик настаивает, что на момент передачи помещения истцу помещение существовало в первоначальном состоянии (15 помещений общей площадью 162,3 кв.м.), переоборудование помещения произведено именно истцом, в период с 01 января по 15 июня 2007 года.

Ответчик считает то, что спорное помещение на 01.01.2007 находилось в первоначальном (непереоборудованном) состоянии подтверждает договор N 65 от 01.12.2006 с приложением.

Автор жалобы находит, что акты приемки выполненных работ МУПТ "Север" с ООО "Энергосервис" не доказывают переоборудование помещений МУПТ "Сервер".

Ответчик, просит решение, в части отказа в удовлетворении встречного иска о выселении и взыскании штрафа, отменить и принять в указанной части, новый судебный акт.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

По ходатайству представителя ответчика к материалам дела приобщены дополнительные доказтельства

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба судом рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.01.2007 между органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 255 (далее - Договор).

Во исполнение условий Договора арендодатель передал, арендатор принял в возмездное владение и хозяйственное пользование нежилое помещение общей площадью 162,3 кв.м.. расположенное по адресу:624440, Свердловская область, г.Краснотурьинск, ул.Ленина. 62, в здании жилого назначения, литера А. расположены нежилые помещения N N 1-15, согласно плана объекта по улице Ленина, 44 филиала Специализированного областного государственного унитарного предприятия "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" "Краснотурьинское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" филиала "Краснотурьинское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" (приложение N3 к договору), что подтверждается актом приема - передачи от 01.01.2007. Целевое назначение переданного в аренду нежилого помещения: магазин.

Письмом N 04-03/1985 от 15.07.2010 орган местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" уведомил истца о том, что состоялся аукцион по продаже муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Краснотурьинск, ул.Ленина. 62, по результатам аукциона был заключен договор купли-продажи N 22 от 28.06.2010 с ответчиком.

Право собственности на указанное помещение перешло к ответчику, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права серии 66АД N 497129 от 11.08.2010, с существующими ограничениями (обременениями) права - аренда.

29.06.2011 от ответчика в адрес истца поступило уведомление о расторжении договора, требованием освободить занимаемое помещение в течении десяти дней, также уплаты штрафа в размере годовой арендной платы.

Уведомление мотивировано тем, что в ходе инвентаризации была выявлена перепланировка арендуемого помещения, а именно без согласия собственника (ответчика) была незаконно снесена стена помещения N 13 "холодильная камера", в результате чего в настоящее время холодильная камера отсутствует в арендуемом помещении, хранение охлажденных (замороженных) продуктов в помещении магазина, в целях реализации таких продуктов невозможно (т.1, л.д. 22).

Истец с позицией ответчика не согласился, поскольку перепланировку арендуемого имущества не производил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском.

Ответчик, настаивая на том, что истец произвел самовольную перепланировку без согласия собственника, обратился в арбитражный суд со встречным иском о выселении истца из арендуемого помещения, взыскания штрафа за незаконное переоборудование помещения в размере 293 542 руб. 08 коп.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствие с пунктами 1.7, 3.2.9 Договора перепланировка, переоборудование, неотделимые улучшения, реконструкция, капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения производятся арендатором только при письменном согласовании с арендодателем.

При нарушении условия о согласовании с собственником проведения переустройства арендуемого имущества, арендатор уплачивает штраф в размере двойной арендной платы (п. 5.2.1 Договора).

В соответствии с п. 6.2.2 Договора, договор подлежит досрочному расторжению, если арендатор ухудшает состояние арендуемого нежилого помещения.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из отзыва, представленного председателем ликвидационной комиссии МУПТ "Север" Кудашевым Сергеем Михайловичем, следует, что на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом г.о. Краснотурьинск N 140 от 30.10.2002, помещение магазина по ул. Ленина, 62, в г. Кранотурьинске было передано МУПТ "Север" вплоть до 28.1.2006. В середине 2006 года предприятием ООО "Энергосервис" по заказу МУПТ "Север" проводились строительно-монтажные работы по капитальному ремонту, в ходе которых выполнялась и перепланировка (т.2, л.д. 64).

В свою очередь, ООО "Энергосервис" подтвердило выполнение в 2006 году работ по замене систем энергоснабжения, сантехнических работ, работ по ремонту внутренних помещений в помещении магазина по ул. Ленина, 62 в г. Кранотурьинске (т.2, л.д. 22).

Кроме того, выполнение работ подтверждают представленные в материалы дела локальными сметными расчетами, актами приемки выполненных работ, подписанными МУПТ "Север" и ООО "Энергосервис". Указанные документы были представлены истцом, ООО "Энергосервис", председателем ликвидационной комиссии МУПТ "Север" Кудашевым Сергеем Михайловичем, расхождения в документах отсутствуют.

В соответствии пунктами 13, 14, 15 локальной сметы и пунктов 13, 14, 15 акта приемки выполненных работ в помещении магазина были выполнены демонтажные работы по разборке стен брусчатых и разборке кладки стен из кирпича, ответчиком не представлены опровергающие доказательства.

Проведенная в помещении магазина по ул. Ленина, 62 в г. Кранотурьинске, перепланировка описана в техническом заключении от 05.09.2006 N 41-13/84 (т.2, л.д. 108).

В материалы дела представлены технические паспорта и планы помещений на дату 31.05.2006, 15.06.2007, 18.03.2011.

Из сопоставления схемы выполненной МУПТ "Север" перепланировки, технических паспортов БТИ от 15.06.2007, 18.03.2011, следует, что планы помещений на 05.09.2006, на 15.06.2007 и на 18.03.2011 идентичны.

Все это позволяет сделать вывод, что с 05.09.2006 планировка спорных помещений не производилась, помещения находились в том состоянии, в которое были приведены в результате капитального ремонта и перепланировки выполненной ПУПТ "Север", иного ответчиком не доказано (ст. 65 АПК РФ).

Кроме того, в п. 1.1. договора указано, что истец принял помещение согласно плана БТИ. Из показаний свидетеля Кудашева С.М., данных БТИ, ЕГРПО, следует, что после 31.05.2006 инвентаризация спорных помещений не проводилась, следовательно ответчик не доказал то, что на момент заключения Договора не была сделана перепланировка.

На основании изложенного доводы ответчика о том, что на момент передачи помещения истцу по акту помещение существовало в первоначальном состоянии (15 помещений общей площадью 162,3 кв.м.), а переоборудование помещения произведено именно истцом, в период с 01 января по 15 июня 2007 года, апелляционным судом отклоняются.

Таким образом, в 2010 году ответчик приобрел спорное помещение в уже перепланированном виде. В акте приема-передачи от 08.07.2010 ответчик указал, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии и переданы в том виде, в каком они были на момент подписания договора купли-продажи от 18.06.2010 N 22.

Представленный ответчиком в апелляционный суд договор аренды N 65 от 01.12.2006 с приложениями, не имеет доказательственного значения, поскольку из материалов дела усматривается, что на 01.12.2006 перепланировка спорных помещений была уже произведена.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции, акт приема передачи арендуемых помещений (и план объекта - приложение N 3 к договору аренды), не оценил, с учетом упомянутых оснований также не имеет правового значения.

Согласно ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ).

В отсутствие доказательств проведения перепланировки спорного помещения именно истцом, суд первой инстанции, исследовав материалы дела и оценив представленные по делу доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, обоснованно удовлетворил первоначальные исковые требования и отказал в удовлетворении встречного иска.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 сентября 2011 года по делу N А60-22344/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Г.Голубцов

Судьи

И.В.Борзенкова Г.Н.Гулякова