Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. N 18АП-11646/11

г. Челябинск

30 ноября 2011 г.

Дело N А76-13112/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Румянцева А.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2011 по делу N А76-13112/2011 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Ишковой Елены Александровны - Жаворонков С.В. (доверенность N 2428Д от 02.12.2010);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Усольцева О.С. (доверенность от 01.02.2011 N 123).

Индивидуальный предприниматель Ишкова Елена Александровна (далее - ИП Ишкова, предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд Челябинской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, ответчик), с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности Муниципального образования "Копейский городской округ" к индивидуальному предпринимателю Ишковой Е.А. на нежилое помещение-магазин, расположенное по адресу: Челябинская область г.Копейск ул. Дундича д. 80 А, помещение N 2, кадастровый номер 74-74-30/003/2008-193 и обязании ответчика зарегистрировать право собственности Ишковой Е.А. на указанный объект недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имуществом Копейского городского округа.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2011 требования предпринимателя удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра (далее так же податель жалобы) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на неправильное применение судом норм права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Ссылаясь на положения ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Закон N 159-ФЗ) и ст. 209 Гражданского кодекса РФ, податель жалобы полагает вывод суда, согласно которому "предоставление имущества в аренду без предварительной государственной регистрации права муниципальной собственности на это имущество не является безусловным основанием отказа в реализации установленных Законом N 159-ФЗ прав субъекта малого бизнеса" несостоятельным. Как указывает апеллянт, при проведении правовой экспертизы регистрирующим органом было выяснено, что право собственности продавца - МО Копейский городской округ на отчуждаемый объект недвижимости возникло 18.11.2009, в силу чего заключенные с предпринимателем до указанной даты договоры аренды являются ничтожными и не порождают правовых последствий, что свидетельствует о несоответствии предпринимателя критериям, установленным в ст. 3 Закона N159-ФЗ. В силу изложенного, по мнению апеллянта, нарушен сам порядок отчуждения спорного имущества, т.к. такое отчуждение должно было осуществляться в порядке, установленном Федеральным законом N 178-ФЗ от 21.12.2001 путем проведения аукциона либо конкурса.

Кроме того, суд не учел, что на государственную регистрацию ИП Ишковой договор аренды от 02.01.2006 не предоставлялся, в силу чего Управление Росреестра не имело возможности сделать вывод о том, что арендные отношения между ИП Ишковой и Управлением имуществом Копейского городского округа существовали более двух лет.

Представитель подателя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал, изложив их в тезисной форме.

Представитель предпринимателя в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились, полагая решение законным и обоснованным.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя Управления имуществом Копейского городского округа.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, Муниципальное образование "Копейский городской округ" является собственником нежилого помещения - магазин, общей площадью 76,4 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Дундича, д.80/А, помещение N 2 (л.д. 34).

Регистрация права муниципальной собственности произведена 18.11.2009, основанием регистрации указано вступившее в законную силу решение Копейского городского суда Челябинской области от 25.06.2009.

02.01.2006 между Управлением имуществом Копейского городского округа (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ишковой Еленой Александровной (арендатор) подписан договор аренды N 32/29, на основании которого по акту приема-передачи от 02.01.2006 указанное нежилое помещение магазина было передано во временное пользование арендатора для реализации продовольственных товаров (л.д.10-12).

На основании договора аренды N 32/14-07 от 09.01.2007 подписанного между Управлением имуществом Копейского городского округа (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ишковой Еленой Александровной (арендатор), названное нежилое помещение вновь передано во временное пользование арендатора по акту приема-передачи от 01.01.2007 (л.д.13-15). В соответствии с п. 4.2. договора аренды, в случае если арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Постановлением Собрания депутатов Копейского городского округа N 899 от 29.10.2008 утверждена программа приватизации муниципальных предприятий и муниципального имущества на 2009 год и период до 2011 года (л.д. 23-24), в которую под N 13 включено нежилое помещение - магазин, расположенное по адресу: г. Копейск, ул. Дундича, д. 80/А (л.д.22).

15.09.2010 администрацией Копейского городского округа принято распоряжение N 2473-р, которым утверждено решение об условиях приватизации нежилого помещения магазина, общей площадью 76,4 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Дундича, д.80/А, помещение N 2 (л.д. 26).

18.10.2010 между Управлением имуществом администрации Копейского городского округа Челябинской области (продавец) и индивидуальным предпринимателем Ишковой Еленой Александровной (покупатель) подписан договор купли - продажи N 2085 (л.д. 18-19) на основании Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно п. 1.1 договора продавец продает в собственность покупателя, а покупатель приобретает нежилое помещение магазина общей площадью 76,4 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г.Копейск, ул. Дундича, д. 80/А, помещение N 2.

11.11.2010 Ишкова Е.А. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на вышеуказанное нежилое помещение магазина.

Сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 25.04.2011 N 30/118/2010-176 в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Дундича, д. 80/а, помещение N 2, с кадастровым номером 74-74-30/003/2008-193, отказано, в связи с тем, что в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор купли - продажи N 2085 от 18.10.2010, заключенный между Муниципальным образованием "Копейский городской округ" и Ишковой Е.А., на основании Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ. Право собственности Муниципального образования "Копейский городской округ" возникло на вышеуказанный объект 18.11.2009 на основании Решения Копейского городского суда Челябинской области от 25.06.2009, вступившего в законную силу 11.07.2009. Следовательно, на момент подписания договора аренды N 32/14 от 09.01.2007 с Ишковой Е.А. Муниципальное образование "Копейский городской округ" не являлось собственником и не могло распоряжаться вышеуказанным имуществом в силу п. 1 ст. 209 ГК РФ. Таким образом, возмездное отчуждение данного помещения должно осуществляться органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", а именно путем проведения аукциона либо конкурса.

Считая, отказ незаконным и нарушающим его права, заявитель обратилась в суд с настоящими требованиями.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) выслушав пояснения участвующих лиц, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов государственной власти, иных органов необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия указанных действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которое приняло этот акт (часть 5 ст.200 АПК РФ).

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав проводится путем проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки. При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Основания для отказа в государственной регистрации перечислены в ст. 20 Закона о регистрации прав.

Согласно п. 1 ст. 20 названного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Судебная коллегия полагает обоснованным сделанный судом первой инстанции вывод об отсутствии оснований для отказа в регистрации перехода права собственности на спорное помещение к предпринимателю Ишковой Е.А. по мотиву ничтожности договоров аренды от 02.01.2006 и 01.01.2007.

В рассматриваемом случае на государственную регистрацию представлялся договор 2085 купли-продажи арендуемого имущества подписанный Управлением имуществом и предпринимателем. Именно этот договор являлся объектом правовой экспертизы, предусмотренной статьей 13 Федерального закона N 122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Представленный в материалы дела договор соответствует в сем вышеуказанным требованиям.

Из материалов дела следует, что объект недвижимости находится в муниципальной собственности; права на него зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Продавец уполномочен продавать объект недвижимости в силу пункта 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Подписанию договора предшествовало принятие администрацией Копейского городского округа распоряжение N 2473-р, об условиях приватизации магазина.

Данный ненормативный правовой акт в установленном законом порядке не оспорен и является действующим.

Вопрос соответствия предпринимателя условиям реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по смыслу вышеуказанного закона относится к компетенции продавца имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности.

В данном случае орган местного самоуправления усмотрел наличие соответствующих условий для реализации предпринимателем преимущественного права приобретения арендуемого имущества в собственность.

Рассматриваемый договор купли-продажи недвижимого имущества по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства, подписан уполномоченными представителями продавца и покупателя, содержит все существенные условия для договоров данного вида, не имеет подчисток и исправлений, представлен в необходимом количестве экземпляров, исполнен сторонами.

Таким образом, представленный государственному регистратору правоустанавливающий документ для осуществления государственной регистрации перехода к заявителю права собственности на нежилое помещение-магазин, расположенное по адресу: Челябинская область г.Копейск ул. Дундича д. 80 А, помещение N 2, соответствует требованиям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом о регистрации прав.

Условия возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в управление в качестве основания для регистрации перехода права собственности на спорное помещение, поэтому регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. Статьей 4 приведенного Закона данный вопрос отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности.

По этим же основаниям отклоняется довод подателя апелляционной жалобы о законности отказа в государственной регистрации в силу представления заявителем не полного пакета документов, а именно не представления договора от 02.01.2006. Представление данного договора необходимо лишь в целях проверки наличия условий возникновения у субъекта малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, которые регистратор не вправе подвергать проверке.

Поскольку доказательств того, что на государственную регистрацию были представлены не все необходимые для такой регистрации документы, арбитражный апелляционный суд считает, что у регистратора отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к Предпринимателю.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2011 по делу N А76-13112/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

А.А. Румянцев И.Ю. Соколова