Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2006 г. N 13АП-1741/06

г. Санкт-Петербург

10 июля 2006 г.

Дело N А56-26457/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2006 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2006 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горшелева В.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Шашковой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Племенной завод "Ручьи" (ЗАО "Ручьи") (регистрационный номер 13АП-1741/2006)

на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.01.2005 г. по делу N А56-26457/2005 (судья Агеева М.А.),

по иску ЗАО "Ручьи" (ЗАО "Племенной завод "Ручьи")

к ООО "Концерн "Росстрой" Региональное Объединение специального строительства

3-е лицо Комитет по земельным ресурсам и землеустройству СПб

О понуждении заключить дополнительное соглашение.

при участии:

от истца: представитель Фомин А.С. (доверенность от 01.05.2006 г., удостоверение)

от ответчика: представитель Покатович А.П. (доверенность от 13.01.2006 г., паспорт), представитель Константинов Л.Н. (доверенность от 10.07.2004 г., паспорт)

от 3-го лица: представитель Турутина Е.И. (доверенность от 10.01.2006 г., удостоверение)

установил:

ЗАО "Ручьи" (наименование изменено на ЗАО "Племенной завод "Ручьи") предъявило исковые требования к ООО "Концерн "Росстрой" Региональное Объединение специального строительства о заключении дополнительного соглашения N 1 от 02.06.2005 г. к договору о сотрудничестве от 16.03.1998 г. в редакции истца о передаче в собственность ЗАО "Ручьи" квартир в корпусах 7а, 7б жилого дома N 159 по Пискаревскому пр. Санкт-Петербурга, согласно указанной в дополнительном соглашении квартирографии.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.01.2006 г. в удовлетворении иска отказано.

ЗАО "Племенной завод "Ручьи" в апелляционной жалобе просит решение арбитражного суда отменить, удовлетворить исковые требования по мотивам, изложенным в жалобе (т.3 л.д.61-66), считая, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права; пояснив, что земельный участок 5078 га был закреплен за истцом на праве постоянного (бессрочного) пользования и не изымался у истца; договор о сотрудничестве с ответчиком от 16.03.1998 г. является заключенным; правоотношения сторон носят возмездный характер; ответчиком не соблюдены обязательств по заключению дополнительного соглашения.

Ответчик - ООО "Концерн "Росстрой" Региональное Объединение специального строительства возражает против апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве, считая решение суда правильным, пояснив, что считает недоказанным факт заключения договора; что распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 13.03.2001 г. N 276-р не признано недействительным.

Третье лицо - Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга вопрос о рассмотрении апелляционной жалобы оставляет на усмотрение суда, пояснив, что земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., д.159, корп.7 входил в состав земель, на которые был выдан Государственный акт на право пользования землей серии А-1 N 331136. Указанный земельный участок (кадастровый номер 78:5606:3002) входил в состав земель Центральной усадьбы ЗАО "Ручьи".

Законность и обоснованность обжалуемого решения арбитражного суда проверены в апелляционном порядке.

Материалами дела установлено, что ЗАО "Племенной завод "Ручьи" (наименование изменено, новая редакция Устава зарегистрирована 15.07.2005 г., ранее сельскохозяйственное АОЗТ "Ручьи", ЗАО "Ручьи") владеет на праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на территории Красногвардейского района Санкт-Петербурга на основании Государственного акта на право пользования землей серия А-1 N 331136, выданного совхозу "Ручьи" (правопредшественнику ЗАО "Ручьи") в 1985 г. (далее по тексту - Государственный акт). В соответствии с Государственным актом за ЗАО "Ручьи" закреплялось в бессрочное и бесплатное пользование земельным массивом, который включал в себя и земли, расположенные в городской черте Санкт-Петербурга общей площадью 1 066 гектаров.

Земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., д.159, корп.7 входил в состав земель, на которые был выдан Государственный акт на право пользования землей серии А-1 N 331136. Указанный земельный участок (кадастровый номер 78:5606:3002) входил в состав земель Центральной усадьбы ЗАО "Ручьи".

Ответчик - ООО "Концерн "Рострой" региональное Объединение специального строительства (далее по тексту - ЗАО "Концерн "Рострой") с 1994 г. осуществляет строительство жилых домов в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга на землях, находящихся в землепользовании ЗАО "Ручьи"..

Между истцом и ответчиком с 1994 г. сложились длительные хозяйственные отношения в виде совместной деятельности с целью осуществления строительства жилых домов и других сооружений.

Так, 07.10.1994 г. между истцом и ответчикам был заключен договор N 7 о совместной деятельности по строительству трех многоквартирных жилых домов (корпусы N 4, 5, 6 дома N 159 по Пискаревскому проспекту) на территории центральной усадьбы ЗАО "Ручьи", в соответствии с которым, истец и ответчик исполняли обязанности, в том числе истец - по выделению земельного участка, а ответчик - по предоставлению истцу в собственность определенного количества квартир в строящихся домах.

Основанием для такой совместной деятельности явилось согласие истца на изъятие у него части земельного участка, расположенного на территории центральной усадьбы, в связи с чем, распоряжением Мэра Санкт-Петербурга N 998 от 28.04.1994 г. земельный участок площадью 1,7 га территории центральной усадьбы был изъят у САОЗТ "Ручьи" с передачей в аренду ответчику для осуществления строительства на условиях передачи истцу определенного количества квартир, что соответствовало действовавшим нормам гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.

По условию договора N 7 от 07.10.1994 г., ответчиком были переданы истцу квартиры в соответствии с актами приема-передачи от 15.09.1998 г. и от 23.09.1999 г.

Для продолжения строительства трех новых корпусов (7а, 7б, 7в дома N 159 по Пискаревскому пр., ООО "Концерн "Рострой" региональное Объединение специального строительства направило ЗАО "Племенной завод "Ручьи" письмо N 102 от 16.03.1998 г. о сотрудничестве по проектированию и строительству жилого дома N 7 и гаражей с предложением заключить и согласовать договоры в двухнедельный срок.

Договоры о сотрудничестве по строительству жилого дома, и по гаражам от 16.03.1998 г. были приложены к письму, подписанному первым вице-президентом, главным инженером ЗАО "Концерн "Рострой" Дворецким А.А..

На договорах стоят печати ответчика и его реквизиты, а на договоре о строительстве гаражей - подпись Дворецкого А.А.

Впоследствии к договору о строительстве гаражей, сторонами было заключено дополнительное соглашение, которое также подписал первый вице-президент ЗАО "Концерн "Рострой" Дворецкий А.А., что подтверждает наличие у него соответствующих полномочий.

Договоры были в установленном порядке рассмотрены и подписаны генеральным директором ЗАО "Ручьи", скреплены печатью, и подписанный экземпляр каждого договора был отправлен в адрес ООО "Концерн "Рострой".

Анализ содержания договора от 16.03.1998 г. и письма N 102 от 16.03.1998 г., с учетом положений ст.435 Гражданского кодекса Российской Федерации, дает основания считать, что ответчиком была направлена истцу оферта, которая им акцептована.

По условиям договора от 16.03.1998 г., истец, в частности, обязался обеспечить выбор площадки для пятна застройки дома, а ООО "Концерн "Рострой" со своей стороны обязалось после завершения строительства дома выделить ЗАО "Ручьи" 15 % жилья от общей площади квартир.

Согласно пунктам 3.2, 3.3, 3.4 договора, он вступил в силу с момента его подписания; изменение и дополнение договора оформляются дополнительными соглашениями; сторонами установлено, что расторжение договора в одностороннем порядке не допускается.

Поскольку данный договор не содержит условий, предусмотренных ч.1 п.3 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации, то договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств, то есть до выделения ответчиком обусловленного количества жилой площади истцу после завершения строительства.

В процессе реализации договора, ответчик просил истца письмом N 176 от 29.07.1999 г. согласовать изъятие земель под строительство корпуса 7 по Пискаревскому пр. д.159 согласно приложенной схеме. Истцом было согласовано такое изъятие части земельного участка центральной усадьбы истца площадью 1,32 га.

В соответствии с Соглашением, заключенным между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, главой территориального управления Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга и генеральным директором ЗАО "Ручьи", земельный участок с кадастровым номером 78:5606:3002 не вошел в состав тех земель Центральной усадьбы ЗАО "Ручьи", которые были закреплены за ЗАО "Ручьи".

Эти обстоятельства установлены материалами дела, в частности схемой планировки и застройки участка по Центральной усадьбе САОЗТ "Ручьи", планом границ земельного участка с данными о согласованиях (т.1 л.д.42) и другими документами, являющимися приложением к Распоряжению Губернатора Санкт-Петербурга N 276-р от 13.03.2001 г. и схемой Центральной усадьбы истца (т.3 л.д.123-124), а также данными, представленными Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга в отзыве на иск. Таким образом, данный факт изъятия части земельного участка Центральной усадьбы истца и использование его для строительства жилых домов ответчиком достоверно установлен.

Как установлено, письмо N 176 от 29.07.1999 г., подписано также первым вице-президентом ответчика - Дворецким А.А., который впоследствии также обращался к истцу по вопросу выделения земельного участка уже как генеральный директор ответчика (т.3 л.д.108). Таким образом, следует считать, что договор со стороны ответчика подписан уполномоченным лицом, исполнялся ответчиком с одобрением договора.

Доказательств, подтверждающих незаключение договора ответчиком не представлено.

Анализируя установленные обстоятельства дела, доводы апелляционной жалобы и позицию ответчика, апелляционный суд считает установленным, что договор от 16.03.1998 г. заключен сторонами в письменной форме с учетом положений статей 432, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержит существенные условия.

С учетом изложенного, вывод арбитражного суда первой инстанции о незаключенности договора, является необоснованным.

Истец в заявленных требованиях исходит из того, что по своей правовой природе договор о сотрудничестве от 16.03.1998 г., заключенный между ЗАО "Ручьи" и ООО "Концерн "Росстрой" является договором простого товарищества, что соответствует содержанию и целям указанного договора и ранее сложившейся практике взаимоотношений сторон, и общим началам гражданского законодательства, предусматривающим во взаимоотношениях хозяйствующих субъектов свободу договора, возмездности в обязательственных правоотношениях и недопустимость неосновательного обогащения.

Истец, как законный землепользователь, правомерно распорядился своими имущественными правами, заключив названный договор с ответчиком, при этом действующее законодательство не запрещало истцу совершить по согласованию с соответствующими государственными органами отказ от пользования земельным участком при условии заключения договора с ответчиком о сотрудничестве.

Условия договора соответствуют ст.1041 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречат положениям главы 55 гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик в своих доводах и арбитражный суд в обжалуемом решении, ссылаются на Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга N 276-р от 13.03.2001 г., решение ИТК N 282 от 27.12.2000 г. и заключенный ответчиком с КУГИ Санкт-Петербурга договор аренды N 00/ЗК-01425/07 от 01.06.2001 г. о предоставлении ответчику в аренду названного ранее земельного участка площадью 13200 кв.м, по адресу: Пискаревский пр., д.159, корп.7 для строительства жилого дома.

Однако арбитражным судом не учтены следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.

ЗАО "Племенной завод "Ручьи" на момент заключения договора и на момент начала строительства домов по договору о сотрудничестве от 16.03.1998 г. являлось владельцем земельного участка занятого под строительство на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно п.9 ст.3 Федерального закона "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. Государственные акты на право пользования землей, выданные до вступления в законную силу Земельного кодекса Российской Федерации и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Материалами дела, в том числе объяснениями третьего лица, установлено, что собственником земли изъятие названного земельного участка или принудительное прекращение правопользования земельным участком у истца (законного владельца и пользователя) не производилось.

Следовательно, только согласие истца на исключение части земельного участка из состава земель его Центральной усадьбы после заключения договора с ответчиком явилось фактическим и правовым основанием для предоставления данного земельного участка на инвестиционных условиях ответчику, принятие названного Распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 13.03.2001 г. и заключения КУГИ Санкт-Петербурга с ответчиком договора аренды.

Таким образом, доводы ответчика и выводы арбитражного суда первой инстанции о том, что для заключения договора у сторон отсутствовали правовые основания, являются необоснованными.

После заключения договора о сотрудничестве истец выполнил свои обязательства по обеспечению выбора площадки для постройки дома, а ответчик осуществляя строительство и сдачу построенных домов, не исполнил свои обязательства, при этом не заявлял об отказе или прекращении договора.

Поскольку истец и ответчик по договору не согласовали конкретные жилые помещения, из его юридического смысла вытекает обязательство сторон определить передаваемые в собственность истцу квартиры впоследствии.

Таким образом, ЗАО "Ручьи" правомерно обратилось в адрес ООО "Концерн "Рострой" с требованием заключения Дополнительного соглашения к договору о сотрудничестве от 16.03.1998 г., согласующего квартирографию, передаваемых в собственность ЗАО "Ручьи" объектов недвижимости.

ЗАО "Ручьи" обращался к ООО "Концерн "Рострой" о заключении дополнительного соглашения к договору, в частности письмом N 182 от 02.06.2005 г., к которому прилагалось подписанное со стороны ЗАО "Ручьи" Дополнительное соглашение N 1 к договору о сотрудничестве от 16.03.1998 г., в котором содержалась квартирография на передаваемые в собственность истцу жилые помещения в корпусах 7а, 7б в доме N 159 по Пискаревскому пр.

Направление и получение ответчиком письма и дополнительного соглашения N 1 к договору подтверждается материалами дела, почтовыми квитанцией и уведомлением (т.1 л.д.8, 9).

Учитывая положения п.3.3 договора от 16.03.1998 г. и ст.1048 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец правомерно и обоснованно заявил требование о заключении дополнительного соглашения N 1 к договору.

Условия дополнительного соглашения N 1 соответствуют договору и не противоречат закону. Расчет количества квартир с соответствующей площадью произведен истцом правильно.

Возражения ответчика со ссылкой на копию договора о сотрудничестве N 27 от 10.07.1998 г. с обязательством ответчика выделить истцу после завершения строительства - 5 % жилья от общей площади квартир и доводы его о правах дольщиков построенных домов, не принимаются апелляционным судом с учетом следующего.

Ответчик не представил оригинал названного договора, истцом не подтверждается заключение договора, также ответчиком не представлены доказательства обстоятельств заключения этого договора при наличии договора от 16.03.1998 г.

В связи с этим, оснований считать доказанным заключение договора N 27 от 10.07.1998 г. не имеется.

Те обстоятельства, что строительство жилых домов осуществлялось ответчиком с привлечением дольщиков, не противоречат условиям договора от 16.03.1998 г. (п.2.1 предусматривает право сторон осуществлять работу с привлечением других организаций и частных лиц).

Содержание дополнительного соглашения N 1 определяет обязанность ответчика, но не связано с оспариванием прав третьих лиц.

Учитывая изложенное, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.

Заявленные исковые требования подлежат удовлетворению

На основании изложенного и руководствуясь статьями 71, 176, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.01.2006 г. отменить.

Заключить дополнительное соглашение N 1 между ООО "Концерн "Росстрой" и ЗАО "Племенной завод "Ручьи" к договору о сотрудничестве от 16.03.1998 г., заключенному между ЗАО "Концерн "Росстрой" (правопредшественник) и САОЗТ "Ручьи" (правопредшественник) в редакции, представленной ЗАО "Ручьи" от 02.06.2005 г.

Взыскать с ООО "Концерн "Росстрой" в пользу ЗАО "Племенной завод "Ручьи" 1 000 руб. расходы по госпошлине.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.В. Горшелев

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина