Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2011 г. N 12АП-8678/11

г. Саратов

28 ноября 2011

Дело N А12-8549/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В. Б.,

судей Антоновой О.И., Тимаева Ф.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кушнаренко Г.А.,

при участии в судебном заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Пекарь" - Трубач Т.В. доверенность от 01.07.2011 г. N 5,

в отсутствии иных участников процесса, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 сентября 2011 года по делу N А12-8549/2011, (судья Машлыкин А.П.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Пекарь"

к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда

третьи лица: Администрация Волгограда, Департамент финансов Администрации Волгограда, Закрытое акционерное общество "Отечество"

о признании решения комиссии недействительным и об урегулировании протокола разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Пекарь" (далее - истец, ООО "Пекарь") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда (далее - ответчик, Департамент), в котором просит, с учетом заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять пункт 1.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3 в следующей редакции: "Цена продажи встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3 составляет 1 385 000 руб. без учета НДС", пункт 5.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3 исключить признать решение комиссии от 18.03.2011 г.. недействительным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация Волгограда, Департамент финансов Администрации Волгограда, закрытое акционерное общество "Отечество".

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела, истец заявил ходатайство, в котором отказался от иска в части требования о признании решения комиссии от 18.03.2011 г.. недействительным, просит производство по делу в названной части прекратить.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30 сентября 2011 года иск общества с ограниченной ответственностью "Пекарь" к Департаменту муниципальному имущества Администрации Волгограда был удовлетворен в части.

Пункт 1.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества -встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3 принят в следующей редакции: "Цена продажи встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3 составляет 1 385 000 руб. без учета НДС".

Пункт 5.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3 исключен.

В части требования о признании решения комиссии от 18.03.2011 г.. производство по делу прекращено, принят отказ от иска в указанной части.

С Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Пекарь" взысканы расходы по государственной пошлине в размере 4 000 руб. и расходы по экспертизе в размере 30 000 руб.

Не согласившись с принятым решением, Департамент муниципальному имущества Администрации Волгограда обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы в связи с не заключением договора по истечении тридцати дней со дня получения истцом проекта договора, истец утратил преимущественное право выкупа спорного помещения.

Согласно доводам заявителя, истец в судебном порядке не обращался с заявлением об урегулировании разногласий по составлению графика и сумм платежей, указанных в приложении N 3 к спорному договору.

Заявитель считает спорный договор ничтожной сделкой, так как в данном договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 28.03.2011 г.. на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества принято решение о приватизации встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3 путем предоставления арендатору - истцу, преимущественного права приобретения арендуемого объекта.

В протоколе от 28.03.2011 г.. N 5 заседания комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества указана рыночная стоимость названного объекта недвижимости, определенная на основании отчета об оценки, выполненного закрытым акционерным обществом "Отечество" - 2 687 100 руб.

Как следует из отчета N О-1892 об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3, подготовленного 08.12.2010 г.. закрытым акционерным обществом "Отечество", рыночная стоимость названного объекта недвижимости составляет 2 687 100 руб. без учета НДС.

Сопроводительным письмом от 22.03.2011 г.. ответчик направил истцу проект договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества с предложением в тридцатидневный срок оформить указанный договор в установленном законом порядке, который истец получил 28.03.2011 г..

Истец подписал указанный договор купли-продажи с протоколом разногласий и 04.04.2011 г.. направил договор купли-продажи с протоколом разногласий ответчику, который 28.04.2011 г.. направил истцу протокол согласования разногласий.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик, не согласившись с редакцией договора купли-продажи, подготовленной истцом, направил в его адрес протокол согласования разногласий.

Согласно тексту искового заявления, пункт 1.13 договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, должен быть принят в следующей редакции: "Цена продажи встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3 составляет 1 385 000 руб. без учета НДС".

В обоснование указанной позиции истец представил в материалы дела отчет N 06/2011 об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Оценочно-юридическая фирма "Деловой стандарт", согласно которого рыночная стоимость по состоянию на 16.02.2011 г.. спорного имущества составляет без учета налога на добавленную стоимость 1 400 000 руб.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что в силу ст.4 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием проекта договора купли-продажи, основаны на ошибочном понимании норм действующего законодательства.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истец в порядке ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно абз.2п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст.446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу ст.3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 9 этого же Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст.3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из толкования изложенных норм следует, что для ответчика заключение договора купли-продажи арендуемого истцом имущества является обязательным.

Истец воспользовался своим правом и, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, направил разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, волеизъявление истца не свидетельствует об отказе последнего от преимущественного права на приобретение имущества, а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда.

Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 г.. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

По смыслу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 г.. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 г.. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 2 статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 г.. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Положениями Федерального закона от 29.07.1998 г.. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи используется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.07.2011 г. по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки собственности".

Из экспертного заключения N 98-11 общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки собственности" следует, что отчет N О -1892 об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3, подготовленный закрытым акционерным обществом "Отечество", не соответствует действующему законодательству Российской Федерации, что повлияло на определение величины рыночной цены объекта муниципального имущества, рыночная стоимость встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3 без учета налога добавленную стоимость составляет 1 353 000 руб.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в названной части иск подлежит удовлетворению, и пункт 1.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3 подлежит согласованию в редакции истца.

Также истец просил исключить пункт 5.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3, тогда как ответчик предлагал изложить данный пункт в следующей редакции: "При несвоевременном перечислении платежей, предусмотренных пунктами 3.2, 3.3 настоящего договора, покупатель оплачивает продавцу пени в размере 0,30 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно)".

Разрешая спор по возникшим разногласиям, судебная коллегия исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пункт 1 статьи 1 кодекса основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободе договора, недопустимости вмешательства кого- либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Закрепляя принцип свободы договора, пункт 4 статьи 421 устанавливает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Указанный пункт свободы договора предполагает возможность заключения любого договора, с любыми условиями, не противоречащими гражданскому законодательству. Условия договора, не установленные законом, могут включаться в договор по соглашению сторон.

В данном случае такого соглашения между сторонами не достигнуто, и законом обязанность истца по договору уплачивать неустойку, штраф, пени в случае нарушения сроков оплаты, не установлена. Кроме того, п. 5.3, договора противоречит принципам разумности осуществления гражданских прав и принципу равенства участников гражданских правоотношений.

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны не согласовали размер договорной неустойки, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что пункт 5.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 60,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, улица имени Дзержинского, 3 подлежит исключению.

Довод заявителя жалобы о том, что истец в судебном порядке не обращался с заявлением об урегулировании разногласий по составлению графика и сумм платежей, указанных в приложении N 3 к спорному договору также отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Материалами дела подтверждается, что цена продажи объекта нежилого фонда в п. 1.3 договора противоречит цене договора, указанной в Приложении 3 - 2 903 592, 17 руб. (без учета НДС), при этом разногласий между сторонами по графику платежей не возникло.

Согласно пункту 3.2 договора купли-продажи покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки в соответствии с графиком платежей, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (Приложение 3).

Приложением 3 к спорному договору установлен график платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда. Данный график рассчитан исходя из цены помещения - 2 903 592, 17 руб. (без учета НДС).

Приложение N 3 (график платежей) подписано истцом со ссылкой на наличие разногласий, отдельного протокола разногласий с изложением своей редакции Приложения 3 истец в адрес ответчика не направлял.

В то же время, указанные обстоятельства не предусмотрены законом в качестве оснований для отказа в иске о согласовании разногласий по заявленному условию договора.

Требований в части согласования разногласий по иным условиям договора, в том числе по пункту 3.2 договора и Приложению 3 (График платежей) истцом в рамках данного дела не заявлялось. Суд рассматривает дело в пределах предмета заявленных исковых требований.

Кроме того, из содержания статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда согласно статье 445 Гражданского Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Определение судом по собственной инициативе содержания договорных условий, по которым не возникли разногласия, будет означать выход за пределы исковых требований, а резолютивная часть решения не соответствовать заявленным истцом требованиям и требованиям ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Соответственно, по указанному спору рассматриваются только те условия договора, по которым стороны не достигли обоюдного согласия при передаче спора в суд.

Кроме того, содержание условия, предусмотренного пунктом 3.2 договора, по которому разногласий не возникло и которое предусматривает, в том числе, перечисление продажной цены объекта ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки. При этом периодичность, порядок и срок оплаты не поставлены в прямую зависимость от продажной цены объекта.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, от ЗАО "Отечество" поступило ходатайство о проведении повторной экспертизы отчета N О-1892, выполненного закрытым акционерным обществом "Отечество".

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения указанного ходатайства в силу следующего.

Закрытым акционерным обществом "Отечество" ходатайство о проведении повторной экспертизы в суде первой инстанции заявлено не было.

Основания для проведения дополнительной или повторной экспертизы содержатся в статье 87 АПК РФ.

Так, согласно части 2 статьи 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Однако, ЗАО "Отечество" не указало оснований для проведения повторной экспертизы в рамках настоящего дела.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает принятое по делу решение законным и обоснованным и не находит оснований для его изменения или отмены.

Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, не принимаются судом и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 сентября 2011 года по делу N А12-8549/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение 2 месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

О.И. Антонова Ф.И. Тимаев