Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2011 г. N 10АП-6762/11

г. Москва

24 ноября 2011 г.

Дело N А41-7621/10

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2011 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Черниковой Е.В.,

судей Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Дробышевой А.В.,

при участии в заседании:

от истца - ООО "Вектор" (ИНН: 5048012691, ОГРН: 1055010013101): Кандейкин Е.Г., представитель по доверенности от 18.11.2010 г.;

от ответчика - Администрации Чеховского муниципального района Московской области (ИНН: 5048051080, ОГРН: 1025006396040): Мамонтов А.И., представитель по доверенности N 72/18-4 от 31.12.2010 г.;

от третьего лица - Куликова И.А.: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вектор" на решение Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2011 года по делу N А41-7621/10,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Вектор" к Администрации Чеховского муниципального района Московской области с участием в качестве третьего лица Куликова Игоря Алексеевича об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - ООО "Вектор") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Чеховского муниципального района Московской области (далее - администрация, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 28907,0 кв.м с кадастровым номером 50:31:002 04 01:16, расположенного по адресу: Московская область, Чеховский район, сп. Лобучанское, в районе дер. Ивачково, стоимостью 492 662 рублей (том 1 л.д.2-6).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Куликов Игорь Алексеевич.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 мая 2010 года заявленные требования удовлетворены (том 1 л.д.2-6).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2011 года решение Арбитражного суда Московской области от 07 мая 2010 года оставлено без изменения (том 2 л.д.44-52).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 февраля 2011 года решение суда первой инстанции от 07 мая 2010 года и постановление апелляционной инстанции от 20 октября 2011 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (том 2 л.д.79-83).

При этом судом кассационной инстанции даны указания установить, введены ли принадлежащие истцу объекты капитального строительства в эксплуатацию, достигнута ли цель строительства спорных объектов, каким образом оформлены земельные отношения, и, с учетом положений земельного законодательства о комплексном использовании земельного участка и связанных с ним объектов недвижимости, принять законный и обоснованный судебный акт.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2011 года в удовлетворении иска отказано (том 1 л.д.142-149).

Не согласившись с указанным решением, ООО "Вектор" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило судебный акт отменить как несоответствующий нормам действующего законодательства и установленным по делу обстоятельствам и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

Представитель Администрации Чеховского муниципального района Московской области против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства с учетом указаний суда кассационной инстанции, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 09.02.2006 г., заключенного между Куликовым И.А. (продавцом) и ООО "Вектор" (покупателем), последний приобрел следующие объекты:

- нежилое здание незавершенное строительством, назначение по БТИ: распределительное устройство 110кВ., общая площадь 3359,30 кв.м, инв. N 93-10676/Г2, лит. Г2;

- нежилое здание незавершенное строительством, назначение по БТИ: обще-подстанционный пункт управления, общая площадь 200,30 кв.м, инв. N 93-10676/Г1, лит. Г1;

- нежилое здание незавершенное строительством, назначение по БТИ: распределительное устройство 10 кВ., общая площадь 273 кв.м, инв. N 93-10676/Г, лит. Г (том 1 л.д.20-21).

Право собственности ООО "Вектор" на указанные незавершенные строительством объекты зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем выданы Свидетельства о государственной регистрации права серии 50 НА N N 1563733, 1563732, 1563730 от 05.02.2007 г. (том 1 л.д.22-24).

Указанные объекты находятся на земельном участке общей площадью 28907,0 кв.м. с кадастровым номером 50:31:002 04 01:16, расположенном по адресу: Московская область, Чеховский район, сп. Лобучанское, в районе дер. Ивачково, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование земли - под производственную деятельность (том 1 л.д.29-30).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2009 г. N 31/036/2009-128 названный земельный участок с кадастровым номером 50:31:002 04 01:16 ранее был предоставлен Куликову И.А. в соответствии с договором аренды сроком до 06.03.2011 г. (государственная регистрация от 12.09.2006 г. N 50-50-31/045/2006-420) (том 1 л.д.28).

Полагая, что к нему перешли права пользования земельным участком с кадастровым номером 50:31:002 04 01:16, расположенным под приобретенными в собственность объектами, ООО "Вектор" порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в Администрацию Чеховского муниципального района Московской области с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность (письмо исх. N 1558-09/ЮЛ от 29.12.2009 г.).

Заявление подано с соблюдением порядка, предусмотренного Законом Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Повторное обращение ООО "Вектор" было направлено в Администрацию Чеховского муниципального района Московской области письмом исх. N б/н от 14.04.2010 г. (том 1 л.д.52).

Поскольку органом местного самоуправления в установленный законом срок указанные заявления рассмотрены не были, решение о предоставлении земельного участка на праве собственности ООО "Вектор" принято не было, проект договора купли-продажи заявителю не был направлен, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Цена продажи испрашиваемого земельного участка определена истцом в сумме 492 662 рубля в соответствии с пунктом 12 Закона Московской области N 23/96-03 от 07.06.1996 г. "О регулировании земельных отношений в Московской области" в размере равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка, поскольку принадлежащие ООО "Вектор" объекты незавершенного строительства ранее находились в муниципальной собственности.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции указал на отсутствие у истца права на обращение с требованием о приобретении земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также недоказанность обстоятельств необходимости предоставления земельного участка в размере указанной истцом площади для эксплуатации принадлежащих ему объектов.

Арбитражный апелляционный суд полагает данные выводы суда первой инстанции правомерными.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу положений статей 273, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при передаче права собственности на здание, строение, сооружение, новому собственнику подлежат передаче права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Поскольку в данной статье прямо не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Учитывая обстоятельства приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства, установленные судом по настоящему делу, указанные нормы права к данному случаю не относятся.

Применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений к объектам незавершенного строительства исключается в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно статье 55 Градостроительного кодекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится в стадии строительства. Требования к строительству объектов являются основным содержанием положений Градостроительного кодекса, начиная с мероприятий по планированию развития территорий, определению видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, требований градостроительных регламентов и градостроительных планов. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленным на устойчивое развитие территорий и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным статьей 2 Градостроительного кодекса.

Данным нормам Градостроительного кодекса корреспондируют положения Земельного кодекса, регулирующие отношения по предоставлению земельных участков для целей строительства. Согласно статье 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, указанные нормы права не предполагают возможности возникновения права собственности на земельные участки, находящиеся под объектами незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 09.02.2006 г., заключенного с Куликовым И.А. (продавцом), к ООО "Вектор" (покупателю) перешло право собственности в отношении объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: Московская область, Чеховский район, Любучанский с.о., д.Ивачково, эл. подстанция "Ново-Столбовая" (том 1 л.д.20-21).

Данное обстоятельство также подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права серии 50 НА N N 1563733, 1563732, 1563730 от 05.02.2007 г. (том 1 л.д.22-24) и представленными истцом арбитражному апелляционному суду Выписками из единого государственного реестра прав NN27/001/2011-1726, N 27/001/2011-1724, N27/001-2011-1725 от 07.11.2011 г.

Доказательства завершения строительства названных объектов и ввода их в эксплуатацию в материалах дела отсутствуют, суду не представлены.

Арбитражным апелляционным судом при этом принято во внимание, что сам по себе факт осуществления ООО "Вектор" государственной регистрации прав на спорные объекты не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" направлены на введение в имущественный оборот объекта незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.

Земельный участок с кадастровым номером 50:31:002 04 01:16 общей площадью 28 907,0 кв.м., на котором расположены принадлежащие ООО "Вектор" объекты на момент заключения указанного выше договора купли-продажи от 09.02.2006 г. принадлежал Куликову И.А. (продавцу) на праве аренды в соответствии с договором аренды, что следует из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 31/036/2009-128 от 18.12.2009 г. (том 1 л.д.28)

Как следует из постановления Главы Чеховского муниципального района Московской области N 58/14-4 от 06.02.2006 г. данный земельный участок был предоставлен Куликову И.А. из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель обороны, безопасности и иного специального назначения в аренду для осуществления производственной деятельности.

В том числе, целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды являлось строительство производственных объектов.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой Куликову И.А. был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:31:002 04 01:16 общей площадью 28 907,0 кв.м., достигнута, материалы дела не содержат.

Таким образом, правопредшественник истца обладал обязательственным правом - правом аренды на земельный участок, с указанием его целевого использования. До завершения строительства объектов, находящихся у Куликова И.А. в собственности, правовых оснований приобретения в собственность расположенного под этими объектами земельного участка, в силу вышеуказанных норм права не имелось.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд полагает правильными выводы суда первой инстанции о неприменимости порядка выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотренного нормами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, к спорным правоотношениям.

В настоящее время ООО "Вектор" обладает правом пользования соответствующей частью земельного участка с кадастровым номером 50:31:002 04 01:16, занятой принадлежащими истцу объектами незавершенного строительства и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник - Куликов И.А. (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства необходимости предоставления ООО "Вектор" земельного участка истребуемой площади для эксплуатации принадлежащих ему объектов незавершенного строительства не входят в предмет доказывания по настоящему спору.

Кроме того, суд первой инстанции, при принятии оспариваемого решения, обоснованно сослался на отсутствие доказательств

Доводы апелляционной жалобы апелляционным судом рассмотрены в полном объеме и отклоняются как несостоятельные и необоснованные.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2011 года по делу N А41-7621/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Черникова

Судьи

Н.В. Диаковская Л.Н. Иванова