Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2011 г. N 18АП-652/11

г.Челябинск

24 ноября 2011 г.

Дело N А76-16637/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Баканова В.В.,

судей Пивоваровой Л.В. и Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Усовой Анастасии Александровны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15 декабря 2010 г. по делу N А76-16637/2010 (судья Первых Н.А.),

в заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Усовой Анастасии Александровны - Бочкарев В.Д. (доверенность в порядке передоверия от 10.12.2010); после перерыва - Ефимов О.А. (доверенность от 20.11.2011);

общества с ограниченной ответственностью "Промсельстрой" - Григс Р.Р. (доверенность от 01.03.2011), Абрамова Т.Н. (доверенность от 01.03.2011),

индивидуальный предприниматель Усова (Осипова) Анастасия Александровна (далее - истец, ИП Усова А.А., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с требованием к обществу с ограниченной ответственностью "Промсельстрой" (далее - ответчик, ООО "Промсельстрой") о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество:

- нежилое здание (универсам N 44), общей площадью 4376,8 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. 250-летия Челябинска, д.11;

- земельный участок площадью 3495 кв.м, кадастровый номер: 74:36:06 02 004:0045, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. 250 лет Челябинска, д.11;

- нежилое помещение N 5 (подвал), общей площадью 1030,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Челябинск, Комсомольский проспект, д. 118;

- нежилое помещение N 4, общей площадью 1179,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Челябинск, Комсомольский проспект, д.118.

Определением суда от 24.08.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (далее - третье лицо, Управление Росреестра).

Решением суда от 15.12.2010 (резолютивная часть от 08.12.2010) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ИП Усова А.А. (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

По мнению подателя апелляционной жалобы, ИП Усова А.А. не была извещена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства 08.12.2010. Судом необоснованно вынесено решение в отсутствие представителя истца. Отсутствие представителя истца не позволило ему предоставить подлинные документы в качестве доказательств по делу.

В дополнении к апелляционной жалобе указано на то, что Щербакова А.С. действовала от имени ООО "Промсельстрой" на основании доверенности от 02.07.2007, в связи с чем ей и были подписаны предварительный договор купли-продажи от 02.07.2007 и договор купли-продажи от 15.02.2010. Полномочия Куроедова В.А. как генерального директора ООО "Промсельстрой" стали действовать лишь с 19.02.2010.

ООО "Промсельстрой" заявлено ходатайство о назначении по делу судебной технической экспертизы документов - предварительного договора купли-продажи от 02.07.2007, доверенности на имя Щербаковой А.С. от 02.07.2007, квитанций к приходному кассовому ордеру от 02.07.2007 на сумму 6000000 руб.; от 06.08.2007 на сумму 2 000 000 руб.; от 17.09.2007 на сумму 1 500 000 руб.; от 15.11.2007 на сумму 3 000 000 руб.; от 24.12.2007 на сумму 2 600 000 руб.; от 07.07.2008 на сумму 1 800 000 руб.; от 01.08.2008 на сумму 2 500 000 руб.; от 08.09.2008 на сумму 2 850 000 руб.; от 01.10.2008 на сумму 2 350 000 руб.; от 06.11.2008 на сумму 1 400 000 руб.; от 14.12.2008 на сумму 2 300 000 руб.; от 12.01.2009 на сумму 2 000 000 руб.; от 08.02.2009 на сумму 2 500 000 руб.; от 07.04.2009 на сумму 3 000 000 руб.; от 04.05.2009 на сумму 1 700 000 руб.; от 02.06.2009 на сумму 2 200 000 руб.; от 11.08.2009 на сумму 3 500 000 руб.; от 01.09.2009 на сумму 2 500 000 руб.; от 12.10.2009 на сумму 2 100 000 руб.; от 18.11.2009 на сумму 1 000 000 руб.; от 26.01.2010 на сумму 800 000 руб.; от 18.04.2008 на сумму 3 500 000 руб.; от 28.05.2008 на сумму 8 600 000 руб.; от 04.06.2008 на сумму 1 200 000 руб.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 производство апелляционной жалобе приостановлено до получения экспертного заключения Государственного учреждения Челябинская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011 производство по апелляционной жалобе возобновлено.

От ООО "Промсельстрой" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу. Ответчик просит оставить решения суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ИП Усовой А.А. поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение суда просит отменить. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела справки N 40 от 14.11.2011, письма ГУ архитектуры и градостроительства г. Челябинска, расписки от 22.03.2010, письменной консультации специалиста, протокола общего собрания учредителей, акта экспертного исследования N 811 от 08.11.2011, письменной консультации специалиста от 07.11.2011. Представитель истца заявил ходатайство об истребовании у Главного управления архитектуры и градостроительства г. Челябинска и ПКЖК "Ясная поляна" копии доверенности выданной от 02.07.2007 на Щербакову А.С., а также о вызове в судебное заседание экспертов и назначении по делу повторной (дополнительной) экспертизы. Заявил также ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что представителем истца - Ефимовым О.А. настоящее дело принято к производству лишь 19.11.2011.

Представитель ООО "Промсельстрой" с доводами апелляционной жалобы не согласился. Решение суда считает законным и обоснованным. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела заключения эксперта N 12 от 01.02.2011, договора аренды части нежилого помещения от 20.07.2011 с приложением акта-приема передачи помещения, плана оформления части нежилого помещения.

Судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела справки ПКЖК "Ясная поляна" N 40 от 14.11.2011, свидетельства о смерти Куроедова А.М., расписки "Тотал прогрессив - консалтинг" от 18.07.2011, сопроводительного письма от 07.10.2011 отказано в связи с неотносимостью данных документов к материалам дела.

В приобщении к материалам дела заявления от Куроедова В.А., заключения эксперта N 12 от 01.02.2011 судом апелляционной инстанции отказано поскольку данные документы правового значения для рассматриваемого дела не имеют.

В удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела документов - договора беспроцентного займа от 17.12.2009, расписки Куроедова В.А. от 28.03.2011, протокола общего собрания учредителей ООО "Промсельстрой" от 20.06.2007, постановления о признании потерпевшей Щербаковой А.С. от 07.09.2011, письма ГУ архитектуры и градостроительства N 40-9828/6к от 15.11.2011, письменной консультации специалиста N 1256-2011-7 от 21.07.2011, свидетельства о постановке на налоговый учет "Тотал прогрессив-консалтинг", документов, подтверждающих квалификацию экспертов - судом апелляционной инстанции также отказано, на основании п.2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с непредставлением доказательств невозможности приобщения к материалам дела данных доказательств в суд первой инстанции.

К материалам дела приобщены: письменная консультация специалиста N 2237-2011-11, акт экспертного исследования от 08.11.2011 N 811 тэт.; договор аренды части нежилого помещения от 20.07.2011 с приложением акта-приема передачи помещения, план оформления части нежилого помещения, поскольку данные документы имеют отношение к предмету рассматриваемого спора. Кроме того, договор аренды части нежилого помещения от 20.07.2011 не являлся предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

В удовлетворении ходатайств о вызове и допросе в качестве свидетелей экспертов и нотариуса судом апелляционной инстанции отказано, поскольку документы, подписанные данными специалистами, к материалам дела приобщены.

В удовлетворении ходатайства о запросе у ГУ архитектуры и градостроительства и ПКЖК "Ясная поляна" копии доверенности от 02.07.2007, выданную на Щербакову А.С. судом апелляционной инстанции отказано, поскольку данный документ не имеет юридического значения для настоящего спора.

В удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по настоящему делу судом апелляционной инстанции отказано по следующим основаниям.

Вопрос назначения повторной экспертизы регламентирован в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно п.2 которой, в случае наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку противоречий в выводах экспертов по настоящему делу судом апелляционной инстанции не установлено, оснований назначать повторную экспертизу не имеется.

В удовлетворении ходатайства истца об отложении рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции отказано в связи с нецелесообразностью. Суд апелляционной инстанции отмечает, что материалами дела подтверждается тот факт, что представитель истца Ефимов О.А. ознакомился с материалами настоящего дела. По мнению суда апелляционной инстанции, ходатайство истца об отложении направлено на затягивание судебного разбирательства по настоящему делу, находящемуся в производстве Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда с января 2011 года.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.

На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя данного лица.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 15.02.2010 (т.1 л.д. 72-74), заключенного между ИП Усовой А.А. и ООО "Промсельстрой" в лице генерального директора Щербаковой А.С., истец является покупателем следующих объектов недвижимости:

-нежилое здание (универсам N 44), общей площадью 4376,8 кв.м, расположенный по адресу: г.Челябинск ул.250-летия Челябинска, д.11;

-земельный участок площадью 3495 кв.м (земли поселений), кадастровый номер: 74:36:06 02 004:0045, расположенный по адресу г.Челябинск, ул.250 лет Челябинска, д.11;

-нежилое помещение N 5 (подвал), общей площадью 1030,9 (Одна тысяча тридцать целых и девять десятых) кв.м, расположенное по адресу: г.Челябинск, Комсомольский проспект, д. 118,

-нежилое помещение N 4, общей площадью 1179,1 кв.м, расположенное по адресу: г.Челябинск Комсомольский проспект, д.118.

Цена приобретенных объектов недвижимости в соответствии с п.3.1. договора составляет 63000000 (Шестьдесят три миллиона рублей). На момент заключения договора покупателем в порядке аванса уплачено 62 900 000 руб. (п.3.2 договора).

ООО "Промсельстрой" на момент заключения договора купли продажи являлся собственником указанных объектов, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (т.1 л.д.37-40).

Объекты переданы Покупателю по акту приема-передачи от 15.02.2010, подписанному от имени ИП Усовой А.А. и ООО "Промсельстрой", в лице Щербаковой А.С.(т.1 л.д. 71).

В материалы дела истцом также представлена копия предварительного договора купли продажи от 02.07.2007 (т.1 л.д.68), заключенного между ИП Осиповой А.А. и ООО "Промсельстрой" в лице Щербаковой А.С., действующей на основании доверенности от 02.07.2007 (т.1 л.д. 67), из которого следует, что стороны обязуются в будущем заключить договор продажи недвижимого имущества:

- нежилое здание (универсам N 44), общей площадью 4376,8 кв.м, расположенный по адресу: г.Челябинск ул.250-летия Челябинска, д.11;

-земельный участок площадью 3495 кв.м (земли поселений), кадастровый номер: 74:36:06 02 004:0045, расположенный по адресу г.Челябинск, ул.250 лет Челябинска, д.11; нежилое здание (универсам N 28), общей площадью 1030,9 (кв.м, расположенное по адресу: г.Челябинск, Комсомольский проспект, д. 118.

Стороны обязуются заключить основной договор купли продажи недвижимого имущества после продажи оформления Обществом права собственности на нежилые помещения, но не позднее 30.03.2010. Стоимость недвижимого имущества составляет 63 000 000 рублей (п. 1.3.1 договора). ИП Осипова А.А. перечисляет ООО "Промсельстрой" авансовые платежи (п.2.1 договора).

Из имеющихся в материалах дела квитанций к приходно кассовым ордерам следует, что ООО "Промсельстрой" в лице главного бухгалтера и кассира Щербаковой А.С., принято от ИП Усовой 62 900 000 руб.:

ПКО б/н от 02.07.2007 на сумму 6 000 000 руб.;

ПКО б/н от 06.08.2007 на сумму 2 000 000 руб.;

ПКО б/н от 17.09.2007 на сумму 1 500 000 руб.,

ПКО б/н от 15.11.2007 на сумму 3 000 000 руб.;

ПКО б/н от 24.12.2007 на сумму 2 600 000 руб.;

ПКО б/н от 07.07.2008 на сумму 1 800 000 руб.;

ПКО б/н от 01.08.2008 на сумму 2 500 000 руб.;

ПКО б/н от 08.09.2008 на сумму 2 850 000 руб.

ПКО б/н от 01.10.2008 на сумму 2 350 000 руб.;

ПКО б/н от 06.11.2008 на сумму 1 400 000 руб.;

ПКО б/н от 14.12.2008 на сумму 2 300 000 руб.;

ПКО б/н от 12.01.2009 на сумму 2 000 000 руб.;

ПКО б/н от 08.02.2009 на сумму 2 500 000 руб.;

ПКО б/н от 07.04.2009 на сумму 3 000 000 руб.;

ПКО б/н от 04.05.2009 на сумму 1 700 000 руб.;

ПКО б/н от 02.06.2009 на сумму 2 200 000 руб.;

ПКО б/н от 11.08.2009 на сумму 3 500 000 руб.;

ПКО б/н от 01.09.2009 на сумму 2 500 000 руб.;

ПКО б/н от 12.10.2009 на сумму 2 100 000 руб.;

ПКО б/н от 18.11.2009 на сумму 1 000 000 руб.;

ПКО б/н от 26.01.2010 на сумму 800 000 руб. (т.1 л.д.15-21).

21.06.2010 истец обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты. Ответчик для подписания и представления заявления в Управление Росреестра не явился. В адрес ответчика ИП Усовой было направлено письмо с просьбой явиться либо направить уполномоченного представителя для подачи заявления на госрегистрацию права собственности на объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи от 15.02.2010, которое получено им 06.07.2010.

Государственная регистрация перехода права собственности Управлением Росреестра по Челябинской области была приостановлена на срок до 06.08.2010 по причине отсутствия заявления уполномоченного лица ООО "Промсельстрой" (т.1 л.д. 29-32).

10.08.2010 Управлением Росреестра по Челябинской области отказано в государственной регистрации права собственности на объекты, поскольку, ответчик в установленный срок в Управление Росреестра по Челябинской области не явился, уполномоченного представителя не направил и не представил соответствующие документы (т.1 л.д.33-37).

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты, ИП Усова А.А. обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на то, что имеющиеся в материалах дела доказательства - копии предварительного договора от 02.07.2007, доверенности ООО "Промсельстрой" от 02.07.2007, выданной Щербаковой А.С. с полномочиями на совершение различного рода сделок с имуществом Общества, квитанции к приходно - кассовым ордерам являются недопустимыми, поскольку указанные доказательства представлены в виде ксерокопий документов. Договор купли продажи недвижимости от 15.02.2010 является ничтожным, поскольку полномочия Щербаковой А.С., как прежнего генерального директора, действовать от имени юридического лица прекращены 15.02.2010, следовательно, договор от 15.02.2010 заключен неуполномоченным лицом. Кроме того, из материалов дела следует, что Щербакова А.С. не обладала полномочиями исполнительного органа ООО "Промсельстрой" в период с 01.02.2010 по 15.02.2010 в силу признания решения общего собрания участников Общества недействительным в связи с существенным нарушением норм закона Российской Федерации "Об обществах с ограниченной ответственностью" при ее избрании генеральным директором. В связи с изложенным, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Выводы суда первой инстанции следует признать обоснованными.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи возникает с момента ее передачи (для движимых вещей) либо с момента государственной регистрации (для недвижимых вещей), если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами (ст. 131 ГК РФ).

В соответствии со ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В силу п.1 ст. 16 данного ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Действующим законодательством (ст. ст. 131, 209, 218, 549, 551, п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации), установлено, что при рассмотрении требований о государственной регистрации перехода права собственности необходимо установить принадлежность отчуждаемого имущества продавцу на праве собственности, соответствие сделки требованиям действующего законодательства, установления факта исполнения сторонами условий договора и установления факта уклонения собственника отчуждаемого имущества. Указанное обстоятельство, подтверждено правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении N 1069/03 от 27.05.2003 и Определении от 09.03.2010 N ВАС-2171/10.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи от 15.02.2010.

Согласно п. 1 ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества. Возникновение прав и обязанностей единоличного исполнительного органа связано с решением уполномоченного органа управления данного юридического лица, которое оформляется протоколом общего собрания акционеров (участников) или решением единственного акционера (участника).

С момента избрания на должность нового руководителя полномочия прежнего руководителя действовать от имени юридического лица прекращаются.

Как следует из материалов дела, от имени ООО "Промсельстрой" договор купли-продажи недвижимого имущества подписан 15.02.2010 Щербаковой А.С., действующей в лице генерального директора ООО "Промсельстрой".

В соответствии с протоколом общего собрания участников ООО "Промсельстрой" от 15.02.2010 (л.д.128), 15.02.2010 полномочия Щербаковой А.С. как генерального директора прекращены в связи с избранием нового генерального директора - Куроедова Владимира Александровича. В связи со сменой лица, действующего от имени Общества без доверенности, ответчиком произведена государственная регистрация изменений, не связанных с внесением в учредительные документы, что подтверждается записью в ЕГРЮЛ за номером 2107447030480 от 19.02.2010 (л.д. 69).

Поскольку полномочия Щербаковой А.С., как прежнего генерального директора, действовать от имени юридического лица прекращены 15.02.2010, следовательно, договор купли продажи объектов недвижимости от 15.02.2010 заключен неуполномоченным лицом.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-10358/2010-17/137 от 28.06.2010, вынесенным по иску Куроедова В.А, Куроедова А.В., Куроедова В.В. к ООО "Промсельстрой", признано недействительным решение общего собрания участников ООО "Промсельстрой" от 01.02.2010, которым на должность генерального директора Общества сроком на пять лет была избрана Щербакова А.С. Судом в рамках указанного дела установлено, что истцы в совокупности являются владельцами 55% доли в уставном капитале Общества, подлинный протокол общего собрания участников Общества от 01.02.2010 отсутствует, доказательства соблюдения требований норм ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" по подготовке, созыву и проведению общего собрания от 01.02.2010 отсутствуют, ответчиком факт надлежащего уведомления истцов о дате, времени и месте проведения собрания с указанием повестки дня оспариваемого собрания не доказан. Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", в связи с чем исковые требования о признании решения общего собрания от 01.02.2010 арбитражным судом Краснодарского края удовлетворены.

Таким образом, Щербакова А.С. не обладала полномочиями исполнительного органа ООО "Промсельстрой" в период с 01.02.2010 по 15.02.2010 в силу признания решения общего собрания участников Общества недействительным в связи с существенным нарушением норм Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" при ее избрании генеральным директором.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на наличие у Щербаковой А.С. доверенности от 02.07.2007 необоснованна, поскольку Щербакова А.С. подписывала договор купли-продажи не от имени представляемого, а от имени генерального директора.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

В силу п. 1 ст. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Пунктом 3 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.

В соответствии с п.24 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 09.12.1999 N 90/14 в случаях, когда стороны, участвующие в рассматриваемом судом споре, ссылаются в обоснование своих требований или возражений по иску на решение общего собрания участников общества, однако судом установлено, что данное решение принято с существенными нарушениями закона или иных правовых актов (с нарушением компетенции этого органа, при отсутствии кворума и т.д.), суд должен исходить из того, что такое решение не имеет юридической силы (в целом или в соответствующей части) независимо от того, было оно оспорено кем-либо из участников общества или нет, и разрешить спор, руководствуясь нормами закона.

В силу пункта 1 статьи 167 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

В связи с изложенным, судом первой инстанции обоснованно указано на то, что сделка, совершенная единоличным исполнительным органом общества, решение о назначении которого было признано недействительным в связи с существенными нарушениями закона при его принятии, является ничтожной.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Как указано выше, по настоящему делу назначалась судебно- техническая экспертиза документов.

В соответствии с заключением эксперта N N 658/2-3/4, 659/3-3/5 от 30.09.2011, в представленных на экспертизу документах: доверенности от 02.07.2007 на имя Щербаковой А.С., предварительном договоре купли-продажи от 02.07.2007, квитанциях к приходным кассовым ордерам каких-либо изменений путем травления (смывания) не производилось. На квитанции оказывалось агрессивное (световое) воздействие. По причине отсутствия научно-разработанных методик установить время выполнения печатных текстов в представленных документах, и решить вопрос о соответствии времени их исполнения в данных документах дате, указанной в них, не представляется возможным. Определить время исполнения подписей в документах, а также и решить вопрос о соответствии времени их исполнения дате, указанной в документах, не представляется возможным по причине непригодности штрихов для анализа (недостаточно штрихового материала и из-за агрессивного воздействия). Определить время исполнения оттисков печати ООО "Промсельстрой" в квитанциях, а также и решить вопрос о соответствии времени их исполнения датам, указанным в документах, не представляется возможным по причине непригодности их штрихов для анализа вследствие агрессивного воздействия на документы. Время исполнения оттисков печати ООО "Промсельстрой" в договоре и доверенности не соответствуют дате (02.07.2007), указанной в документах. Оттиски были выполнены не ранее июня 2010 г. Оттиски печати ООО "Промсельстрой", расположенные в исследуемых документах и в документах, представленных в качестве сравнительных образцов (кроме акта сдачи - приемки работ от 06.03.2007), нанесены разными печатями разными красящими веществами (т.5 л.д. 14).

В связи с изложенным, указанные документы - доверенность от 02.07.2007 (т. 4 л.д. 19), предварительный договор купли-продажи от 02.07.2007 (т. 2 л.д. 23-24), квитанция к приходному кассовому ордеру от 02.07.2007 на сумму 6000000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 06.08.2007 на сумму 2000000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 17.09.2007 на сумму 1500000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 15.11.2007 на сумму 3000000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 24.12.2007 на сумму 2600000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 07.07.2008 на сумму 1800000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 01.08.2008 на сумму 2500000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 08.09.2008 на сумму 2850000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 01.10.2008 на сумму 2350000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 06.11.2008 на сумму 1400000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 14.12.2008 на сумму 2300000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 12.01.2009 на сумму 2000000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 08.02.2009 на сумму 2500000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 07.04.2009 на сумму 3000000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 04.05.2009 на сумму 1700000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 02.06.2009 на сумму 2200000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 11.08.2009 на сумму 3500000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 01.09.2009 на сумму 2500000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 12.10.2009 на сумму 2100000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 18.11.2009 на сумму 1000000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 26.01.2010 на сумму 800000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 18.04.2008 на сумму 3500000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 28.05.2008 на сумму 8600000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 04.06.2008 на сумму 1200000 руб., (т. 2 л.д. 48-54) суд апелляционной инстанции оценивает критически, поскольку наличие факта агрессивного воздействия на документы не позволяет решить поставленные вопросы в отношении времени выполнения реквизитов документов по существу.

В соответствии с приобщенным к материалам дела в суде апелляционной инстанции Актом экспертного исследования N 811 тэд от 08.11.2011, проведенным обществом с ограниченной ответственностью "Столичная лаборатория исследования документов", заключение эксперта от 30.09.2011 NN 658/2-3/4, 659/3-3/5, содержит процессуальную и деятельностные (операционные) ошибки и не соответствует принципам объективности, всесторонности и полноты исследования, предусмотренных законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность, так как выполнено не в полном объеме, методически не обосновано, содержит логические противоречия и выводы, не подтвержденные исследовательской частью заключения.

Согласно приобщенной к материалам дела в суде апелляционной инстанции письменной консультации специалиста N 2237-2011-11, составленной обществом с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка", заключение эксперта от 30.09.2011 NN 658/2-3/4, 659/3-3/5 не соответствует требованиям законодательства к экспертному заключению, выполнено с существенными и неустранимыми нарушениями законодательства, регламентирующего судебно-экспертную деятельность, в том числе Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также требований к заключениям эксперта, установленным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, поскольку исследование проведено не полно, не всесторонне, не на строго научной и практической основе, а на субъективных вероятностных предположениях; выводы, сделанные экспертами, необоснованны, поскольку при исследовании были допущены существенные нарушения, что привело к недопустимости использования заключения эксперта как доказательства по делу.

Суд апелляционной инстанции оценивает критически данные заключения по следующим основаниям.

Судебная экспертиза по настоящему делу была проведена на основании вопросов, сформированных с учетом мнения сторон и имеющихся в деле доказательств.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 67, 68, 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отвечает признакам ясности и полноты.

Приобщенные к материалам дела в суде апелляционной инстанции заключения являются лишь мнением специалиста.

Поскольку мнение специалиста, как один из способов доказывания обстоятельств, отличается от судебной экспертизы по правовой значимости, следовательно, каких-либо противоречий в проведенной по настоящему делу экспертизе судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Согласно пункту 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта может быть назначена повторная экспертиза.

Следовательно, назначение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В данном случае закон связывает возможность назначения повторной судебной экспертизы с наличием одного из вышеуказанных оснований: возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта либо наличие противоречий в выводах эксперта.

Поскольку противоречий в выводах экспертов по настоящему делу не установлено, оснований назначать повторную экспертизу не имеется.

Частное мнение специалиста судом апелляционной инстанции учитывается по правилам статей 75,81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не более.

Кроме того, документы, являвшиеся предметом экспертного исследования по настоящему делу указанным специалистам не передавались, в связи с чем их экспертные заключения не могут являться объективными.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выбор конкретной методики исследования является компетенцией эксперта, в связи с чем ссылка в указанных экспертных заключениях на необоснованный выбор методики исследования, несостоятельна.

По смыслу действующего законодательства передача недвижимости и ее принятие осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при отчуждении недвижимости передача объекта недвижимости признается законом необходимым элементом юридического состава, необходимого для перехода права собственности к приобретателю. При этом факт передачи недвижимости подтверждается вручением соответствующей недвижимой вещи приобретателю, оформляемым актом приема-передачи.

Согласно разъяснению, данному в пункте 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обстоятельство передачи имущества истцу представленными доказательствами не подтверждено.

Передача объектов - нежилого здания (универсам N 44), общей площадью 4376,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Челябинск ул.250-летия Челябинска, д.11; земельного участка площадью 3495 кв.м (земли поселений), кадастровый номер: 74:36:06 02 004:0045, расположенный по адресу г.Челябинск, ул.250 лет Челябинска, д.11; нежилого помещения N 5 (подвал), общей площадью 1030,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Челябинск, Комсомольский проспект, д. 118, нежилого помещения N 4, общей площадью 1179,1 кв.м, расположенного по адресу: г.Челябинск Комсомольский проспект, д.118 по договору купли-продажи подтверждается актом приема-передачи от 15.02.2010 (т.1 л.д. 71).

Иных доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что спорное имущество передано истцу, материалы дела не содержат.

В материалах дела имеется не оспоренный в установленном законом порядке акт приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 01.08.2010 (т.4 л.д. 51) подтверждающий передачу от ответчика ООО "Риф" во временное возмездное пользование части нежилого здания (универсама N 44), расположенного по адресу: г.Челябинск, ул. 250-летия Челябинска, 11, общей площадью 105,4 кв.м.

Несмотря на то, что в судебном заседании 06.04.2011 договор аренды от 01.08.2010 исключен из числа доказательств по настоящему делу, данный акт приема-передачи подтверждает факт передачи указанного помещения ООО "Риф".

В силу договора аренды от 11.01.2011 б/н ООО "Промсельстрой" (Арендодатель) передает ИП Костылевой Н.Л. (Арендатору) во временное пользование нежилое помещение общей площадью 23,8 кв.м., входящее в состав нежилого помещения N 4 площадью 1179,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Челябинск, Комсомольский пр., 118 (т.4 л.д. 59). Срок договора аренды - до 31.12.2011.

В соответствии с договором аренды от 11.01.2011 (т.4 л.д. 64), ООО "Промсельстрой" (Арендодатель) предоставляет ООО "Фирма Союз плюс К" (Арендатор) во временное пользование нежилое помещение общей площадью 234,40 кв.м., входящее в состав нежилого помещения N 5 площадью 1030,9 кв.м., расположенного по адресу: г.Челябинск, пр. Комсомольский, 118. Срок договора аренды - до 31.12.2011.

Кроме того, судом апелляционной инстанции к материалам дела приобщен договор аренды от 20.07.2011, в соответствии с которым ООО "Промсельстрой" (Арендодатель) передает, а ООО "Риф" (Арендатор) принимает во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул. 250-летия Челябинска, д. 11 общей площадью 105,4 кв.м., входящее в состав нежилого здания общей площадью 4385,1 кв.м. По акту приема-передачи данное помещение передано от ответчика Арендатору - ООО "Риф".

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в судебном заседании представитель истца затруднился ответить на вопрос суда о фактическом владении имуществом ИП Усовой А.А.

Таким образом, суд апелляционной инстанции к вышеуказанному акту приема-передачи к договору купли-продажи от 15.02.2010 относится критически, поскольку имеющиеся в материалах дела доказательства опровергают факт владения истцом спорным имуществом.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности.

При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость (пункт 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, возможность применения избранного истцом способа защиты обусловлена поступлением в его владение предмета договора об отчуждении объекта недвижимости в порядке исполнения обязательства по ее передаче.

Именно передачу недвижимой вещи во владение приобретателя закон и сложившаяся судебная практика признают необходимой для регистрации за приобретателем права собственности с прекращением этого права у продавца (отчуждателя).

Следовательно, иск о регистрации перехода права собственности не может применяться в отношении недвижимого имущества, не переданного по договору купли-продажи.

Из содержания договора купли-продажи от 15.02.2010 не следует, что его стороны предусмотрели переход права собственности без передачи владения объектами недвижимости.

Требования об исполнении продавцом обязанности по передаче имущества, являвшегося предметом договора купли-продажи от 15.02.2010 в рамках настоящего дела, истцом не заявлено.

В связи с изложенным, в удовлетворении исковых требований обоснованно отказано судом первой инстанции.

Довод апелляционной жалобы о том, что ИП Усова А.А. не была извещена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства 08.12.2010, несостоятелен.

В материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, в соответствии с которой ИП Усова А.А. проживает по адресу: г.Челябинск, ул. Первой Пятилетки, д. 43, кв.3, к. 15,16.

При исследовании материалов дела судом апелляционной инстанции установлено, что определение, содержащие информацию о месте и времени судебного заседания назначенного на 08.12.2010, направлялись ИП Усовой А.А. по адресу: г.Челябинск, ул. Первой Пятилетки, д. 43, кв.3, к. 15,16.

Доказательством является возвращенный в суд органом почтовой связи конверт с отметкой о возврате, в связи с истечением срока хранения.

Согласно части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом, в случае, если:

1) адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован;

2) несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд;

3) копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

В материалах дела имеется информация органа связи о том, что истец отсутствует по указанному адресу (телеграмма вручена матери, л.д. 167), о чем орган связи уведомил суд.

Иных адресов истца в материалах дела не имеется.

В адрес представителя истца Галченкова С.В., проживающего по адресу: г.Челябинск, ул. Мира, 7 "Б", кв. 16 также судом направлялась телеграмма, которую он не получил (не явился на почту), что подтверждается уведомлением органа связи (л.д. 170).

В связи с изложенным, ИП Усова А.А. считается извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания по делу.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, выводы суда первой инстанции основаны на законе и соответствуют материалам дела, решение судом принято в соответствии с нормами материального права, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя. Поскольку ИП Усовой А.А. определением Восемнадцатого апелляционной жалобы от 15.02.2011 предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, с предпринимателя следует взыскать государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб.

С истца также следует взыскать в пользу ответчика расходы по проведению судебной экспертизы по настоящему делу в сумме 58 240 руб. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку расходы за проведение судебной экспертизы по настоящему делу составили 58 240 руб., ООО "Промсельстрой" следует возвратить с депозитного счета Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 44576 руб., излишне уплаченные по квитанции от 06.04.2011 за проведение судебно-технической экспертизы по настоящему делу.

Руководствуясь ст. ст. 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15 декабря 2010 г. по делу N А76-16637/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Усовой Анастасии Александровны - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Усовой Анастасии Александровны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Промсельстрой" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 58 240 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Промсельстрой" с депозитного счета Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 44576 руб., излишне уплаченные по квитанции от 06 апреля 2011 г. за проведение судебно-технической экспертизы по настоящему делу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Усовой Анастасии Александровны в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.В.Баканов

Судьи

Л.В.Пивоварова И.Ю. Соколова