Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. N 13АП-11409/11

г. Санкт-Петербург

30 ноября 2011 г.

Дело N А26-7475/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2011 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Мельниковой Н.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Андреенковой К.Л.

при участии:

от истца: представителя Передня К.В. (доверенность от 14.06.2010)

от ответчика: представителя Балашовой Л.Г. (доверенность от 26.09.2011 N 13-16/118)

от 3-их лиц: 1) Романова Д.В. (паспорт)

2) не явился, извещен (заказное письмо N 19084440314734)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-11409/2011, 13АП-11412/2011) ИП Романова Дмитрия Владимировича, ООО "Талион" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 11.05.2011 по делу N А26-7475/2010 (судья Мельник А.В.), принятое

по иску ООО "Талион"

к администрации Петрозаводского городского округа

3-и лица: 1.ИП Романов Дмитрий Владимирович

2.ООО "Бизнес - Оценка"

о признании недействительным отчета об оценке в рамках урегулирования разногласий при заключении договора и урегулирований разногласий, возникших при заключении договора

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Талион" (далее - ООО "Талион", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация, ответчик) о признании недействительным отчета об оценке в рамках урегулирования разногласий при заключении договора и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилых встроенных помещений первого этажа и подвала, общей площадью 1253,5 кв.м, расположенных по адресу: г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д. 27, арендатор - ООО "Талион", а именно по п.п. 2.1, 2.3, 2.4, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.7, 3.8, 5.2, приложениям N 1 и N 2, а также п.п. 2 и 3 акта приема передачи.

Определением арбитражного суда от 28.10.2010 к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца и ответчика, привлечены индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович (далее - ИП Романов Д.В., Предприниматель), а также общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка" (далее - ООО "Бизнес-Оценка").

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 11.05.2011 исковые требования удовлетворены частично. Признан недостоверным отчет от 10.05.2010 N - 408/0610 об оценке рыночной стоимости нежилых встроенных помещений первого этажа и подвала, общей площадью 1253,5 кв.м, расположенных по адресу: г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д. 2, выполненного ООО "Бизнес-Оценка". Пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Рыночная стоимость объекта составляет 26 173 000 руб. (двадцать шесть миллионов сто семьдесят три тысячи рублей) без НДС. Цена продажи объекта определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы N 06-03-13-1/11, выполненного независимым оценщиком ООО "Экспертно-консультационный центр". В остальной части иска отказано.

На данное решение Предпринимателем подана апелляционная жалоба, в которой ИП Романов Д.В. просил решение отменить в части указания в пункте 3.1 договора цены, установленной на основании заключения эксперта Минаевой А.П. N 06-03-13-1/11, принять по делу новый судебный акт. Суть доводов апелляционной жалобы заключается в том, что определение цены имущества на основании заключения эксперта Минаевой А.П. необоснованно, так как экспертом нарушено законодательство об оценочной деятельности, исследование проведено не объективно, не в полном объеме. По мнению подателя жалобы, стоимость объекта оценки (цена) непосредственно зависит от цен подобранных экспертом объектов-аналогов, которые не могут подбираться по признаку принадлежности одному собственнику и (или) продавцу.

На указанное решение также подана апелляционная жалоба ООО "Талион", в которой Общество просило решение отменить в части отказа в удовлетворении требований истца об установлении п.п. 3.1, 3.2, 5.2, п. 3 приложения N 2 к договору в редакции истца, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований об установлении п.п. 3.1, 3.2, 5.2, п. 3 Приложения N 1 и Приложения N 2 (график платежей) к договору в редакции истца. В части признания судом недостоверным отчета N408/0610 и определения договорного момента исполнения обязательств по платежам Общество решение не оспорило.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указал, что не подавал по своей инициативе предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ответчик по своей инициативе совершил действия по оценке арендуемого истцом имущества. Податель жалобы полагает, что цена имущества неправомерно определена судом на основании заключения эксперта без учета обременения объекта арендой по стоимости, не соответствующей рыночному виду стоимости, к которой применен порядок определения инвестиционного вида стоимости. По мнению Общества, определённая судом цена имущества нарушает преимущественное право истца выкупить имущество по цене предложения другим лицам. Кроме того, цена определена на основании заключения N 06-03-13-1/11, составленного экспертом, который превысил свои полномочия, злоупотребил правом, проявил заинтересованность в исходе дела. Общество полагает, что в связи с изменившейся ценой имущества договор купли-продажи не может считаться заключённым без определения графика платежей (порядок, сроки и размеры платежей). Как полагает податель жалобы, решение создаёт препятствия для дальнейшей реализации истцом преимущественного права.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу ООО "Талион", указав на несостоятельность доводов жалобы, просила оставить решение без изменения.

При рассмотрении дела после его отложения в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сформирован иной состав суда. В связи с заменой судьи Старовойтовой О.Р. на судью Тимухину И.А. рассмотрение дела 07.11.2011 начато сначала.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали изложенные в апелляционных жалобах и отзыве на апелляционную жалобу доводы.

ООО "Бизнес - Оценка", извещенное о времени и месте судебного заседания по правилам статьи 123, абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание своего представителя не направило, поэтому дело рассмотрено в его отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции по своей инициативе объявил перерыв в судебном заседании до 09 час. 55 мин. 14.11.2011. После окончания перерыва судебное заседание продолжено, явившийся в судебное заседание представитель истца поддержал ранее изложенную правовую позицию.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

При исследовании материалов дела суд первой инстанции установил, что в соответствии с договором от 24.06.2005 N 195 аренды муниципального имущества г. Петрозаводска ООО "Талион" арендует нежилые встроенные помещения первого этажа и подвала, общей площадью 1253,5 кв.м, расположенные по адресу: г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д. 27, для размещения магазина промышленных товаров (т. 1 л.д. 35-61). Пунктом 9 договора срок его действия определен по 30.04.2030. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с решением Петрозаводского городского Совета от 15.12.2009 N 26/36-714 "Об утверждении Программы (прогнозного плана) приватизации муниципального имущества Петрозаводского городского округа на 2010 год" в программу приватизации муниципального имущества на 2010 включены указанные нежилые помещения.

Постановлением администрации Петрозаводского городского округа от 23.06.2010 N 1907 ООО "Талион" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества (далее - объект) путем заключения с ним договора купли-продажи (т. 1 л.д. 80).

Пунктом 2 постановления цена продажи объекта определена в размере 27631356 руб. без НДС, ООО "Талион" предоставлена рассрочка по оплате объекта сроком на 5 лет (пункт 3 постановления). Рыночная стоимость указанных помещений определена на основании отчета N 408/0610, выполненного ООО "Бизнес-Оценка" по поручению Администрации (т. 1 л.д. 97 -162).

Направленный в адрес истца проект договора купли - продажи от 02.08.2010, подписан Обществом с протоколом разногласий и возвращен в адрес Администрации с приложением оферты на иных условиях (т. 1 л.д. 62-67, 70-76, 81-89). Письмом от 19.08.2010 оферта на новых условиях Администрацией отклонена. Истцу предложено подписать договор на первоначальных условиях (т. 1 л.д. 90).

Как следует из представленных в дело доказательств, при заключении договора купли-продажи между истцом и ответчиком возникли разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества и относящимся к этим обстоятельствам условиям договора. Поскольку соглашение по спорным пунктам договора между сторонами не достигнуто, ООО "Талион" обратилось в суд с настоящим иском.

Пункт 3.1 договора от 02.08.2010 в редакции Администрации изложен следующим образом: "Рыночная стоимость имущества составляет 27 631 356 руб., которая определена на основании отчета об оценке от 10.05.2010 N -408/6010, выполненного ООО "Бизнес-Оценка" в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Редакция пункта 3.2 договора, предложенная Администрацией: "На сумму 27 631 356 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 лет в соответствии с графиком (приложение N 2)". Моментом надлежащего исполнения обязательств покупателя по уплате ежемесячных платежей за объект согласно пункту 3.8 договора является дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца в сумме и сроки, установленные настоящим договором. Пунктом 5.2 договора предусмотрено: "За нарушение сроков перечисления денежных средств в счет оплаты объекта в порядке, предусмотренном настоящим договором, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1% суммы платежа за каждый день просрочки. Счет на оплату пени покупателю выставляет продавец". Пункт 3 приложения N 1 к договору изложен: "Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 27 631 356 руб.", в приложении N 2 к договору указано: "Покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Срок предоставления рассрочки составляет 60 месяцев (5 лет). Первый платеж осуществляется покупателем не позднее 30 дней со дня государственной регистрации настоящего договора купли-продажи объекта. График платежей рассчитан исходя из стоимости объекта".

Своё несогласие по спорным пунктам в редакции договора, предложенной Администрацией, истец мотивировал тем, что в отчете об оценке, составленном оценщиком по заданию Администрации, цена объекта продажи является завышенной, отчет выполнен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности.

В дело представлено письмо НП "Сообщество специалистов-оценщиков", из которого следует, что в ходе внеплановой проверки на обращение ООО "Талион" оценщик Соколов Л.В., проводивший оценку объекта, отозвал у заказчика оценки Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Петрозаводска отчет N 408/0610 для доработки (т. 6 л.д. 52-54). Администрация к отзыву на исковое заявление приложила отчет ООО "Бизнес-Оценка" от 24.09.2010 N -408/0610/2, согласно которому итоговая рыночная стоимость объекта составляет 27631356 руб. без НДС (т. 7 л.д. 70-141).

Определением арбитражного суда от 24.12.2010 назначена комиссионная судебно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику оценочной компании ООО "Автотэкс" Мельникову А.И. и штатному сотруднику "Экспертно-консультационный центр" эксперту Минаевой А.П. В пункте 6 определения суд предложил экспертам по результатам проведения экспертизы представить в суд один общий отчет об экспертизе.

Вместе с тем по результатам проведенной экспертизы суду представлены два заключения: от 28.01.2011 N 119-46, выполненное экспертом-оценщиком Мельниковым А.И. (т. 8 л.д. 100-174), и от 14.03.2011 N 06-03-13-1/11, выполненное экспертом-оценщиком Минаевой А.П. (т. 9 л.д. 3 - 258). Принимавшие участие в заседании суда эксперты пояснили, что совместное заключение не составлено ими по причине наличия у экспертов различных подходов относительно методики оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, продаваемых в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Закон N 159-ФЗ).

Как пояснил эксперт Мельников А.И., при установлении рыночной стоимости объекта за основу расчета им взяты объекты недвижимости, выставляемые на свободную продажу. По его мнению, это наиболее соответствует понятию рыночной стоимости, эксперт полагает, что при определении стоимости объекта из нее подлежит исключению стоимость обременения в виде долгосрочной аренды, независимо от того, кто является покупателем (сам арендатор или третье лицо).

В свою очередь эксперт-оценщик Минаева А.П. придерживалась мнения, что при определении рыночной стоимости объекта, являющегося муниципальной собственностью, за основу расчета следует учитывать объекты муниципальной собственности, продаваемые на торгах. По заявлению эксперта, это наиболее точно отражает рыночную стоимость объекта, поскольку стоимость обременения не может сильно влиять на рыночную стоимость объекта, собственник которого имеет достаточные рычаги воздействия на арендатора.

Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности предъявленных требований в части признания недостоверным отчета от 10.05.2010 N - 408/0610 об оценке рыночной стоимости нежилых встроенных помещений и удовлетворил в этой части иск. Суд также изложил редакцию пункта 3.1 договора, определив рыночную стоимость объекта. В остальной части иска отказано.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах и отзыве на апелляционную жалобу, выступлениях присутствовавших в заседании представителей участвующих в деле лиц, апелляционная инстанция пришла к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны не оспаривают, что основания для заключения договора имеются. Невозможность заключения договора купли-продажи объекта возникла в результате разногласий в основном по определению стоимости объекта, порядку и сроках внесения платежей. В связи с этим следует отметить как несоответствующий фактическим обстоятельствам и действующему законодательству довод Общества, мотивированный отсутствием его инициативы по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При отсутствии доказательств отказа Общества от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, предложенного Администрацией, по причине нежелания реализовать предоставленное законом преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества не имеет (в силу определенного в статье 4 Закона N159-ФЗ порядка реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества) правового значения, предшествовало ли принятию Администрацией (уполномоченным органом) решения об условиях приватизации арендуемого имущества (направлению предложения о заключении договора купли-продажи и проекта договора купли-продажи) обращение Общества с указанным заявлением.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества установлено Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона, возмездное отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности осуществляется по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности и пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Как установлено статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Судом первой инстанции установлено наличие спора относительно порядка определения рыночной стоимости объекта, являющегося муниципальной собственностью. Разрешая этот спор, суд принял (как соответствующую реальной рыночной) стоимость, определенную на основании заключения судебной оценочной экспертизы от 14.03.2011 N 06-03-13-1/11, выполненного независимым оценщиком Минаевой А.П. без учета обременения арендной рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость объекта согласно решению суда составила 26 173 000 руб. (двадцать шесть миллионов сто семьдесят три тысячи рублей) без учета НДС.

Довод жалоб, мотивированный необходимостью учета наличия обременения выкупаемого имущества в виде аренды при проведении оценки и определении рыночной стоимости этого имущества, апелляционным судом отклоняется как несостоятельный.

В силу пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существующего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или способ исполнения (новация).

Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. При заключении договора купли-продажи муниципального имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице. Право аренды Общества прекращается в результате выкупа объекта, то есть истец приобретает имущество свободным от прав третьих лиц и будет извлекать доход от использования объекта в полном объеме. При этом в случае отказа арендатора (Общества) от выкупа арендуемого имущества у иных лиц прав в порядке Закона N 159-ФЗ на приобретение данного имущества не возникнет.

Приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений Закона N 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи. В силу бесспорности прекращения прав арендатора в момент заключения договора купли-продажи доля стоимости этих прав в объекте оценке не подлежит учету при определении рыночной стоимости имущества.

Вместе с тем апелляционный суд соглашается с доводом жалоб о необходимости зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оговорено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. В дело представлен отчёт об оценке от 31.05.2010 N 1570APR с указанием стоимости произведённых Обществом на объекте неотделимых улучшений в размере 4 305 932 руб., Администрация по размеру этих улучшений подтвержденные доказательствами и мотивированные возражения не представила. Из материалов дела не следует, что арендодателю не было известно о произведенных истцом в помещении работах. Косвенным подтверждением согласия арендодателя на выполнение работ, оговоренных в пункте 3.2.9 договора, является отсутствие доказательств направления Администрацией арендатору претензий либо обращения за судебной защитой в порядке пункта 5.2.1 договора, предусматривающего право арендодателя взыскать штраф за нарушение указанных в пункте 3.2.9 договора обязательств (л.д. 38 т.1). Исходя из истолкования части 6 статьи 5 Закона N159-ФЗ, данная норма касается порядка оплаты приобретаемого арендатором государственного (муниципального) имущества, поэтому пункт 3.1 договора следует дополнить абзацем вторым, указав на зачет неотделимых улучшений. При этом абзац первый пункта 3.1 договора сохраняется в части определения судом рыночной стоимости объекта.

В силу приведенных выше обстоятельств апелляционный суд также дополняет резолютивную часть решения изложением редакции пункта 3.2 договора купли-продажи и графиком платежей (приложение N 2).

Применительно к иным изложенным в жалобах доводам апелляционный суд отмечает следующее. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев заявление о пересмотре в порядке надзора судебных актов, принятых по вопросу признания недействующим абзаца второго пункта 16 положения о порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования, изложил в постановлении от 06.07.2010 N 2468/10 толкование правовых норм, которое является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Согласно части 1 статьи 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты такого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Частью 2 этой же статьи субъекту малого или среднего предпринимательства предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Поскольку названные нормы Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3, 7 статьи 35 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ. Данный вывод основан на положениях части 3 статьи 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которой отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные указанным Законом, регулируются Законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ. Согласно содержанию и смыслу пунктов 3, 7 статьи 35 (во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14) Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления.

Определенный сторонами размер процентов соответствует правилам пункта 4 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, согласно условиям которого на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату публикации объявления о продаже.

Так как содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Закона N 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора применяются положения, предусмотренные данным законодательством, а также в договор могут быть включены пункты, относительно которых сторонами достигнуто соглашение.

Таким образом, решение подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 11 мая 2011 по делу N А26-7475/2010 изменить.

Пункт 3.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 26 173 000 руб. (двадцать шесть миллионов сто семьдесят три тысячи рублей) без учета НДС. Цена продажи объекта определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы от 14.03.2011 N 06-03-13-1/11, выполненного независимым оценщиком Минаевой А.П. без учета обременения арендной рыночной стоимости имущества.

В счёт оплаты объекта засчитывается стоимость произведённых покупателем на объекте неотделимых улучшений в размере 4 305 932 (четыре миллиона триста пять тысяч девятьсот тридцать два) рубля без учёта НДС. Указанная стоимость неотделимых улучшений установлена в соответствии с отчётом об оценке от 31.05.2010 N 1570APR, выполненным ИП Романовым Д.В.".

Дополнить резолютивную часть решения пунктом 3.2 договора купли-продажи: "На оставшуюся по оплате объекта сумму в размере 21 867 068 (двадцать один миллион восемьсот шестьдесят семь тысяч шестьдесят восемь) рублей покупателю предоставляется рассрочка по оплате объекта сроком на 5 (пять) лет в соответствии с графиком платежей (Приложение N 2) к договору купли-продажи".

Изложить приложение N 2 к договору купли-продажи (график платежей) в следующей редакции:

Покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца.

Срок предоставляемой рассрочки составляет 5 лет (60 месяцев).

N п.п

Срок платежа

Основной долг

Начисленные проценты

Сумма платежа

Остаток основного

1

Первый платеж осуществляется Покупателем не позднее 30 дней со дня государственной регистрации настоящего договора купли-продажи Объекта

341340,40

47014,20

388854,60

21525227,60

2

до 15 числа

342575,36

46279,24

388854,80

21182652,24

3

до 15 числа

343311,89

45542,70

388854,60

20839340,35

4

до 15 числа

344050,01

44804,58

388854,60

20495290,33

5

до 15 числа

344789,72

44064,87

388854,60

20150500,61

6

до 15 числа

345531,02

43323,58

388854,60

19804969,59

7

до 15 числа

346273,91

42580,68

388854,60

19458695,68

8

до 15 числа

347018,40

41836,20

388854,60

19111677,28

9

до 15 числа

347764,49

41090,11

388854,60

18763912,79

10

до 15 числа

348512,18

40342,41

388854,60

18415400,60

11

до 15 числа

349261,49

39593,11

388854,60

18066139,12

12

до 15 числа

350012,40

38842,20

388854,60

17716126,72

13

до 15 числа

350764,92

38089,67

388854,60

17365361,80

14

до 15 числа

351519,07

37335,53

388854,60

17013842,73

15

до 15 числа

362274,83

36579,76

388854,60

16661567,89

16

до 15 числа

353032,23

35822,37

388854,60

16308535,67

17

до 15 числа

353791,24

35063,35

388854,60

15954744,42

18

до 15 числа

354551,90

34302,70

388854,60

15600192,53

19

до 15 числа

355314,18

33540,41

388854,60

15244878,34

20

до 15 числа

356078,11

32776,49

388854,60

14888800,24

21

до 15 числа

356843,68

32010,92

388854,60

14531956,56

22

до 15 числа

357610,89

31243,71

388854,60

14174345,67

23

до 15 числа

358379,75

30474,84

388854,60

13815965,92

24

до 15 числа

359150,27

29704,33

388854,60

13456815,65

25

до 15 числа

359922,44

28932,15

388854,60

13096893,20

26

до 15 числа

360696,28

28158,32

388854,60

12736196,93

27

до 15 числа

361471,77

27382,82

388854,60

12374725,15

28

до 15 числа

362248,94

26605,66

388854,60

12012476,22

29

до 15 числа

363027,77

25826,82

388854,60

11649448,44

30

до 15 числа

363808,28

25046,31

388854,60

11285640,16

31

до 15 числа

384590,47

24264,13

388854,60

10921049,69

32

до 15 числа

365374,34

23480,26

388854,60

10555675,35

33

до 15 числа

366159,89

22694,70

388854,60

10189515,46

34

до 15 числа

366947,14

21907,46

388854,60

9822568,32

35

до 15 числа

367736,07

21118,52

388854,60

9454832,24

36

до 15 числа

368526,71

20327,89

388854,60

9086305,54

37

до 15 числа

369319,04

19535,56

388854,60

8716986,50

38

до 15 числа

370113,08

18741,52

388854,60

8346873,42

39

до 15 числа

370908,82

17945,78

388854,60

7975964,60

40

до 15 числа

371706,27

17148,32

388854,60

7604258,33

41

до 15 числа

372505,44

16349,16

388854,60

7231752,89

42

до 15 числа

373306,33

15548,27

388854.60

6858446,56

43

до 15 числа

374108,94

14745,66

388854,60

6484337,62

44

до 15 числа

374913,27

13941,33

388854,60

6109424,35

45

до 15 числа

375719,33

13135,26

388854,60

5733705,02

46

до 15 числа

376527,13

12327,47

388854,60

5357177,89

47

до 15 числа

377336,66

11517,93

388854,60

4979841,22

48

до 15 числа

378147,94

10706,66

388854,60

4601693,29

49

до 15 числа

378960,96

9893,64

388854,60

4222732,33

50

до 15 числа

379775,72

9078,87

388854,60

3842956,61

51

до 15 числа

380592,24

8262,36

388854,60

3462364,37

52

до 15 числа

381410,51

7444,08

388854,60

3080953,86

53

до 15 числа

382230,55

6624,05

388854,60

2698723,31

54

до 15 числа

383052,34

5802,26

388854,60

2315670,97

55

до 15 числа

383875,90

4978,69

388854,60

1931795,06

56

до 15 числа

384701,24

4153,36

388854,60

1547093,83

57

до 15 числа

385528,34

3326,25

388854,60

1161565,48

58

до 15 числа

386357,23

2497,37

388854,60

775208,25

59

до 15 числа

387187,90

1666,70

388854,60

388020,35

60

до 15 числа

388020,35

834,24

388854,60

0,00

Итого:

21867068,00

1464207,79

23331275,79

В остальной части решение оставить без изменений.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.А. Мельникова И.А. Тимухина