Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2011 г. N 01АП-5620/11

г. Владимир

"29" ноября 2011 г.

Дело N А11-1100/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25.11.2011.

Полный текст постановления изготовлен 29.11.2011.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Назаровой Н.А.,

судей Тарасовой Т.И., Родиной Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Урлековой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Вереск", общества с ограниченной ответственностью "Монолит" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 25.07.2011 по делу N А11-1100/2011, принятое судьей Щавлевой А.Л., по иску товарищества собственников жилья "На Пугачева" (ОГРН 1093327000337, ИНН 3327841342), г.Владимир, к обществу с ограниченной ответственностью "Вереск" (ОГРН 2033302018540, ИНН 3302006580), г.Владимир, обществу с ограниченной ответственностью "Монострой" (ОГРН 1033303401636, ИНН 3329011322), г. Владимир, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" - Владимирский филиал (ОГРН 1027739346502, ИНН 7701018922), г.Владимир, о признании сделки по отчуждению нежилого помещения недействительной,

при участии представителей лиц, участвующих в деле:

от заявителей жалоб: ООО "Вереск" - Ригина В.А. по доверенности от 28.04.2011 сроком действия 3 года;

ООО "Монострой" - Шигонцевой И.М. по доверенности от 02.08.2010 сроком действия 3 года, Куликовой И.В. по доверенности от 23.03.2010 сроком действия 3 года;

от истца (ТСЖ "На Пугачева") - Егорова Ю.А. по доверенности от 27.10.2011 сроком действия до 31.12.2012;

от третьего лица (ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" - Владимирский филиал) - Лукашевой Е.Е. по доверенности N 41 от 13.10.2011 сроком действия по 05.10.2014,

установил

товарищество собственников жилья "На Пугачева" обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вереск", обществу с ограниченной ответственностью "Монострой" о признании сделки по отчуждению нежилого помещения (крышной котельной) общей площадью 36,63 кв.м на техническом этаже в доме-новостройке по адресу: г. Владимир, ул.Пугачева, д. 79, совершенной в рамках договора об инвестировании (долевом участии) в строительстве от 03.04.2009, недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Определением от 25.05.2011 Арбитражный суд Владимирской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" - Владимирский филиал.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, отказался от исковых требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, положениями статей 168, 246, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущества здания", суд решением от 25.07.2011 в части требований о применения последствий недействительности ничтожной сделки производство по делу прекратил, в остальной части иск удовлетворил, признал сделку по отчуждению нежилого помещения (крышной котельной) общей площадью 36, 5 кв.м на техническом этаже (номер на поэтажном плане N 1) дома, расположенного по адресу: г. Владимир, ул.Пугачева, д. 79 - договор об инвестировании (долевом участии) в строительстве от 03.04.2009, заключенный обществом с ограниченной ответственностью "Вереск" с обществом с ограниченной ответственностью "Монострой", недействительной.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Вереск" и общество с ограниченной ответственностью "Монострой" обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Оспаривая решение, заявители указали, что общество с ограниченной ответственностью "Вереск", заключив 03.04.2009 договор об инвестировании (долевом участии) в строительстве, впоследствии исполнило в полном объеме принятые на себя обязательства, передав обществу с ограниченной ответственностью "Монострой" нежилое помещение (крышная котельная) общей площадью 36, 5 кв.м. Факт передачи указанного нежилого помещения с последующей регистрацией права собственности явился законным основанием для приобретения соинвестором - обществом с ограниченной ответственностью "Монострой" в рамках указанного договора об инвестировании статуса собственника помещения.

Заявители апелляционных жалоб обращают внимание на тот факт, что суд признал оспариваемую сделку по настоящему делу недействительной, тогда как истцом было заявлено требование о признании сделки ничтожной.

В дополнениях к апелляционной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Вереск" указало, что третьим лицом после принятия судом первой инстанции решения была устранена допущенная ранее техническая ошибка и установлено, что нежилое помещение (крышная котельная) общей площадью 36, 5 кв.м расположено на кровле жилого дома 79 по ул.Пугачева г.Владимира. В связи с этим указанное нежилое помещение, по мнению заявителя, не относится к техническим помещениям и не является общим имуществом собственников. При разработке в 2006 году проекта газоснабжения указанного жилого дома было предусмотрено строительство индивидуальной котельной и её размещение на кровле дома.

В свою очередь общество с ограниченной ответственностью "Монострой" в дополнении к апелляционной жалобе указало, что система теплоснабжения (крышная котельная) общей площадью 36, 5 кв.м, расположенная по адресу: г. Владимир, ул.Пугачева, д. 79, зарегистрирована в реестре опасных производственных объектов, в связи с чем указанный объект является производственным и в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть частью общего имущества многоквартирного дома, требует соблюдения норм безопасности.

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью "Вереск", общества с ограниченной ответственностью "Монострой" поддержали доводы апелляционных жалоб и дополнений к ней.

Представитель истца, возражая против доводов апелляционных жалоб, просил отказать в их удовлетворении и оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 18.11.2011 был объявлен перерыв до 25.11.2011 для вызова в судебное заседание представителя Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" - Владимирский филиал.

Представитель третьего лица оставил разрешение жалоб на усмотрение суда, пояснив, что при первоначальной инвентаризации с выходом техника на место и составлении технического паспорта на дом 79 по ул.Пугачева в г.Владимире котельная была зафиксирована на техническом этаже под литером А, впоследствии по просьбе собственника - общества с ограниченной ответственностью "Вереск" техником от руки были внесены изменения в документацию, зачеркнуто "технический этаж" и указано "кровля".

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 12.11.2003 между обществом с ограниченной ответственностью "Вереск" (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "РостСтрой-Инвест" (инвестор) был заключен договор на строительство инвестиционного объекта: 6-9-этажного жилого дома на строительной площадке площадью 5000 кв.м, находящейся по адресу: г. Владимир, жилой квартал, ограниченный ул. Пугачева, ул. Нижняя Дуброва, ул. Офицерской, ул.3-я Кольцевая.

03.02.2004 между обществом с ограниченной ответственностью "Вереск" (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "РостСтрой-Инвест" (генподрядчик) был заключен договор подряда на выполнение строительно-монтажных работ по строительству 6-9-этажного жилого дома по адресу: г. Владимир, жилой квартал, ограниченный ул.Пугачева, ул.Нижняя Дуброва, ул. Офицерской, ул.3-я Кольцевая.

25.05.2008 между обществом с ограниченной ответственностью "Вереск" (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Монострой" (подрядчик) был заключен договор подряда на выполнение строительно -монтажных работ на объекте заказчика: 6-9-этажном жилом доме по ул.Пугачева, д. 79.

29.05.2009 между обществом с ограниченной ответственностью "Вереск", обществом с ограниченной ответственностью "Монострой" и администрацией города Владимира заключено трехстороннее соглашение о взаимодействии сторон по осуществлению совместных скоординированных действий в осуществлении строительства объектов на территории г. Владимира.

03.04.2009 между обществом с ограниченной ответственностью "Вереск" (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Монострой" (инвестор) был заключен договор об инвестировании (долевом участии) в строительстве, в соответствии с которым заказчик обязался построить и передать инвестору после получения разрешения на ввод в эксплуатацию нежилое помещение (крышную котельную) общей площадью 36,63 кв.м на техническом этаже в доме-новостройке по адресу: г. Владимир, ул. Пугачева, д. 79.

В пункте 2.3 договора стороны согласовали стоимость нежилого помещения в размере 3 317 892 руб.

По акту приема-передачи от 25.11.2009 общество с ограниченной ответственностью "Версек" передало обществу с ограниченной ответственностью "Монострой" нежилое помещение (крышную котельную) общей площадью 36,63 кв.м на техническом этаже в доме-новостройке по адресу: г. Владимир, ул. Пугачева, д. 79.

Обществом с ограниченной ответственностью "Монострой" 08.09.2010 зарегистрировано право собственности на переданное нежилое помещение, о чем выдано свидетельство серии 33 АК N 999061.

Полагая, что нежилое помещение (крышная котельная) общей площадью 36,63 кв.м на техническом этаже в доме-новостройке по адресу: г. Владимир, ул. Пугачева, д. 79, является частью общего имущества собственников помещений жилого дома, в связи с чем общество с ограниченной ответственностью "Вереск" не вправе было его отчуждать, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В пункте 2 постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления).

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (статьи 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в дело доказательства (сводное экспертное заключение по рабочему проекту на жилой дом, выкопировки из технического паспорта на жилой дом, акты осмотра, видеозапись и фотографии технического этажа и кровли жилого дома) в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что нежилое помещение (крышная котельная) площадью 36,63 квадратного метра в доме 79 по ул.Пугачева в г.Владимире, являвшееся предметом договора об инвестировании (долевом участии) в строительстве от 03.04.2009, относится к техническим помещениям, в которых размещены внутридомовые инженерные коммуникации, обеспечивающие жилой дом газом, теплом, горячей водой, и предназначено для обслуживания всех квартир и иных помещений дома, в связи с чем не является самостоятельным объектом права. Газоснабжение дома выполнено согласно техническим условиям на газификацию N 730/526 от 13.12.2005, выданным открытым акционерным обществом "Владимироблгаз", и система газоснабжения включает в себя крышную котельную.

При таких обстоятельствах указанное помещение является общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, в связи с чем сделка, совершенная обществом с ограниченной ответственностью "Вереск" по отчуждению данного имущества, противоречит статьям 246 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной.

Вместе с тем в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиками не представлено доказательств создания спорного помещения исключительно за счет средств общества с ограниченной ответственностью "Монострой" в 2009 году в силу договора об инвестировании (долевом участии) в строительстве от 03.04.2009.

Из материалов дела следует, что работы по созданию газовой котельной в доме N 79 по ул.Пугачева в г.Владимире велись до заключения спорного договора.

Так, из ответа общества с ограниченной ответственностью "ТГВ-проект" N 58 от 20.07.2011 следует, что общество с ограниченной ответственностью "ТГВ-проект" согласно договору подряда N 05/06 от 03.04.2006 выполнило разработку проектной документации крышной газовой котельной для жилого дома N 79 по ул.Пугачева, проекты газоснабжения крышных котельных соседних домов данного микрорайона выполнялись по отдельным договорам. Газовая котельная дома N 79 по ул.Пугачева имеет тепловую мощность 500 кВт и предназначена только для отопления данного дома ( т.1 л.л.78).

05.12.2007 приемочной комиссией был подписан акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы: газоснабжение-58 квартирного жилого дома N 79 по ул.Пугачева по проекту N 008-06 ГС, разработанному обществом с ограниченной ответственностью "ТГВ-проект". Согласно данному акту строительство системы газоснабжения объекта осуществлялось в срок с апреля по декабрь 2007 года (т.1 л.д.81).

Система газоснабжения 6-9-этажного жилого дома и индивидуальной котельной с местом её размещения 18.12.2008 согласовано с трестом "Владимиргоргаз" (т.1 л.д.98).

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 33301000-43/09 от 22.04.2009 крышная котельная 6-9 этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: г.Владимир, ул.Пугачева, д.79, площадью 36,63 кв.м введена в эксплуатацию (т.2 л.д.74).

При таких обстоятельствах представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что нежилое помещение (крышная котельная) общей площадью 36,63 кв.м в доме по адресу: г. Владимир, ул. Пугачева, д. 79, предназначена для обслуживания всех квартир и иных помещений дома и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир и иных помещений в многоквартирном доме.

Доводы апелляционных жалоб в силу изложенного не могут быть приняты во внимание.

Нахождение спорной котельной на крыше дома, а не на техническом этаже, как стороны указали в спорном договоре об инвестировании (долевом участии) в строительстве от 03.04.2009, не исключает возникновения права общей долевой собственности на данную котельную, как на объект, предназначенный для обслуживания более одного помещения в доме.

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относит к помещениям, принадлежащим на праве общей долевой собственности, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, оборудование, находящееся в данном дома за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Судом первой инстанции указано в резолютивной части на помещение (крышную котельную) как находящуюся на техническом этаже дома, поскольку именно такое место нахождения спорного объекта указано в оспариваемой сделке, совершенной ответчиками и признанной судом недействительной.

Поскольку ничтожная сделка в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации также является недействительной, исходя из заявленных истцом требований, суд обоснованно признал сделку по отчуждению крышной котельной недействительной. Выводы суда в данной части соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а доводы апелляционных жалоб являются несостоятельными.

Ссылка апелляторов на план застройки квартала, которым предусматривалась возможность создания общей котельной, пристраиваемой к жилому дому, для обеспечения потребностей в тепловой энергии нескольких домов, не может быть признана судом состоятельной, поскольку из указанных выше документов судом установлено, что спорное помещение (крышная котельная) было создано для газоснабжения одного дома 79 по ул.Пугачева в г.Владимире.

Решение суда в части прекращения производства по делу по требованию товарищества собственников жилья "На Пугачева" о применении последствий недействительности сделки сторонами фактически не оспаривается, доводов относительно законности решения в данной части сторонами не приведено.

С учетом изложенных обстоятельств решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований к его отмене не имеется.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителей жалобы.

Руководствуясь статьями 167, 176, 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 25.07.2011 по делу N А11-1100/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Вереск", общества с ограниченной ответственностью "Монолит" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.А. Назарова

Судьи

Т.И. Тарасова Т.С. Родина