Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2011 г. N 06АП-5244/11

г. Хабаровск

02 декабря 2011 г.

А73-2512/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.

судей Волковой М.О., Тихоненко А. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Седова": Седова Л.И., директор, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 09.03.2011 N 1103;

от Закрытого акционерного общества "Независимая экспертиза и оценка": Сологуб С.Ю., директор, приказ от 29.06.2011 N 1, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 09.03.2011 N 1092; Пеньковская К.В., представитель по доверенности от 19.09.2011 N 10;

от Муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре": Трофимова Н.А., представитель по доверенности от 28.12.2010 N 7-5/7597

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Седова"

на решение от 27 сентября 2011 года

по делу N А73-2512/2011

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Усенко Ж.А.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Седова"

к Закрытому акционерному обществу "Независимая экспертиза и оценка"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений

третье лицо: муниципальное образование городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре"

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Хабаровского края обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Седова" (далее по тексту - ООО "Седова", истец, ОГРН 1062703045173, адрес места нахождения Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Калинина, 31) с иском к Закрытому акционерному обществу "Независимая экспертиза и оценка" (далее по тексту - ЗАО "НЭО", ответчик, ОГРН 1072703003174, адрес места нахождения Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, пр-кт Октябрьский, д. 33, оф. 3) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений, определенной в отчетах N 241 и N 242 об определении рыночной стоимости функциональных нежилых помещений N 1002, N 1001 в здании, расположенном по ул. Калинина, 31 в г. Комсомольске-на-Амуре.

Определением суда от 16.03.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" (далее - третье лицо).

Определением от 30.05.2011 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебной экспертизы отчетов N 241, N 242. Определением от 27.07.2011 производство по делу возобновлено.

Решением от 27.09.2011 в удовлетворении иска отказано.

ООО "Седова" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В отзывах на апелляционную жалобу ЗАО "НЭО" и муниципальное образование городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края привели возражения против доводов апелляционной жалобы.

Представитель ООО "Седова" в заседании апелляционного суда настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, представители ЗАО "НЭО", третьего лица отклонили доводы жалобы по доводам отзывов, просили решение оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, приобщенные к материалам дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как установлено по материалам дела, 19.03.2010 ЗАО "Независимая экспертиза и оценка" на основании муниципального контракта от 26.02.2010 N 000002 подготовлены отчеты: N 241 об определении рыночной стоимости функционального нежилого помещения N 1002 в здании, расположенном по ул. Калинина, 31 в г. Комсомольске-на-Амуре и N 242 об определении рыночной стоимости функционального нежилого помещения N 1001 в здании, расположенном по ул. Калинина, 31 в г. Комсомольске-на-Амуре.

Согласно отчету N 241 наиболее вероятная рыночная стоимость функционального нежилого помещения N 1002 (продуктовый магазин "Улыбка") инвентарный номер 5083, 1 этаж, литер А, площадью 271, 1 кв.м, 1956 года постройки, расположенного по ул. Калинина, 31 в г. Комсомольске-на-Амуре, по состоянию на 04 марта 2010, с учетом всех факторов и цен, сложившихся на рынке региона, без учета НДС составляет 8 910 000 рублей.

Собственником объектов оценки является муниципальное образование городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре".

В соответствии с отчетом N 242 наиболее вероятная рыночная стоимость функционального нежилого помещения N 1001 (кафе "Улыбка") инвентарный номер 5083, 1 этаж, литер А, площадью 286, 8 кв.м, 1956 года постройки, расположенного по ул. Калинина, 31 в г. Комсомольске-на-Амуре, по состоянию на 04 марта 2010, с учетом всех факторов и цен, сложившихся на рынке региона, без учета НДС составляет 8 420 000 рублей.

Указанная в отчетах рыночная стоимость объектов недвижимости была положена в основу договора купли-продажи в порядке приватизации, заключаемого собственником - третьим лицом с ООО "Седова".

Полагая, что приведенная в отчетах рыночная стоимость нежилых помещений является недостоверной, истец обратился в НП "Прайм Актив Групп". Согласно заключению эксперта Зеленского Ю.В. представленная в отчетах ЗАО "Независимая экспертиза и оценка" об оценке рыночная стоимость двух объектов оценки не может быть применена для определения цены продажи в соответствии со статьями 3, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения ООО "Седова" в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что заявленные истцом требования опровергаются материалами дела.

В апелляционной жалобе ООО "Седова" указывает, что в комиссионном заключении экспертов N 15/11 экспертами сделаны выводы о несоответствии отчетов N 241, N 242 требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в связи с чем рыночную стоимость объектов оценки, определенную в отчетах N 241, N 242, истец полагает недостоверной. Считает необоснованным вывод суда, что нарушения, допущенные в отчетах, являются формальными, суд необоснованно принял во внимание оговорку, сделанную экспертами в заключении N 15/11 и принял во внимание показания эксперта, данные в судебном заседании, которые полагает заведомо ложными. По мнению истца, рыночная стоимость объектов недвижимости должна отличаться в меньшую сторону по отношению к ценам, за которые были проданы другие объекты аналогичной функциональности, но расположенные в других частях города. Указывает, что вывод экспертов в заключении N 15/11 о том, что определенная в отчетах величина рыночной стоимости попадает в диапазон наиболее вероятной рыночной стоимости, ничем не обоснован. Считает, что суд необоснованно не принял во внимание представленное истцом в материалы дела заключение Зеленского Ю.В. Указывает, что эксперты Подъява К.П. и Космынина А.В. не значатся в списке членов Экспертного совета РОО, избранных на общем собрании членов Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".

Шестой арбитражный апелляционный суд оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установил.

Согласно статье 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 135-ФЗ) отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 ФЗ N 135-ФЗ).

В силу статьи 3 этого же Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, предусмотренных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс) доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Частью 2 названной статьи предусмотрено, что в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В ходе рассмотрения дела, определением от 30.05.2011 Арбитражный суд Хабаровского края назначил по делу судебную экспертизу отчетов N 241, N 242, проведение которой поручено экспертам Хабаровского регионального отделения Российского общества оценщиков. На разрешение экспертов поставлены вопросы: соответствуют ли отчеты N 241, N 242 требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, стандартам оценки и действующим нормативно-методическим документам? Достоверно ли в отчетах оценщика определена рыночная стоимость объекта оценки?

В материалы дела представлено комиссионное заключение экспертов от 22.07.2001 N 15/11, составленное экспертами Хабаровского регионального отделения Российского общества оценщиков Подъява К.П., Космыниной А.В., предупрежденными об ответственности за дачу заведомо ложного заключения на основании статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В заключении N 15/11 экспертами сделаны выводы о том, что отчеты N 241, N 241 не соответствуют статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и стандартам оценки, величина рыночной стоимости объектов оценки не является достоверной. Кроме того, экспертами в выводах заключения указано, что замечания по отчету являются в большей степени формальными и не оказывают существенного влияния на определяемую стоимость. Стоимость, определенная в отчетах, попадает в диапазон наиболее вероятной рыночной стоимости аналогичных помещений в г. Комсомольске-на-Амуре.

В судебном заседании от 13-20.09.2011 эксперт Космынина А.В., предупрежденная об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, что подтверждено подпиской (т. 3 л.д. 52), сообщила суду, что стоимость объектов недвижимости, указанная в отчетах N 241 и N 242 подпадает в диапазон рыночной стоимости, цена объектов реальна на рынке. В процессе экспертизы выявлены несущественные ошибки, которые не могут повлиять на рыночную стоимость объектов.

Утверждая, что пояснения свидетеля являются заведомо ложными, вывод заключения N 15/11, что стоимость, определенная в отчетах N 241, N 242, попадает в диапазон наиболее вероятной рыночной стоимости аналогичных помещений в г. Комсомольске-на-Амуре, не подлежал принятию судом первой инстанции, а также, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна отличаться в меньшую сторону по отношению к ценам, за которые были проданы другие объекты аналогичной функциональности, но расположенные в других частях города, истец не представил суду соответствующие подтверждающие названные доводы доказательства в порядке, установленном статьей 65 АПК РФ.

Представленные истцом в суд первой инстанции заключения об экспертизе оценки стоимости, содержащейся в отчетах, подготовленных ЗАО "НЭО", составленные экспертом Зеленским Ю.В. (т. 1 л.д. 57-115), не являются допустимыми доказательствами, поскольку составлены без участия ответчика, эксперт не был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем заключение Зеленского Ю.В. обоснованно не принято судом первой инстанции.

Истец не представил допустимые доказательства, прямо указывающие на недостоверность величины рыночной стоимости объектов недвижимости, указанной в отчетах N 241 и N 242.

При таких обстоятельствах суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ доказательства, имеющиеся в материалах дела, в их совокупности пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска.

Довод апелляционной жалобы ООО "Седова" о том, что эксперты Подъява К.П. и Космынина А.В. не значатся в списке членов Экспертного совета РОО, избранных на общем собрании членов Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" опровергнуты в заседании апелляционного суда ЗАО "НЭО", представившим информацию согласно протоколу от 04.04.2011 N 2 Хабаровского регионального отделения саморегулируемой Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", которым утвержден состав Экспертно-консультационного комитета регионального отделения на 2011-2012 годы, в котором поименованы эксперты, составившие заключение N 15/11 в рамках настоящего дела. Данная информация опубликована в N 1 (34) научно-практического журнала "Дальневосточный оценщик". Кроме того, статья 16.2 Федерального закона N 135-ФЗ, на которую ссылается истец в жалобе, введена в действие с 01.10.2011 согласно Федеральному закону от 28.12.2010 N 431-ФЗ, тогда как заключение N 15/11 составлено 22.07.2011, в связи с чем норма указанной статьи не подлежит применению в настоящем деле.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ООО "Седова" отклонены.

Нарушения норм материального и процессуального права судом не допущены.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 27 сентября 2011 года по делу N А73-2512/2011 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова А.А. Тихоненко