Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2011 г. N 12АП-6824/11

г. Саратов

N 12АП-6824/11

"02" декабря 2011 г.

Дело N А12-7999/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "01" декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "02" декабря 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Дубровиной О.А., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Фединой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Соцжилстрой", г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "25" июля 2011 года

по делу N А12-7999/2011 (судья Козырский Д.А.),

по иску Администрации Волгограда, г.Волгоград,

к обществу с ограниченной ответственностью "Соцжилстрой", г.Волгоград,

о взыскании 439 427,94 руб.,

третье лицо: Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда, г.Волгоград,

при участии представителей:

Администрации Волгограда - не явился, извещен,

ООО "Соцжилстрой" - не явился, извещен,

Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась Администрации Волгограда (далее - Администрация, Истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Соцжилстрой" (далее - ООО "Соцжилстрой", Общество, ответчик) о взыскании 293 501,93 руб. задолженности по арендной плате и 145 926,01 руб. пени.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от "25" июля 2011 года исковые требования удовлетворены в части: с ООО "Соцжилстрой" в пользу Администрации взысканы задолженность по арендной плате в сумме 288 357 руб. 86 коп., пени в сумме 36 000 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Также, суд взыскал с ответчика государственную пошлину в размере 11590,32 руб. в доход федерального бюджета.

ООО "Соцжилстрой" не согласилось с принятым решением в части и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части взыскания с Общества в пользу Администрации взысканы задолженность по арендной плате в сумме 288 357 руб. 86 коп., пени в сумме 36 000 руб. и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

ООО "Соцжилстрой" извещено о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (почтовое уведомление N 78967 2 о вручении корреспонденции). Общество заявило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствии его представителя. Судом ходатайство удовлетворено.

Администрация извещена о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (почтовое уведомление N 78966 5 о вручении корреспонденции). Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда (далее - Комитет земельных ресурсов) извещен о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (почтовые уведомления N 78968 9, N 78970 2 о вручении корреспонденции). Комитет явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку по данному делу обжалуется часть решения суда первой инстанции и лица, участвующие в деле не заявили возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменных возражений на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 20.11.2006 г. N 3110 между Администрацией (Арендодатель) и ООО "Соцжилстрой" 22.11.2006 г. заключен договор аренды N 7042 (далее - Договор аренды) земельного участка N1 5-22-38, площадью 623 кв.м., кадастровый N 34:34:05 00 27:0129, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Новоузенская, 6 "г" и земельного участка N 2 5-22-39, площадью 887 кв.м., кадастровый N 34:34:05 00 27:0130, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Новоузенская, 4 "б", для целей не связанных со строительством - размещение строительной площадки с последующим благоустройством территории.

Согласно пунктам 1.1., 2.1 Договора сторонами определен срок аренды на три года с 20.11.2006 по 20.11.2009.

Договор заключен на срок более года и в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация Договора проведена УФРС по Волгоградской области и подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды от 26.02.2007 N 01/073/2007-12.

После истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Таким образом, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Согласно пункту 2.2. Договора Арендатор обязался уплачивать годовую арендную плату.

В пункте 2.7 Договора стороны согласовали, что расчёт арендной платы определен в приложении к Договору, которое является его неотъемлемой частью.

Из данного расчёта следует, что размер годовой арендной платы за земельные участки в общей сумме составляет 92 593,20 руб.

Пунктом 2.8 Договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Извещением от 07.06.2008 к Договору Арендодатель уведомил Арендатора об увеличении размера арендной платы. С 01.01.2008 размер годовой арендной платы стал составлять в общей сумме за два земельных участка - 226 243,15 руб. в год.

Пунктом 2.4. Договора установлено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

В пункте 2.9. Договора сторонами согласовано, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендатору неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у ООО "Соцжилстрой" за период с 01.06.2008 по 31.12.2010 образовалась задолженность в сумме 293 501 руб. 93 коп.

За просрочку платежей ответчику начислена неустойка за период с 15.02.2007 по 07.12.2010 в размере 145 926 руб. 01 коп.

21 декабря 2010 Администрацией Волгограда в адрес ООО "Соцжилстрой" направлена претензия о надлежащем исполнении условий Договора и необходимости погасить задолженность по Договору.

Поскольку вышеуказанная претензия оставлена Обществом без ответа, задолженность по вышеуказанному Договору не погашена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), установил факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей, отсутствие доказательств оплаты и проверив расчёт, предъявленных ко взысканию сумм арендных платежей и основание их начисления, счёл требования истца о взыскании задолженности по договору подлежащими удовлетворению в сумме 288 357 руб. 86 коп. Требование истца о взыскании с ответчика задолженности, рассчитанной за период до 18.05.2008 г., заявлено с пропуском срока исковой давности.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы неустойки (пени) в сумме 36 000 руб., суд первой инстанции, установив факт несвоевременного исполнения ответчиком денежного обязательства по спорному договору за период с 18.05.2008 года по 10.12.2010 года, вместе с тем пришел к выводу, что заявленная истцом к взысканию неустойка в сумме 141 158 руб. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства ответчиком, и применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО "Соцжилстрой" не согласилось с решением суда в части удовлетворения заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришёл к следующим выводам.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом первой инстанции, ООО "Соцжилстрой" в нарушение условий заключенного с администрацией Волгограда Договора аренды земельного участка не вносило своевременно арендную плату за пользование земельным участком, в связи с чем образовалась задолженность по оплате арендной платы по Договору за спорный период.

Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате за период с 18.05.2008 по 31.12.2010 в сумме 288 357,86 руб. произведён, исходя из размера годовой арендной платы, рассчитанного в соответствии с Постановлением Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области".

Суд первой инстанции признал верным расчёт заявленной ко взысканию арендной платы за период с 18.05.2008 по 31.12.2010 в сумме 288 357,86 руб.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что арендные платежи за пользование земельными участками в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) являются нормативно регулируемыми, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления, которые выступают арендодателями земельных участков, вправе путем принятия соответствующих правовых актов в одностороннем порядке изменять как используемые в расчетах ставки, так и сам способ определения размера арендной платы.

Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства относительно расчёта заявленной ко взысканию суммы арендной платы пришёл к иным выводам.

Изучением Договора аренды земельного участка установлено, что расчёт арендной платы согласован сторонами по следующей методике:

годовой размер арендной платы = ставка арендной платы (руб./кв.м) х повышающий (понижающий) коэффициент к ставе арендной платы х площадь земельного участка (мI).

С 01.01.2008 годовой размер арендной платы Арендодателем изменен в одностороннем порядке в связи с принятием Постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" и Решения Волгоградской городской думы от 15.05.2008 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".

Из постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" (далее - Порядок) следует, что органом местного самоуправления утверждена новая методика расчета размера арендной платы (пункт 2.1.1), в соответствии с которой размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле:

А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки,

где:

А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;

Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов;

Ки - коэффициент индексации.

Согласно пункту 1.5. Постановлением Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 коэффициент вида функционального использования земельных участков - рассчитывается от кадастровой стоимости земли для данного вида использования в соответствии с принятой при проведении государственной кадастровой оценки земель классификацией и устанавливается приложением 1 к настоящему Порядку;

коэффициент индексации - устанавливается постановлением Главы Администрации Волгоградской области ежегодно в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год;

коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, - устанавливается нормативными правовыми актами муниципального района (городского округа) Волгоградской области по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 2 к настоящему Порядку и не может быть ниже 1;

коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов - устанавливается нормативными правовыми актами муниципального района (городского округа) Волгоградской области по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 6 к настоящему Порядку и не может быть выше 1;

Решением Волгоградской городской думы от 15.05.2008 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены значения коэффициента категории арендатора (Кка) и значения коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (Кдп), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Вышеуказанная методика отлична от методики, согласованной сторонами в Договоре.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

В настоящем деле увеличение размера арендной платы в 2008 году, предъявленной истцом к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, а изменением органами местного самоуправления методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: введение в расчёт новых составляющих (КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации).

Между тем, поскольку при заключении спорного Договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы и должен сохраняться.

Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку положения спорного Договора аренды земельного участка не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке утвержденной методики расчета арендной платы, принятие Главой Администрации Волгоградской области 06.12.2007 постановления N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

В данном случае при расчёте арендной платы по спорному Договору за взыскиваемый период с 18.05.2008 по 31.12.2010 подлежит применению годовой размер арендной платы, рассчитанный по утверждённой Договором методике, составляющий согласно расчёту, являющемуся неотъемлемой частью Договора, 92 593,20 руб. (7 716,10 руб. в месяц).

Как следует из расчета истца, Общество своевременно ежемесячно вносило арендную плату за период с 18.05.2008 года по 16.03.2010 года в сумме 7 716,10 руб.

В соответствии с расчетом истца с 16.03.2010 года Общество должно было уплачивать арендные платежи исходя из годовой платы в сумме 93 344,03 руб., что соответствует плате за земельный участок N 1, площадью 623 кв.м., кадастровый N 34:34:05 00 27:0129, измененной Администрацией в одностороннем порядке извещением от 07.06.2008 года.

Поскольку, как указано выше, при расчёте арендной платы по спорному Договору за взыскиваемый период подлежит применению годовой размер арендной платы, рассчитанный по утверждённой Договором методике, следовательно, с 16.03.2010 года по 31.12.2010 года Общество должно было уплачивать арендные платежи участок N 1, площадью 623 кв.м., исходя из годовой арендной платы в сумме 38 202, 36 руб. (3 183,53 руб. ежемесячно).

В соответствии с расчетом истца с 16.03.2010 года Общество до 13.05.2010 продолжало своевременно вносить плату в большей сумме - 7 716,10 руб., а также уплатило 3183,53 руб. за ноябрь 2010 года и 4 154,43 руб. за декабрь 2010 года.

Таким образом, в данном случае исходя из полной и своевременной оплаты ответчиком арендных платежей за спорный период с 18.05.2008 по 31.12.2010 с учетом переплаты за март, апрель, май 2010 года, требования истца о взыскании с Общества задолженности по арендной плате в сумме 288 357 руб. 86 коп., пени в сумме 36 000 руб. удовлетворению не подлежат.

Суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований истца о взыскании суммы основного долга по Договору в размере 288 357 руб. 86 коп. и пени в сумме 36 000 руб. не соответствует фактическим обстоятельствам дела, основано на неправильном применении норма материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для отмены судебного акта в указанной части, а так же в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Соцжилстрой" в доход федерального бюджета госпошлины в размере 11 590,32 руб.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от "25" июля 2011 года по делу N А12-7999/2011 отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Соцжилстрой" в пользу Администрации Волгограда задолженности по арендной плате в сумме 288 357 руб. 86 коп., пени в сумме 36 000 руб., а так же в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Соцжилстрой" в доход федерального бюджета госпошлины в размере 11 590,32 руб.

Принять в данной части новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требовании Администрации Волгограда о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Соцжилстрой" задолженности по арендной плате в сумме 288 357 руб. 86 коп., пени в сумме 36 000 руб. - отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через Арбитражный суд Волгоградской области.

Председательствующий

Ю.А. Комнатная

Судьи

О.А. Дубровина М.Г. Цуцкова