Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2011 г. N 04АП-4650/11

г. Чита

24 ноября 2011 г.

Дело N А19-11694/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2011 года.

В полном объеме постановление изготовлено 24 ноября 2011 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кареловой Е.М.,

судей Клочковой Н.В., Капустиной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой Д.С., рассмотрел в открытом заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 9 сентября 2011 по делу N А19-11694/2011 по иску Общества с ограниченной ответственностью "НР Риэл Эстейт" (ОГРН 1033801550463, ИНН 3808097824, юр. адрес: 664007, г. Иркутск, ул. Партизанская, д. 15) к Администрации города Иркутска о признании договора недействительным частично и применении последствий его недействительности

(суд первой инстанции: Дягилева И.П.),

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "НР Риэл Эстейт" (далее - истец, Общество, ООО "НР Риэл Эстейт") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Администрации города Иркутска (далее - ответчик, Администрация) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) исковым заявлением (т. 2, л.д. 38) о признании ничтожным условия договора об определении стоимости имущества в размере 7 080 000 руб. (без учета НДС), то есть в размере, превышающем определенную независимым оценщиком рыночную стоимость имущества 7 080 000 руб. (с учетом НДС), в части образовавшейся между ними разницы в размере НДС, равной 1 080 000 руб., предусмотренного пунктом 2.1 договора N 22/9 от 01.06.2009, как не соответствующее требованиям закона, а также применить последствия недействительности части сделки и взыскать с ответчика излишне уплаченную сверх рыночной стоимости имущества сумму - равную сумме уплаченной истцом в составе цены объекта суммы НДС в размере 1 080 000 руб.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 9 сентября 2011 года исковые требования удовлетворены. Судом признан недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи N 22/9 от 01.06.2009, заключенного между Администрацией и Обществом, в части суммы, превышающей рыночную стоимость объектов недвижимости, в размере 1 080 000 руб. Судом первой инстанции применены последствия недействительности сделки: с Администрации в пользу Общества взыскано 1 080 000 руб. задолженности, а также 4 000 руб. расходов по госпошлине, всего 1 084 000 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на необоснованность признания части сделки недействительной, поскольку распоряжение заместителя мэра - председателя КУМИ Администрации N 504-02-1561/9 от 21.04.2009, которым утверждено решение комиссии от 10.04.2009 об условиях приватизации спорного объекта и на основании которого заключен договор купли-продажи никем не оспорено и в установленном порядке не отменено.

Как полагает Администрация, вывод суда первой инстанции о недействительности лишь части условий договора - условия о цене договора, является несостоятельным, поскольку цена договора купли-продажи является существенным условием для данного вида договора и при признании недействительным условия о цене в силу положений статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации весь договор следует признать незаключенным. Кроме того, ответчик считает, что поскольку истец до момента заключения договора не выразил несогласие с условием договора о цене спорного объекта, то в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор не может быть признан недействительной сделкой.

В отзыве от 24 ноября 2011 года на апелляционную жалобу Общество выражает согласие с решением суда первой инстанции, просит оставить его без изменения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении N N 67200044203886 и 67200044203893, а также размещенной 3 ноября 2011 года 04:24:10 МСК на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет" информацией о принятии апелляционной жалобы к производству, однако Комитет и Общество явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. ООО "НР Риэл Эстейт" направило в суд апелляционной инстанции ходатайство от 24 ноября 2011 года о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя истца.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как правильно установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, между Администрацией (продавец) и Обществом (покупатель) на основании распоряжения КУМИ Администрации от 21.04.2009 N 504-02-1561/9 "О приватизации нежилых помещений, расположенных в Кировском районе г. Иркутска по ул. Партизанская, д. 15" (т. 1, л.д. 47-49) заключен договор купли-продажи N 22/9 от 01.06.2009, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилые помещения: встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания, общей площадью 111,40 кв.м. (номер на поэтажном плане 1-5), кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10002; и встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания, общей площадью 80, 90 кв.м. (номер на поэтажном плане 6, 7), кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10001, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Партизанская, 15 (далее - нежилые помещения), а покупатель обязуется оплатить и принять имущество (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи стоимость имущества составила 7 080 000 руб. без учета НДС, которая определена в соответствии с отчетом N 353-09-23-24 от 31.03.2009 по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества (т. 1, л.д. 63-163). Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 23.06.2009.

Платежными поручениями N 66 от 07.06.2011, N 63 от 09.06.2010, N 73 от 10.06.2009 покупатель произвел оплату имущества по договору в сумме 7 080 000 руб. (т. 1, л.д. 164-166).

Неверное указание Администрацией в договоре купли-продажи стоимости имущества (следовало указать: 7 080 000 руб. с учетом НДС или 6 000 000 руб. без учета НДС) и несоответствие пункта 2.1 договора отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества послужили основанием для предъявления иска в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований истца.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи от 01.06.2009) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу требований пункта 3 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества при получении заявления о покупке недвижимого имущества уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке.

Учитывая, что Общество владело и пользовалось нежилыми помещениями на основании договора аренды нежилого помещения от 15.12.2003 N 6025 (т. 1, л.д. 33-42), у Общества отсутствовала задолженность по арендной плате, а площадь выкупаемого нежилого помещения не превысила размер, установленный Законом Иркутской области от 08.11.2010 N 107-ОЗ "Об особенностях реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области или в муниципальной собственности муниципальных образований Иркутской области" сторонами был заключен договор купли-продажи N 22/9 от 01.06.2009.

Стоимость реализуемых нежилых помещений на основании Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества определяется в силу статьи 3 данного Федерального закона и статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании отчета независимого оценщика об оценке, который является обязательным, поскольку в сделку вовлечены объекты, принадлежащие муниципальному образованию.

В материалах дела имеется отчет от 31.03.2009 N 353-09-23-24 по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненный ООО "КПК "Мост", на основании которого рыночная стоимость объектов оценки - встроенных нежилых помещений, расположенных на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания, по адресу: г. Иркутск, ул. Партизанская, 15, общей площадью 111, 40 кв.м. (номер на поэтажном плане 1-5), кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10002, и общей площадью 80,90 кв.м. (номер на поэтажном плане 6, 7), кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10001, определена оценщиком в конкретной сумме в размере 7 080 000 руб. с учетом суммы налога на добавленную стоимость (18%) (т. 1, л.д. 125).

Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Таким образом, ООО "НР Риэл Эстейт" по сделке купли-продажи муниципального имущества является покупателем такого имущества и агентом по уплате налога на добавленную стоимость, в связи с чем должно самостоятельно исчислить и удержать налог на добавленную стоимость.

При этом Министерство финансов Российской Федерации письмом от 19.10.2009 N 03-07-15/147 разъяснило, что при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость. В связи с этим порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 года, не приводит к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи N 22/9 от 01.06.2009 цена приватизированного имущества установлена в сумме 7 080 000 руб. с указанием, что в данную сумму налог на добавленную стоимость не включен, тогда как фактически цена договора установлена исходя из отчёта оценщика, с включением в цену налога на добавленную стоимость.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах -если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Следовательно, пункт 2.1 договора купли-продажи N 22/9 от 01.06.2009 в части включения в выкупную цену нежилых помещений 18% налога на добавленную стоимость в размере 1 080 000 руб. прямо противоречит закону, то есть является ничтожным на основании положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что решением Арбитражного суда Иркутской области от 28.09.2010 по делу N А19-14435/10-22, оставленным без изменения Четвертым арбитражным апелляционным судом постановлением от 11.01.2011 по тому же делу, имеющим преюдициальное значение по настоящему делу в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, установлено, что стоимость объектов оценки в договоре купли-продажи N 22/9 от 01.06.2009 должна быть установлена согласно отчету N 353-09-23-24 в размере 7 080 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость (18%).

Выводы суда первой инстанции о необходимости в силу пункта 1 статьи 1103, пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации применения в отношении ответчика последствий недействительности сделки и взыскания с Администрации неосновательно полученных ей денежных средств в виде налога на добавленную стоимость в сумме 1 080 000 рублей (18% из 7 080 000 руб.) являются правильными.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев довод заявителя апелляционной жалобы о том, что цена договора установлена распоряжением Администрации от 21.04.2009 N 504-02-1561/9, которое никем не оспорено и не отменено, в связи с чем признание части сделки невозможно, признает его не обоснованным, поскольку, во - первых, в рамках настоящего дела суд не даёт оценку указанному распоряжению, а оценивает заключенность и действительность сделки купли-продажи от 01.06.2009, а во - вторых, нормами права не установлена невозможность обжалования договора без первоначального оспаривания ненормативно-правового акта муниципального органа, на основании которого такой договор заключен.

Довод Администрации о невозможности применения к настоящему спору требований статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности части сделки, поскольку цена договора купли-продажи недвижимого имущества является существенным условием договора, суд апелляционной инстанции признает не основанным на нормах права. При этом ссылка ответчика на постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.06.2010 по делу N А19-5934/09 является несостоятельной, поскольку вывод кассационной инстанции о невозможности применения статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации сделан с учетом фактических обстоятельств по указанному делу, а не применительно ко всем правоотношениям.

Факт того, что истцу была известна стоимость реализуемых нежилых помещений и он не выразил возражений относительно данного вопроса, о чем свидетельствует письмо, направленное в адрес Общества от 30.04.2009 N 505-70-4480/9 с предложением реализовать преимущественное право на приобретение нежилых помещений с приложением копии распоряжения от 21.04.2009 N 504-02-1561/9, не имеет значения для настоящего дела, поскольку Администрация обязана была заключить договор с Обществом в силу положений статьи 3 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества только по цене, определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отсутствие возражений относительно стоимости со стороны арендатора не отменяет действие указанных императивных требований законодательства.

При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 9 сентября 2011 по делу N А19-11694/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий

Е.М. Карелова

Судьи

Н.В. Клочкова Л.В. Капустина