Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2011 г. N 04АП-4131/11

г. Чита

2 декабря 2011 г.

Дело N А58-3885/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15.11.2011.

В полном объеме постановление изготовлено 02.12.2011.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Юдина С.И., Макарцева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красильниковой О.А.,

рассмотрев в открытом заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 августа 2011 года по делу N А58-3885/2011 по иску Прокуратуры Республики Саха (Якутия) (г.Якутск, ул. Ленина пр-кт, 48 ОГРН 1031402044563 ИНН 1435058287) к муниципальному образованию городское поселение "Город Нерюнгри" Нерюнгринского района (ОГРН 1061434000011 г. Нерюнгри, пр. Дружбы Народов, 21), к индивидуальному предпринимателю Скоробогатовой Марине Владимировне (ИНН 143400036446, ОГРН 306143426300032) о признании сделки недействительной (ничтожной) и обязании освободить нежилое помещение, (суд первой инстанции: Николаева Г.Л.),

с участием в судебном заседании:

от истца - Казанцева Л.И., прокурор по поручению от 05.10.11.

от ответчиков - не явились, извещены,

установил:

Прокуратура Республики Саха (Якутия) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Муниципальному образованию Городское поселение "Город Нерюнгри" Нерюнгринского района, индивидуальному предпринимателю Скоробогатовой Марине Владимировне о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 11.01.2011 N 75, обязании индивидуального предпринимателя Скоробогатову Марину Владимировну освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: 678960, Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Амосова, 2/1.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 августа 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, в поданной апелляционной жалобе просит отменить решение, как необоснованное и незаконное, вынесенное с нарушением норм материального права. Указывает, что сам факт того, что дом сдан в эксплуатацию по акту от 28.04.1989, т.е. до введения в действие Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не может быть доказательством того, что сдаваемое в аренду недвижимое имущество - подвальное помещение, является муниципальной собственностью городского поселения "Город Нерюнгри" и не требует государственной регистрации права на него. Полагает, что судом не дана оценка тому, что при заключении договора аренды не проведена оценка объекта - подвального помещения в нарушение ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, как заявитель жалобы указывает на то, что объектом аренды по спорному договору является подвальное помещение. Вместе с тем, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Судом не учтено, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ подвал как помещение в данном доме, не являющееся частью квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Ответчики представили письменные отзывы на апелляционную жалобу, в которых отклонили доводы последней.

Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, пояснив, что подвал в данном жилом согласно представленным документам, относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем, не мог быть в целом или в части передан в аренду администрацией как муниципальное имущество.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили.

Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15 марта 2006 года между муниципальным образованием "Нерюнгринский район" и городским поселением "Город Нерюнгри" заключен договор о безвозмездной передаче объектов муниципальной собственности б/н, согласно которому муниципальное образование "Нерюнгринский район" передает в собственность городскому поселению "Город Нерюнгри" муниципальные унитарные предприятия и учреждения как имущественные комплексы (приложение N 1), объекты муниципальной казны МО "Нерюнгринский район" (приложение N 2).

Согласно приложению N 2 указанного договора, передаче подлежал в том числе жилой дом по адресу: г. Нерюнгри, ул. Аммосова, 2/1.

Передаточным актом от 15.03.2006 N 5 объекты, указанные в приложениях NN 1,2 к договору от 15.03.2006 б/н переданы в муниципальную собственность городскому поселению "Город Нерюнгри".

11 января 2011 года между городской администрацией городского поселения "Город Нерюнгри" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Скоробогатовой Мариной Владимировной (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского поселения "Город Нерюнгри" N 75, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование муниципальное имущество, расположенное по адресу: 678966, Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Амосова, 2/1 (подвальное помещение) общей площадью 59, 00 кв.м.3

Срок действия договора аренды установлен с 01.01.2011 по 29.12.2011 (пункт 2.1.договора).

Согласно пункту 3.1 договора, арендатор оплачивает за объект ежемесячно до 5 числа текущего месяца арендную плату с учетом НДС в размере 3 198, 06 рублей.

Согласно акту приема-передачи от 01.01.2011 N 1, нежилое помещение, расположенное по адресу: 678966, Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Амосова, 2/1 (подвальное помещение) общей площадью 59, 00 кв.м. передано арендатору во временное владение и пользование.

Истец, полагая, что вышеуказанный договор аренды не соответствует требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду того, что арендатор не является собственником переданного в аренду имущества, обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 11.01.2011 N 75, обязании индивидуального предпринимателя Скоробогатову Марину Владимировну освободить занимаемое нежилое помещение.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемый судебный акт, исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения иска, указав, что объект муниципальной собственности (дом, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Амосова, 2/1) принят городской администрацией Городского поселения "Город Нерюнгри" в собственность в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления Российской Федерации" на основании решения 23 сессии депутатов Нерюнгринского муниципального Совета N 9-23 от 27.12.2005, решения 4 сессии депутатов Нерюнгринского городского Совета N 3-4 от 03.03.2006, передаточного акта N 5 на объекты муниципальной собственности МО "Нерюнгринский район" и договора о безвозмездной передаче объектов муниципальной собственности МО "Нерюнгринский район" в муниципальную собственность городскому поселению "Город Нерюнгри" от 15.03.2006. Кроме того, договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского поселения "Город Нерюнгри" от 11.01.2011 N 75 заключен на срок менее одного года, в связи с чем, государственной регистрации не подлежит.

Проверив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из пояснений городской администрации городского поселения "Город Нерюнгри", площадь переданного в аренду нежилого помещения, распложенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Амосова, 2/1 общей площадью 59,00 кв.м. была согласована и утверждена договором, актом приема-передачи в аренду нежилого помещения от 01.01.2011 г.., а также техническим паспортом нежилого помещения. Согласно экспликации, ИП Скоробогатова М.В. занимает нежилые помещения под номерами N 2 (34,5 кв.м.), N 23 (5,52 кв.м.), N 31 (13,5 кв.м.) и часть помещения под номером N25 (5,48 кв.м.), общая площадь сдаваемого помещения составляет 59,00 кв.м.

С учетом наличия определённости сторон договора его существенных условий, отсутствия разногласий по поводу номеров помещений, их площади, общей площади и расположения, суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды соответствует положениям статьи 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и является заключенным.

Вместе с тем, в деле отсутствуют доказательства того, что переданные ответчику ИП Скоробогатовой М.В. в аренду указанные выше нежилые помещения предназначены для самостоятельного использования как объекты недвижимого имущества, не имеют технического характера, не предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеют иных полезных свойств.

Согласно пояснениям истца, подтвержденным проектной документацией "техническая эксплуатация, серия 123 жилые дома и блок-секции со стенами из крупных керамзитобетонных блоков и легкобетонных камней для 1А, 1Б, 1Г, 1Д климатических подрайонов", в соответствии с которой построен дом по ул. Аммосова, 2/1, техническое подполье предназначено для прокладки инженерных сетей и систем инженерного оборудования (сети отопления, водоснабжения и канализации).

В дело также не представлены доказательства принадлежности всего подвального помещения либо его отдельных частей на праве собственности городскому поселению "Город Нерюнгри".

Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд с учетом информации, представленной администрацией Городского поселения "Город Нерюнгри", договоров приватизации жилых помещений, приходит к выводу, что спорные нежилые помещения, расположенные по адресу: 678966, Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Амосова, 2/1, общей площадью 59, 00 кв.м., находящиеся в подвале многоквартирного дома и переданные по спорному договору в аренду ответчику ИП Скоробогатовой М.В., являются общим имуществом всех собственников жилых квартир, которыми наряду с городским поселением "Город Нерюнгри" (11 квартир) являются и физические лица, в собственности которых, находятся жилые помещения этого дома (119 квартир).

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствие с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подвал как помещение в данном доме, не являющееся частью квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

На основании пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

С учетом приведенных законоположений и представленных в дело доказательств, апелляционным судом установлено, что ответчик не являлся единоличным собственником недвижимого общего имущества, переданного в аренду по договору ИП Скоробогатовой М.В., согласие всех собственников квартир в доме, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Амосова, 2/1 для использования подвального помещения получено не было, в связи с чем, на дату заключения договора аренды от 11.01.2011 правомочия на использование подвального помещения жилого дома в интересах собственников, в том числе, передавать в аренду прочим лицам, у ответчика городской администрации "Город Нерюнгри" отсутствовали.

С учетом изложенного, данный договор в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой как несоответствующий статьям 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, индивидуальный предприниматель Скоробогатова Марина Владимировна обязана освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Амосова, 2/1 в течение одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления (статья 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в данном случае по спорному договору имело место пользование помещением со стороны ИП Скоробогатовой М.В., арендная плата возврату не подлежит. При этом ставить вопрос о возврате арендных сумм, полученных ненадлежащим арендодателем, вправе собственник нежилых помещений.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит отмене по основаниям предусмотренным подпунктов 1, 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений статьи 333.21, подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 августа 2011 года по делу N А58-3885/2011 отменить. Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор N 75 от 11.01.2011 года аренды недвижимого имущества, заключенный между Городской администрацией городского поселения "Город Нерюнгри" и индивидуальным предпринимателем Скоробогатовой Мариной Владимировной.

Обязать индивидуального предпринимателя Скоробогатову Марину Владимировну в течение одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Амосова, 2/1.

Взыскать со Скоробогатовой Марины Владимировны в федеральный бюджет государственную пошлину 5000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Е.Н.Скажутина

Судьи

С.И.Юдин А.В. Макарцев