Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. N 19АП-4707/11

город Воронеж

30 ноября 2011 г.

Дело N А14-2365-2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 ноября 2011 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сергуткиной В.А.,

судей Миронцевой Н.Д.,

Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: Майгуровой Ю.Ю., главного специалиста-эксперта, доверенность N 329-д от 30.12.2010;

от общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Агро": представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Феникс": представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от открытого акционерного общества "Сбербанк России": представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.07.2011 по делу N А14-2365-2011 (судья И.В. Федосеева), по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Агро" (ОГРН 1093668006761) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Феникс" (ОГРН 1073619000245), открытое акционерное общество "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195), о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Феникс-Агро" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, выразившегося в отказе от 02.03.2011 в государственной регистрации перехода права и права собственности общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Агро" на объект недвижимости - незавершенный строительством объект Литер А, площадью застройки 579,2 кв.м. процент готовности 46%, кадастровый (условный) номер 36 -36-27/010/2006-097, расположенный по адресу: Воронежская область, Репьевский район, с. Истобное, ул. Первомайская, д. 63; а также обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управления Росреестра по Воронежской области) произвести государственную регистрацию перехода права и права собственности общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Агро" на объект недвижимости - незавершенный строительством объект Литер А, площадью застройки 579,2 кв.м. процент готовности 46%, кадастровый (условный) номер 36-36-27/010/2006-097, расположенный по адресу: Воронежская область, Репьевский район, с. Истобное, ул. Первомайская, д. 63.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 25.04.2011 г. по делу N А14-2365-2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Сбербанк России".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.07.2011 г., принятым по настоящему спору, заявленные требования удовлетворены, оспариваемые действия Управления Росреестра по Воронежской области признаны незаконными. Управление обязано произвести государственную регистрацию перехода права и права собственности общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Агро" на объект недвижимости - незавершенный строительством объект Литер А, площадью застройки 579,2 кв.м. процент готовности 46%, кадастровый (условный) номер 36-36-27/010/2006-097, расположенный по адресу: Воронежская область, Репьевский район, с. Истобное, ул. Первомайская, д. 63.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в связи с неправильным применением норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель ссылается на то, что в Едином государственном реестре прав имеется актуальная запись об ипотеке на спорный незавершенный строительством объект, а в договоре, представленном на государственную регистрацию перехода права собственности, отсутствуют положения об ограничении прав продавца залогом недвижимости. Кроме того, на момент обращения за государственной регистрацией перехода права собственности запись об ипотеке спорного объекта недвижимости не была и не могла быть погашена в виду отсутствия основания для ее погашения, которые предусмотрены ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ от 19.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Представитель ООО "Агрофирма "Феникс" в отзыве на апелляционную жалобу против удовлетворения заявленных требований возражает, ссылаясь на то, что после заключения между ООО "Агрофирма "Феникс" и ООО "Феникс-Агро" договора купли-продажи недвижимого имущества, право залога (ипотеки) прекратилось в силу закона, соответственно оснований для включения в договор купли-продажи условий о наличии ограничений права собственности в отношении недвижимого имущества не имелось.

Представитель ОАО "Сбербанк России" в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов апелляционной жалобы, считая, что в силу закона, залог прекращается в случае реализации заложенного имущества с публичных торгов, и направления денежных средств залогодержателю.

ООО "Феникс-Агро", ООО "Агрофирма "Феникс", ОАО "Сбербанк России" в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке статей 156 и 266 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 10.10.2011 г. по 17.10.2011 г.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что между ОАО "Сбербанк России" и ООО "Агрофирма "Феникс" были заключены договоры об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N 3707356 от 09.10.2007 г. и N 3708087 от 24.04.2008 г.

В обеспечение обязательств по указанным договорам банк заключил с ООО "Агрофирма "Феникс" договор ипотеки N 3708087/И-1 от 24.04.2008 г., договоры залога N 3708087/З-4 от 24.04.2008 г., N 3708087/З-5 от 24.04.2008 г.., N 3707356/З-3 от 07.10.2008 г.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.08.2009 г. по делу N А14-38/2009/107/32 обращено взыскание на принадлежащее на праве собственности ООО "Агрофирма "Феникс" имущество в пользу ОАО "Сбербанк", находящееся в залоге по договору ипотеки N 3708087/И-1 от 24.04.2008, договорам залога N3708087/З-5 от 24.04.2008 г.., N3707356/З-3 от 07.10.2008 г.:

- незавершенный строительством объект Литер А, площадью застройки 579,2 кв.м. процент готовности 46%, кадастровый (условный) номер 36-36-27/010/2006-097, расположенный по адресу: Воронежская область, Репьевский район, с. Истобное, ул. Первомайская, д. 63;

- земельный участок, площадью 3 600 кв.м., категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для общественно-деловых целей, кадастровый (условный) номер 36:26:12 00 005:0026, расположенный по адресу: Воронежская область, Репьевский район, с. Истобное, ул. Первомайская, д. 63.

Решением Арбитражного суда Воронежской области о т 04.03.2010 по делу N А14-12190/2009/44/7б ООО "Агрофирма "Феникс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден Коробкин И.Н.

Залоговым кредитором 30.06.2010 г. было утверждено Положение о проведении открытых торгов по продаже имущества должника (залогодержатель - Сбербанк России ОАО).

В печатном органе 07.08.2010 г. было опубликовано сообщение о проведении торгов по продаже имущества должника.

Заявки на участие в торгах поступили от двух лиц: от ООО "Феникс-Агро" (заявка N 01, принята 13.09.2010), а также от Коршиковой О.А. (заявка

N 02, принята 13.09.2010). В тот же день с указанными лицами были заключены договоры о задатке.

Коршиковой О.А. и ООО "Феникс-Агро" 13.09.2010 г. на расчетный счет ООО "Агрофирма Феникс" были перечислены названные суммы задатков за участие в торгах, что подтверждается, соответственно, квитанцией N 0023 от 13.09.2010 г. и платежным поручением N 149 от 13.09.2010 г.

Победителем торгов по продаже имущества ООО "Агрофирма Феникс" было признано ООО "Феникс-Агро", с которым были заключены соответствующие договоры купли-продажи имущества должника, в том числе, договор купли-продажи недвижимого имущества N 01 от 17.09.2010 г.

По акту приема-передачи от 13.10.2010 г. указанное в договоре имущество: незавершенный строительством объект Литер А, площадью застройки 579,2 кв.м. процент готовности 46%, кадастровый (условный) номер 36-36-27/010/2006-097, расположенный по адресу: Воронежская область, Репьевский район, с. Истобное, ул. Первомайская, д. 63 был передан покупателю.

ООО "Феникс-Агро" исполнило свои обязательства по оплате имущества.

ООО "Агрофирма "Феникс" и ООО "Феникс-Агро" 28.12.2010 г. обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: незавершенный строительством объект Литер А, площадью застройки 579,2 кв.м. процент готовности 46%, кадастровый (условный) номер 36-36-27/010/2006-097, расположенный по адресу: Воронежская область, Репьевский район, с. Истобное, ул. Первомайская, д. 63.

Управление Росреестра уведомлением от 20.01.2011 г.. N 27/012/2010-562 сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, а сообщением от 02.03.2010 г. N 27/012/2010-562 отказало в государственной регистрации прав, сославшись на абзац 7 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав, что в договоре купли-продажи от 17.09.2010 N 01, представленном в качестве основания для государственной регистрации прав, не содержится сведений об обременении предмета договора ипотекой.

Считая, что действия Управления Росреестра по Воронежской области, выразившееся в отказе проведения государственной регистрации перехода права и права собственности на спорный объект, не соответствуют положениям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы заявителя, Общество обратилось в арбитражный суд за судебной защитой.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые действия Управления Росреестра по Воронежской области противоречат Федеральному закону N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону N 127-ФЗ от 26.10.2002 г. "О несостоятельности (банкротстве)" и нарушают права и законные интересы заявителя.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда области правильными, а решение правомерным исходя из следующего.

В соответствии с положениями, изложенными в статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном Кодексом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации право на имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента регистрации соответствующего права на него.

На основании статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход прав собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ от 21.07.1997 г.), государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество, единственным доказательством которого является свидетельство о государственной регистрации.

Согласно статье 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Как следует из материалов дела, государственная регистрация была приостановлена ввиду наличия сомнений относительно оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке и совершении в ЕГРП отметки о прекращении ипотеки на спорные объекты недвижимости.

Статья 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. Так, в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Согласно абз. 9 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ) последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника.

По смыслу данной нормы с фактом принятия в отношении должника решения о признании его несостоятельным (банкротом) закон связывает отмену любых ограничений, связанных с распоряжением имуществом.

В силу абз. 10 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой Федерального закона.

Так, в соответствии с нормами главы VII названного закона продажа включенного в конкурсную массу предмета залога (ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ) осуществляется путем проведения открытых торгов (п. 3 ст.138 Федерального закона от 26.10.2002 г.. N 127-ФЗ).

Из изложенного следует, что при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 134 Федерального закона от 26.10.2002 г.. N 127-ФЗ кредитор, чьи требования обеспечены залогом имущества, приобретает преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, полученных от реализации предмета залога. Следовательно, с реализацией имущества должника с публичных торгов в ходе конкурсного производства закон связывает прекращение залога в отношении реализованного имущества.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Воронежской области от 04.03.2010 по делу N А14-12190/2009/44/7б ООО "Агрофирма "Феникс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В состав конкурсной массы включено недвижимое имущество: незавершенный строительством объект Литер А, площадью застройки 579,2 кв.м. процент готовности 46%, кадастровый (условный) номер 36 -36-27/010/2006-097, расположенный по адресу: Воронежская область, Репьевский район, с. Истобное, ул. Первомайская, д. 63.

Указанное имущество включено в конкурсную массу и реализовано в процессе осуществления конкурсного производства - на публичных (открытых) торгах, которые проведены 17.09.2010 г. в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом от 26.10.2002 г.. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Нормы Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" определяют особый порядок распоряжения имуществом должника, признанного несостоятельным (банкротом) (в т.ч. имуществом, которое является предметом залога), в связи с чем, являются по отношению к нормам Федерального закона от 19.07.1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" специальными.

Доводы жалобы, согласно которым суд не учел, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества N 01 от 17.09.2010 г. отсутствуют сведения о наличии ипотеки, поскольку запись об ипотеке прекращена не была, подлежит отклонению.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.07.2009 г. N 58, при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Отсутствие в Едином государственном реестре прав отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не влияет на правомерность перехода права собственности к заявителю, приобретшему спорное имущество в установленном законом порядке, поскольку из содержания норм гражданского законодательства, регулирующих основания возникновения и прекращения залога, а также основания внесения регистрационных записей о залоге в Единый государственный реестр, не следует, что момент прекращения залога должен совпадать с моментом внесения записи о прекращении ипотеки.

Таким образом, после проведения 17.09.2010 г. открытых торгов (аукциона) и заключения на этих торгах между ООО "Агрофирма "Феникс" и ООО "Феникс-Агро" договора купли-продажи недвижимого имущества N 01 от 17.09.2010 г., предусматривающего продажу вышеуказанного недвижимого имущества ООО "Феникс-Агро", залог (ипотека) этого имущества прекратился, а поэтому обременения, которые в силу закона вытекают из залога (ипотеки), также прекратились; какие-либо условия, ограничивающие право собственности ООО "Феникс-Агро" на проданную недвижимость, также прекратились, в связи с чем, их не нужно было указывать в договоре купли-продажи, а основания, предусмотренные ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что совокупность обстоятельств, необходимая для признания действий регистрирующего органа незаконными, установлена, а также учитывая то обстоятельство, что иных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, помимо указанных регистрирующим органом, судом не установлено, то вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемые действия Управление Росреестра по Воронежской области противоречат Федеральному закону N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону N 127-ФЗ от 26.10.2002 г. "О несостоятельности (банкротстве)" и нарушают права и законные интересы заявителя, является верным.

При вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального права. В связи с этим апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.

Каких-либо иных доказательств, свидетельствующих о верности правовой позиции заявителя, в апелляционную инстанцию не представлено.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.07.2011 по делу N А14-2365-2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа через суд первой инстанции в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

В.А. Сергуткина

Судьи

Н.Д. Миронцева А.И. Протасов