Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2011 г. N 12АП-7485/11

г. Саратов

05 декабря 2011 г.

Дело N А06-3962/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Луговского Н.В., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Мы строим Дом",

на решение арбитражного суда Астраханской области от 03 августа 2011 года по делу N А06-3962/2011 (судья Богатыренко С.В.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Коротенковой Светланы Николаевны

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "Мы строим Дом",

о расторжении предварительного договора аренды от 13.07.2007 и взыскании авансовых платежей в сумме 462 000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

в арбитражный суд Астраханской области обратился индивидуальный предприниматель Коротенкова Светлана Николаевна (далее по тексту - ИП Коротенкова С.Н., предприниматель, истец) к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "Мы строим Дом" (далее по тексту - ООО СК "Мы строим дом", общество, ответчик) с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), о взыскании авансовых платежей по предварительному договору аренды нежилых помещений от 13.07.2007 N 8 в сумме 462 000 рублей.

Решением суда первой инстанции от 09.09.2010 требования истца удовлетворены в полном объёме, с ООО СК "Мы строим дом" в пользу предпринимателя взыскан авансовый платеж в сумме 462 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 240 рублей, а также прекращено производство по делу в части расторжения предварительного договора от 13.07.2007 N 8 в связи с отказом истца от указанной части иска. Кроме того, суд возвратил ИП Коротенковой С.Н. из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4160 рублей.

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

Предприниматель возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на неё.

Стороны в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений N 79946 6, 79948 0, 79947 3, 79949 7. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13 июля 2007 года между ООО СК "Мы строим дом" (арендодатель) и ИП Коротенковой С.Н. (арендатор) был заключён предварительный договор аренды нежилых помещений N 8 (листы дела 10-12).

В соответствии с пунктом 1.1 договора стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилых помещений, расположенных на 2 этаже в здании Торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Боевая, 25.

Согласно пункту 1.3. предварительного договора, при заключении основного договора общая площадь помещения будет уточнена сторонами по результатам замеров Астраханского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация", произведённых в установленном порядке, однако стороны исходили из того, что общая площадь помещения будет составлять приблизительно 210 квадратных метров.

В соответствии с пунктом 3.1. предварительного договора, арендодатель обязуется сдать помещение арендатору с минимальным сроком 3 года с момента подписания основного с автоматической пролонгацией на новый срок, если одна из сторон не заявит о его прекращении.

Согласно пункту 3.3. предварительного договора, размер арендной платы, уплачиваемой арендатором по основному договору за аренду помещения в месяц, составляет 1100 рублей за один квадратный метр помещения, в том числе налог на добавленную стоимость. Общая сумма арендной платы за пользование помещением в месяц, исходя из планируемой площади помещения, составляет 231 000 рублей, в том числе НДС, и подлежит корректировке в соответствии с результатами обмеров, произведённых БТИ.

Согласно пункту 4.1.1. договора арендодатель взял на себя обязательство надлежащим образом и в полном объёме не позднее 30 сентября 2008 года завершить строительство здания, в котором находится помещение, что должно быть подтверждено оформленным в установленном порядке актом государственной приёмочной комиссии о сдаче указанного здания в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 5.1.2. в течение 2-х месяцев с даты подписания настоящего договора, арендатор обязуется в качестве обеспечения исполнения своих обязательств перечислить авансовый платеж в размере 2-х месячной арендной платы, предусмотренной пунктом 3.3 договора. Платёж составит 462 000 рублей, в том числе НДС. Платёж перечисляется ежемесячно равными долями. Данный платёж в дальнейшем зачисляется в счёт арендных платежей по основному договору в размере 50 % от арендной платы в течение 4-х первых месяцев. В случае неисполнения обязательств, вследствие обстоятельств, за которые ответственен арендодатель, последний возвращает арендатору авансовый платеж.

Истец в соответствии с пунктом 5.1.2 договора перечислил ответчику авансовый платёж в сумме 462 000 рублей по платёжным поручениям от 31.08.2007 N 162, от 28.09.2007 N 200 и от 31.10.2007 N 226 (листы дела 13-15).

В связи с тем, что в сроки, предусмотренные предварительным договором, ответчик не завершил строительство здания, в котором должно находиться предполагаемое к передаче в аренду помещение, и основной договор аренды не заключён, истец обратился к ООО СК "Мы строим дом" с письмами от 11.12.2010 и от 22.04.2011 о возврате 462 000 рублей неосновательного обогащения, которые ответчик оставил без ответа, и аванс в сумме 462 000 рублей не возвратил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск предпринимателя, исходил из отсутствия у ответчика оснований для удержания денежных средств в сумме 462 000 рублей.

Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными по следующим основаниям.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. В предварительном договоре указывается срок, в котором стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 14 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Таким образом, предварительный договор, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 429 ГК РФ порождает только организационное обязательство по заключению его сторонами в будущем опредёленного договора, в данном случае, заключение договора аренды нежилого помещения.

Судами обеих инстанций установлено, что истец, исполняя обязательства, предусмотренные предварительным договором, перечислил ответчику аванс в качестве оплаты за аренду нежилого помещения.

Предварительным договором предусмотрено, что ответчик должен был завершить в полном объёме строительство здания, в котором находится помещение, подлежащее передаче в аренду, обеспечить сдачу указанного здания в эксплуатацию по акту государственной приёмочной комиссии не позднее 30 сентября 2008 года, однако ответчик в сроки, указанные в договоре, строительство здания не завершил.

Поскольку в предварительном договоре от 13.07.2007 N 8 срок заключения основного договора не определён, то основной договор, в силу положений статьи 429 ГК РФ, должен был быть заключён в течение года, то есть до 13 июля 2008 года.

Как следует из материалов дела, основной договор сторонами не был заключён в связи с тем, что строительство торгово-развлекательного центра ответчиком не было завершено, что последним не отрицается.

Таким образом, у ответчика прекратилось обязательство по передаче в будущем истцу нежилого помещения в аренду, и одновременно отпали основания для удержания денежных средств, перечисленных в его адрес истцом в счёт уплаты арендных платежей.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение).

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отсутствии у ООО СК "Мы строим дом" законных оснований для удержания денежных средств в сумме 462 000 рублей, и, соответственно, об обоснованности требований истца в части взыскания с общества в его пользу указанной суммы.

Оспаривая выводы суда, податель апелляционной жалобы сослался на готовность заключить договор аренды и указал, что между истцом и ответчиком ведутся переговоры о стоимости аренды помещения, однако каких-либо доказательств в обоснование указанных доводов суду не представил.

Доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, ООО СК "Мы строим дом", в нарушение положений статей 65, 67 и 68 АПК РФ, не представлено.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, в связи с чем, апелляционная жалоба ответчика не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Астраханской области от 03.08.2011 по делу N А06-3962/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Мы строим Дом" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

Н.В. Луговской М.Г. Цуцкова