Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2011 г. N 15АП-11674/11

город Ростов-на-Дону

07 декабря 2011 г.

дело N А53-9463/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Чесноковой Н.С.

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Югтранзитсервис-Авто"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2011 по делу N А53-9463/2011 (судья Захарченко О.П.)

по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Югтранзитсервис-Авто"

о взыскании задолженности по арендной плате

установил:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Югтранзитсервис-Авто" (далее - общество) с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 750 581 рублей 04 копеек, пени в размере 301 187 рублей 54 копеек с 15.10.2006 по 15.11.2008.

В отзыве на иск ответчик заявил о применении срока исковой давности по требованиям за 1 квартал 2008 года и более ранние периоды. Также указал на то, что договором предусмотрен претензионный порядок рассмотрения спора, который согласно позиции ответчика истцом нарушен.

Решением арбитражного суда от 18 августа 2011 года с общества взыскано в пользу комитета 145 348 рублей 74 копейки задолженность по арендной плате, 40 706 рублей 20 копеек пени. В остальной части иска отказано.

Суд применил нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности, также принял во внимание дополнительное соглашение, имеющее силу передаточного акта от 12.08.2008.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, исковые требования оставить без рассмотрения. Заявитель жалобы указывает на нарушение истцом досудебного порядка разрешения спора.

В отзыве на апелляционную жалобу комитет просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 02 ноября 2011 года представитель комитета поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Рассмотрение апелляционной жалобы отложено судом на 23 ноября 2011 года.

Суд предложил истцу обосновать расчет задолженности со ссылками на нормативные акты, представить обоснование кадастровой стоимости земельного участка; суд предложил ответчику представить контррасчет (если ответчик не согласен с суммой требований).

К судебному заседанию 23 ноября 2011 года истцом представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001170:65, предыдущий кадастровый номер 61:58:01170:0023, расположенного в городе Таганроге, пер. 2-й Лодочный, 10. Согласно кадастровому паспорту площадь участка составляет 5729 кв.м, удельный показатель кадастровой стоимости - 3 863,16 руб./кв.м, кадастровая стоимость 8 069 697,53 рубля.

Представитель ответчика в судебном заседании 23 ноября 2011 года пояснил доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что ответчик не оспаривает размер арендной платы, так как полагает, что истцом не соблюден претензионный порядок разрешения спора.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что в кадастровом паспорте имеется ошибка, истцом направлен запрос в кадастровую палату.

Для целей выяснения вопроса о кадастровой стоимости земельного участка судебное заседание отложено на 30 ноября 2011 года (протокольно).

30 ноября 2011 года стороны представителей для участия в судебном заседании не направили. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В судебном заседании объявлялся перерыв до 07 декабря 2011 года.

Из текста апелляционной жалобы следует, что в части отказа в удовлетворении иска ответчик судебный акт не обжалует. Истец в части отказа в иске судебный акт также не обжалует.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, установлено судом, что между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 02-1609 от 11 декабря 2002 года, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 5729 кв.м с кадастровым номером 61:58:01170:0023, расположенный в г.Таганроге, по пер. 2-й Лодочный, 10, для строительства станции технического обслуживания и морского торгового центра, на срок с 11.12.2002 до 09.03.2007. Договор зарегистрирован в установленном порядке 23 декабря 2002 года.

Передача земельного участка ответчику ответчиком не оспаривается.

По условиям договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 78 545 рублей, ежеквартально равными частями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а четвертый квартал - не позднее 15 ноября текущего года с предъявлением в КУИ расчетов арендной платы за землю.

По условиям договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением местного органа государственной власти об изменении базовых ставок арендной платы и после опубликования в средствах массовой информации.

За нарушение условия о внесении арендной платы предусмотрена ответственность - уплата пени в соответствии со ст.75 НК РФ в редакции от 09.07.1999 N 155-Федерального закона.

Как установлено судом и не отрицается ответчиком, поле истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, т.е. договор был возобновлен на неопределенный срок.

Договор был расторгнут соглашением сторон от 12.08.2008 N 08-806, которое согласно его тексту является актом приема-передачи земельного участка.

Истец в тексте иска указал на наличие у ответчика задолженности за период с 15.10.2006 по 15.11.2008 в размере 750 581,04 и неустойку в размере 301 187 рублей 54 копеек по состоянию на 16.09.2010. При этом согласно представленному к иску расчету отыскивает арендную плату по 13 июля 2008 года - л.д.7.

Иск подан в суд 26 мая 2011 года. Судом применен срок исковой давности, период взыскания верно определен с 01 апреля 2008 года, суд также верно указал на невозможность взыскания арендных платежей с ответчика после 12 августа 2008 года в связи с расторжением договора и возвратом земельного участка.

Из расчетов истца, представленных суду, следует, что за незадавненный период истец отыскивается задолженность в следующих размерах: 127 180,16 за второй квартал 2008 года и 18 168,59 рублей за 3 квартал 2008 года - л.д.7, 39.

С методикой примененного истцом и судом расчета ответчик не спорит, в определении об отложении рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд предлагал ответчику высказаться по данному вопросу.

Апелляционная жалоба мотивирована нарушением истцом досудебного порядка разрешения спора. Ответчик ссылается на пункт 9.1 договора, согласно которому земельные споры, возникающие при реализации договора, разрешаются комиссией, состоящей из равного количества представителей каждой из сторон, при невозможности достижения согласия в комиссии заинтересованная сторона обращается с иском в арбитражный суд.

Данный довод аргументировано отклонен судом первой инстанции.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, 17 марта 2011 года в адрес ответчика, указанный в ЕГРЮЛ, было направлено предложение N 1954, согласно которому в связи с неисполнением условий договора аренды земельного участка от 11.12.2002 N 02-1609 в части внесения арендной платы и наличием задолженности по арендной плате и пени в сумме 1 086 859 рублей 97 копеек, в соответствии с пунктом 9.1 договора, ответчик был приглашен в Комитет по управлению имуществом города Таганрога для рассмотрения спора по задолженности за аренду земельного участка.

Доказательства направления данного уведомления в материалы дела представлены - л.д.16-18.

Суд первой инстанции на основании материалов дела и предшествующего взаимодействия сторон верно определил, что ответчик был осведомлен об имеющейся задолженности по арендной плате и пени, интерес ответчика в предоставлении ему времени для оценки обоснованность требований истца следует считать соблюденным, конфликт между спорящими сторонами не может быть разрешен во внесудебном порядке.

За период с 01 апреля 2008 года по 12 августа 2008 года судом первой инстанции взыскана с ответчика арендная плата из расчета 127 180,16 рублей за 2 квартал и 18 168,58 рублей за 3 квартал, что соответствует расчетам истца за данные периоды.

Истец решение суда не обжаловал, примененная судом методика расчета и взысканная судом денежная сумма интересы ответчика не нарушают.

Договор аренды заключен между истцом и ответчиком в период действия постановления главы администрации Ростовской области от 08 июня 1998 года N 218 "Об установлении базовых размеров арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов" (признано утратившим силу постановлением администрации Ростовской области от 15 декабря 2005 года N 283). Согласно данному нормативному акту базовый размер арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов устанавливается как произведение средней ставки земельного налога, установленной за такие земельные участки в соответствии с законодательством о налогах и сборах, с учетом ее индексации на текущий год, и коэффициента кратности по видам использования земель и категориям арендаторов по оценочным зонам, установленным данным постановлением. Органы местного самоуправления вправе применять поправочные коэффициенты, при этом базовый размер арендной платы должен быть не ниже размера, установленного данным постановлением. Указанному нормативному акту корреспондировали положения решения городской Думы города Таганрога от 18 декабря 2003 года N 622 "Об установлении базовых размеров арендной платы по видам использования земель, за земли, находящиеся в ведении города Таганрога", решения городской Думы города Таганрога от 24 декабря 1998 N 496 "Об утверждении 18 зон градостроительно-экономической ценности земельных участков в г.Таганроге".

На основании указанных нормативных актов расчет в 2005 году выглядел следующим образом:

5 729 кв.м. (площадь земельного участка) х 11,8 (средняя ставка земельного налога) х 1,1 (индекс инфляции) х 5 (коэффициент кратности) х 2,3 (поправочный коэффициент зоны, оценочная зона 16) = 5 729 х 64,9 х 2,3 = 855 167 рубля 83 копейки.

Исходя из данного расчета, плата за арендованный земельный участок в четвертом квартале 2005 года составлял 215 549 рублей 15 копеек.

Данный расчет приведен истцом в приложении к иску - л.д.6 оборот, из представленной истцом информации о совершенных ответчиком платежах следует, что арендная плата в указанном размере уплачивалась ответчиком - л.д. 8 оборот. Замечаний по поводу указанных документов, представленных в материалы дела, ответчиком не приведено.

Истцом применена (и судом принята) методика расчета арендной платы, при которой арендная плата рассчитывается как А = Ки 2007 (1,08) х КС 22132044 х Сап (0,02) = 478 052, 15 за 2007 год. Расчет за 2 квартал 2008 год учетом действующих в соответствующий период индексов инфляции выглядит следующим образом: 1,085 х 478 052, 15 : 366 х 91 = 128 963,06 рублей.

Истцом представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001170:65, предыдущий кадастровый номер 61:58:01170:0023, расположенного в городе Таганроге, пер. 2-й Лодочный, 10. Согласно кадастровому паспорту площадь участка составляет 5729 кв.м, удельный показатель кадастровой стоимости - 3 863,16 руб./кв.м, кадастровая стоимость 8 069 697,53 рубля.

Из сопоставления площади, удельного показателя кадастровой стоимости и кадастровой стоимости следует, что данный кадастровый паспорт содержит противоречие: произведение удельного показателя кадастровой стоимости на площадь земельного участка равно 22 132 043,64 рубля, а не указанные в строке "кадастровая стоимость" 8 069 697,53 рубля.

Согласно ответу Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Ростовской области на запрос апелляционного суда от 23.11.2011 N 11-Исх/5545 земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001170:65 площадью 5 729 кв.м в государственном кадастре учтен 08.12.2005 на основании оценочной описи земельных участков с видом разрешенного использования "Для строительства станции технического обслуживания и морского торгового центра". При этом кадастровая стоимость земельного участка, равная 8 069 697,53 руб. была определена по удельному показателю кадастровой стоимости земель 1 408,57 руб./ кв.м, утвержденному постановлением Администрации Ростовской области от 14.11.2002 N 532 для 7 вида разрешенного использования "Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта_". Между тем кадастровая стоимость земельного участка согласно Типовому перечню земельных участков должна была быть определена по 5 виду разрешенного использования: "Земля под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса". Решением органа кадастрового учета от 28.07.2008 N 58/08-1027 об исправлении технической ошибки в государственном кадастре недвижимости был изменен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка согласно установленному виду разрешенного использования - 3 863,16 руб./кв.м, при этом сведения о кадастровой стоимости земельного участка 22 132 043,64 в ГКН не были внесены.

Таким образом, верный удельный показатель кадастровой стоимости - 3 863,16 руб./кв.м, именно этот показатель использовался сторонами при осуществлении расчетов в 2006-2007 годах, что следует из представленного истцом расчета (5 729 х 77,2632 (3 863,16 руб./кв.м х 0,02) и информации о начисленной и уплаченной ответчиком арендной плате - л.д.6 оборот, л.д.8 оборот.

Неустойка подлежит взысканию за просрочку оплаты за 2 квартал 2008 года и сумму, взыскиваемую истцом за 3 квартала по состоянию на 16.09.2010, из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Исходя из изложенного, взысканный судом размер арендной платы и неустойки законные права и интересы ответчика не затрагивает. Оснований для отмены или изменения судебного акта по жалобе ответчика судом не установлено.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18 августа 2011 года по делу N А53-9463/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина