Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2011 г. N 20АП-5501/11

город Тула

07 декабря 2011 г.

Дело N А62-5/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Каструба М.В.,

судей Сентюриной И.Г.,

Токаревой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Концевой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719; ИНН 6730012070) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 13 сентября 2011 года по делу N А62-5/2011 (судья Яковлев Д.Е.), принятое по иску администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719; ИНН 6730012070), к обществу с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие "Экономика" (ОГРН 1026701435254; ИНН 6731034207) о взыскании 44 822,94 руб.,

при участии в судебном заседании:

от лиц участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще,

установил:

Администрация города Смоленска обратилась в суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие "Экономика" (далее - ООО НПП "Экономика") 44 822,94 руб. задолженности по арендной плате за период с 21.05.2010 по 20.06.2010.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность, администрация города Смоленска обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что ООО НПП "Экономика" не утратило своих обязательств по внесению арендных платежей в связи с заключением договора купли-продажи объекта аренды и должно было вносить арендную плату до момента государственной регистрации права собственности проданного ему недвижимого имущества, которая состоялась 21.06.2010.

От лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы поступили ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.

Судебная коллегия рассматривает дело в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.06.2007 между администрацией города Смоленска (арендодатель) и ООО НПП "Экономика" (арендатор) заключен договор аренды N 967/07 нежилого помещения площадью 677,9 кв. м (в том числе подвальное - 677,9 кв. м), являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 32 для использования под подсобные помещения магазина. Срок действия договора первоначально установлен сторонами с 01.07.2007 по 25.01.2009 и в соответствии с соглашениями об изменении условий договора аренды неоднократно продлевался сторонами.

В соответствии с соглашением от 29.01.2010 об изменении условий договора аренды от 30.06.2007 N 967/07 сторонами определен срок действия договора с 01.01.2010 по 29.12.2010.

Впоследствии в целях реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 14.05.2010 между муниципальным образованием город Смоленск (далее - МО г. Смоленск) (продавец) и ООО НПП "Экономика" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 574 арендованного недвижимого имущества (далее - договор купли-продажи). Имущество передано покупателю 21.05.2010, о чем сторонами подписан акт приема-передачи.

Из материалов дела следует, что 21.06.2010 ООО НПП "Экономика" зарегистрировало право собственности на данное имущество в Управлении Федеральной Регистрационной службы по Смоленской области за регистрационным номером 67-67-01/121/2010-166. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на подвальное помещение магазина выдано ответчику 22.06.2010 (л.д. 76).

08.10.2010 администрация города Смоленска направила в адрес ООО НПП "Экономика" претензию N 24-6512 с требованием об оплате задолженности арендных платежей по договору N 967/07 от 30.06.2007 за период с 21.05.2010 по 20.06.2010 (до государственной регистрации права собственности) в сумме 44 822,94 руб.

Письмом от 27.10.2010 N 14 ООО НПП "Экономика" ответило отказом от уплаты арендных платежей за спорный период.

В силу статей 407, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель и арендатор, заключившие договор купли-продажи, могут прямо определить, в какой момент, предшествующий переходу права собственности на приобретаемое имущество, прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания договоров аренды и купли-продажи, не усматривается, что воля сторон по вопросу момента прекращения обязательств арендатора по прекращению уплаты арендных платежей прямо в договорах не отражена.

По условиям пунктов 3.1 и 3.3 раздела 3 договора купли-продажи продажная цена недвижимого имущества составляет 3 905 084,00 руб., которую покупатель выплачивает в течение 5 лет путем перечисления денежных средств согласно графику платежей (приложение N 1 к договору).

Согласно графику платежей срок внесения первого платежа установлен 14.06.2010.

Как следует из материалов дела истец письмом от 01.06.2010 N 12 уведомил ответчика об уплате им 04.05.2010 арендной платы за май 2010 года в сумме 45 310,20 руб. Истец просил возвратить излишне уплаченную за май сумму в размере 14 616,19 руб. в связи с выкупом 14.05.2010 помещения по договору купли-продажи.

Ответчик платежным поручением N 77823 от 16.06.2010 возвратил истцу излишне уплаченную сумму арендной платы в сумме 14 616,19 руб. (л.д. 54,55).

При таких обстоятельствах суд области пришел к правильному выводу, что ответчик своими действиями подтвердил, что после заключения договора купли-продажи в мае 2010 года истец не должен уплачивать арендные платежи.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели этой вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Учитывая положения статей 3, 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) суд области пришел к правильному выводу, что в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, продавец выразил свою волю на отчуждение имущества, иные платежи, помимо единовременного выкупного, договором не предусмотрены. Возврат ответчиком части арендной платы за май 2010 года в связи с заключением договора купли-продажи, также свидетельствует о том, что истец не рассматривал ответчика как арендатора.

Судом области установлено и не оспаривается истцом, что по 21.05.2010 задолженность по арендной плате у ответчика перед ним отсутствует.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда области об отсутствии у ответчика обязанности по уплате предъявленных ко взысканию арендных платежей, в связи с чем истцу обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Из приведенных выше положений норм права следует, что арендодатель, продавший недвижимое имущество, не имеет права требовать с покупателя (бывшего арендатора) взыскания арендной платы с момента заключения договора купли-продажи данного имущества до государственной регистрации соответствующего права, если стороны в договоре купли-продажи не установили иное. Основанием владения становится не прежний договор аренды, а договор купли-продажи.

Доказательства того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи муниципального имущества было направлено на продолжение арендных отношений, не представлены.

Доводы истца о сохранении договора аренды после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи продажи арендуемого имущества несостоятельны, поскольку владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям - по договору аренды и по договору купли-продажи.

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание арендных отношений после заключения его сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор аренды, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя, как законного владельца, и существу договора купли-продажи.

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, переход к обществу титула собственника на недвижимое имущество в результате государственной регистрации права (которую вправе осуществить как покупатель, так и продавец) не влияет на правовую квалификацию обстоятельств, связанных с наличием (либо отсутствием) арендных правоотношений.

В связи с изложенным выводы суда области соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормы материального права применены правильно, оснований к отмене принятого по делу решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 13 сентября 2011 года по делу N А62-5/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.В. Каструба

Судьи

И.Г. Сентюрина М.В. Токарева