Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2011 г. N 17АП-11900/11

г. Пермь

09 декабря 2011 г.

Дело N А50-13548/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Крымджановой М.С.

судей Балдина Р.А., Никольской Е.О.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рязановой Н.Г.

при участии:

от истца (закрытое акционерное общество "Лиз-Гарант") - Златкин М.И. (доверенность от 30.06.2011 - л.д. 125),

от ответчика (общество с ограниченной ответственностью "Транк") - не явились,

от третьего лица (открытое акционерное общество "Сбербанк России") - Денисов А.Н. (доверенность от 03.11.2010),

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу третьего лица, открытого акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Пермского края от 30 сентября 2011 года по делу N А50-13548/2011, принятое судьей Лядовой Г.В.

по иску закрытого акционерного общества "Лиз-Гарант" (ОГРН 1025900533988, ИНН 5902186320)

к обществу с ограниченной ответственностью "Транк" (ОГРН 1025900508732, ИНН 5902130631)

третье лицо: открытое акционерное общество "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893)

о расторжении соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве,

установил:

ЗАО "Лиз-Гарант" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к ООО "Транк" о расторжении соглашения от 28.02.2011 о расторжении договора участия в долевом строительстве от 19.06.2009 N 27, регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременение права аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом N 43/2 с кадастровым номером 59:01:38 1 2279:0009 правами участника долевого строительства - ЗАО "Лиз-Гарант" в отношении строящегося объекта недвижимости - 1-комнатной квартиры N 1, проектной площадью 43,55 кв.м. по договору участия в долевом строительстве от 19.06.2009 N 27.

Определением суда от 29 августа 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Сбербанк России" в лице Ленинского отделения N 22 города Перми (л.д. 130-131).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истцом заявлено об уточнении исковых требований, в заявлении в правовое обоснование иска указан подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (л.д. 190); заявление принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Решением суда от 30 сентября 2011 года иск удовлетворен в полном объеме (л.д. 217-222).

Третьим лицом (ОАО "Сбербанк России") подана апелляционная жалоба на решение суда, третье лицо просит решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований о расторжении соглашения N 27 о расторжении договора долевого участия.

В обоснование апелляционной жалобы приведены следующие доводы.

Согласно договору залога имущественных прав N 1417178-3 от 25.04.2008 права на спорную 1-комнатную квартиру N 1, площадью 43,55 кв.м по адресу: г. Пермь, ул. Щербакова, 43/2 находятся в залоге у Банка. В соответствии с п. 3.1.2 названного договора ООО "Транк" (Залогодатель) обязан не совершать уступки, не отчуждать, не передавать в залог третьим лицам предмет залога без письменного согласия Банка (Залогодержатель).

Кроме того, на момент заключения договора ипотеки N 1 от 25.04.2008 на право аренды земельного участка по адресу: г. Пермь, ул. Щербакова, 43 между ОАО "Сбербанк России" (Залогодержатель) и ООО "Транк" (Залогодатель) в числе ограничений (обременений) право согласно п. 3.1 договора в числе участников долевого строительства ЗАО "Лиз-Гарант" не значилось.

Договор залога имущественных прав N 1417178-3 от 25.04.2008 соответствует нормам ст. 336 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 4, 54 Федерального закона "О залоге", то есть соответствует действующему законодательству и не нарушает права третьих лиц.

Указанное в Приложениях N 1, 2, 3 к договору залога недвижимое имущество содержит индивидуально-определенные признаки, позволяющие вычленить объекты, являющиеся предметом заложенного права (адрес, номера квартир и встроенных помещений и этажность).

Необоснованна ссылка суда на ст. 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвёл оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты недвижимости уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (данная позиция отражена в п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики применения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В данном случае ни условиями договора, ни соглашением о расторжении договора N 27 не предусмотрено расторжение спорного соглашения в связи с не возвратом ООО "Транк" истцу денежных средств по договору долевого участия.

Представитель третьего лица в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец (ЗАО "Лиз-Гарант") представил отзыв на апелляционную жалобу и дополнительный отзыв на апелляционную жалобу, в отзывах приведены следующие возражения относительно доводов жалобы.

В соответствии со ст.ст. 334, 335 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 19 Федерального закона "О залоге" залогодателем может быть только лицо, являющееся собственником закладываемого имущества, либо его владельцем на основании полного хозяйственного ведения.

Из совокупного смысла статей. 2, 4, 8, 13 (ч. 1, 3), 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" следует, что в период создания объекта долевого строительства до сдачи жилого дома в эксплуатацию в собственности (на праве аренды) у застройщика находится земельный участок, на котором осуществляется соответствующее строительство, а также строящийся на этом участке жилой дом, т.е. строительные материалы и конструкции, из которых строится дом. Именно данное имущество (имущественные права) застройщик вправе заложить в пользу третьих лиц с соблюдением требований ст. 13 названного закона. Инвестиционные права на находящиеся в жилом доме квартиры могут принадлежать только лицам, оплатившим в соответствии с договором с застройщиком цену долевого участия.

Истец полагает, что иной подход к разрешению настоящего спора приведёт к нарушению законных конституционных прав и интересов участников долевого строительства, профинансировавших строительство указанного жилого дома с целью получения по окончанию его строительства в собственность конкретных жилых помещений, а не последующих залоговых прав на это имущество, как полагает третье лицо.

Застройщику вышеуказанного жилого дома на праве аренды принадлежит земельный участок под домом, который был им передан в ипотеку (залог недвижимости) в пользу Сбербанка по договору ипотеки N 1 от 25.04.2008. Третье лицо в апелляционной жалобе указывает, что на момент заключения данного договора земельный участок не был обременён правами общества "Лиз-Гарант", как участника долевого строительства жилого дома. Из материалов дела следует, что земельный участок был обременён правами залога в пользу других участников долевого строительства, в том числе общества с ограниченной ответственностью "Урал ФД-Финанс", правопреемником которого на основании договоров уступки права (требования) является ОАО АКБ "Урал ФД", о чём Сбербанк не мог не знать в силу публичного (открытого) характера государственного реестра.

По условиям соглашения от 28.02.2011 Застройщик при расторжении договора участия в долевом строительстве обязался возвратить до 01.06.2011 обществу "Лиз-Гарант" денежные средства, уплаченные за участие в долевом строительстве, данное условие не исполнено Застройщиком до сегодняшнего дня; в то же время в результате осуществления государственной регистрации этого соглашения общество "Лиз-Гарант" исключено из ЕГРП как участник долевого строительства. Ссылка суда первой инстанции на ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по мнению истца, обоснованна.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, таким образом, выбранный истцом способ защиты права путём расторжения соглашения законом предусмотрен.

Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики применения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на день заключения соглашения утратило силу в связи со вступлением в силу совместного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 и прямого отношения к настоящему спору не имеет.

В настоящем споре договор ипотеки и договор залога имущественных прав между Застройщиком и Сбербанком не имеют правового значения, а исковые требования не нарушают интересы третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании доводы отзывов на апелляционную жалобу поддержал.

Ответчик (ООО "Транк") представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, в отзыве приведены следующие доводы.

Ответчик исковые требования по настоящему делу признал в полном объеме, что не противоречит закону и не нарушает права и интересы третьих лиц (ст. 49 АПК РФ). По мнению ответчика, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у третьего лица законного интереса в настоящем споре.

Поскольку на момент заключения между ответчиком и третьим лицом договора залога инвестиционных прав жилой дом не был сдан в эксплуатацию, Застройщику не принадлежали права на квартиру как объект долевого строительства, которые он мог бы передать в залог имущественных прав.

Ответчик согласен с выводами суда о том, что со стороны ответчика имеет место нарушение существенного условия договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ), что в силу ст. 452 ГК РФ является основанием для расторжения спорного соглашения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 19 июня 2009 года между обществом с ограниченной ответственностью "Урал ФД-Финанс" (Участник долевого строительства) и обществом с ограниченной ответственностью "Транк" (Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 27 жилых помещений в многоквартирном доме N 43/2 по ул. Щербакова, Орджоникидзевского района, г. Перми (л.д. 15-26).

В соответствии с условиями договора Застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома обязался передать в собственность обществу с ограниченной ответственностью "Урал-ФД-Финанс" недвижимое имущество - 1 комнатную квартиру N 1, проектной площадью 43, 55 кв.м (п.п. 1.1.2, 3.1 договора).

Стоимость названной квартиры составляет 871 000 руб. 00 коп., обязательства по уплате указанной суммы Участником долевого строительства исполнены, что подтверждено справкой от 22.07.2009 (л.д. 32).

21 июля 2009 года между обществом с ограниченной ответственностью "Урал ФД-Финанс" и обществом с ограниченной ответственностью "Лиз-Гарант" (Новый участник долевого строительства) заключен договор об уступке права требования N 27/1, по которому право требования по договору долевого участия перешло к истцу (л.д. 27-28).

Осуществлена государственная регистрация в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве и договора уступки права требования.

28 февраля 2011 года истцом и ответчиком (Застройщик) подписано соглашение о расторжении договора N 27 участия в долевом строительстве от 19.06.2008; договор участия в долевом строительстве между истцом и ответчиком расторгнут. Ответчик, по условиям договора (пункт 3 договора), принял обязательства по возврату истцу денежных средств в сумме 912 000 руб. 00 коп. не позднее 01.06.2011 (л.д. 30-31).

Обязательства по возврату денежных средств Застройщиком не исполнены.

15 июня 2011 года общество "Лиз-Гарант" обратилось к обществу "Транк" с требованием о расторжении соглашения о расторжении договора (л.д. 33).

Впоследствии, поскольку в добровольном порядке расторгнуть соглашение о расторжении договора общество "Транк" отказалось (л.д. 34), общество "Лиз-Гарант" обратилось в суд с иском, рассматриваемым в рамках настоящего дела.

В соответствии с положениями ст. 153, ст. 154 (п. 3) Гражданского кодекса РФ соглашение о расторжении договора, заключенное между истцом и ответчиком, является сделкой, а поскольку соглашение выражало волю двух сторон, постольку является двусторонней сделкой - договором.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, обоснованно и правомерно исходил из следующего.

Уклонение ответчика от возврата денежных средств по соглашению является существенным нарушением заключенной сделки (соглашения), поскольку в результате невыполнения ответчиком обязательств по соглашению, истец утрачивает право собственности на ранее принадлежавшую ему строящуюся квартиру, а также на денежные средства, уплаченные за переданное право.

Расторжение соглашения и восстановление в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении права аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом N 43/2 с кадастровым номером 59:01:38 1 2279:0009 за участником долевого строительства ЗАО "Лиз-Гарант" приведет к восстановлению нарушенных прав истца.

Судом первой инстанции также учтено то, что ответчик требования истца признал в полном объеме (ч. 3 ст. 49 АПК РФ).

Доводы апелляционной жалобы третьего лица подлежат отклонению судом по следующим основаниям.

25 апреля 2008 года ОАО "Сбербанк России" (Кредитор) и ООО "Транк" (Заёмщик) заключили договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 151-НКЛ-ИС, согласно п. 1.1 (предмет договора) которого Кредитор обязуется открыть Заёмщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 300 000 000 рублей для финансирования затрат, связанных со строительством комплекса жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: ул. Щербакова, 43 в квартале 2279 Орджоникидзевского района г. Перми на срок до 25 марта 2011 г. под 15,5 процентов годовых, а Заёмщик обязуется возвратить Кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях договора (л.д. 55-67).

25 апреля 2008 года в обеспечение исполнения обязательств Заёмщиком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 151-НКЛ-ИС от 25.04.2008 Кредитором и Заёмщиком был заключён договор залога имущественных прав N 1417178-З, предметом (п. 1.1) которого является передача ответчиком (Залогодателем) в залог третьему лицу (Залогодержателю) всех своих имущественных прав (требований) на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся объекте - комплексе жилых домов по адресу ул. Щербакова, 43 в квартале 2279 Орджоникидзевского района в г. Перми (л.д. 68-71).

Согласно п. 1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В соответствии с нормами п. 5 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке" N 102-ФЗ правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Пунктом 1 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке" N 102-ФЗ предусмотрено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Из системного толкования вышеназванных норм материального права с учетом тех обстоятельств настоящего дела, что разрешение на ввод в эксплуатацию строящихся домов по адресу ул. Щербакова, 43 в квартале 2 279 Орджоникидзевского района в г. Перми до настоящего времени не получено и не проведена государственная регистрация права собственности Заёмщика (ООО "Транк") на квартиру, являющуюся предметом настоящего спора, следует вывод о том, что требования истца не нарушают права и интересы третьего лица.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что указанное в Приложениях N 1, 2, 3 к договору залога недвижимое имущество содержит индивидуально-определенные признаки, позволяющие вычленить объекты, являющиеся предметом заложенного права, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как из пункта 1.1 договора залога имущественных прав N 1417178-З от 25.04.2008 следует, что в названном пункте имеется ссылка на Приложения N 1, 2, 3 и указано, что "общая площадь помещений: не менее 1 253, 67 кв.м, не менее 1 153,96 кв.м, не менее 582,82 кв.м", то есть конкретная площадь помещений не указана; а к договору приложено только Приложение N 4 (л.д. 74-77).

Изложенный в отзыве на апелляционную жалобу довод истца о том, что постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики применения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на день заключения соглашения утратило силу в связи со вступлением в силу совместного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 и прямого отношения к настоящему спору не имеет, является правомерным. Также правомерен довод истца о том, что выбранный им способ защиты права путём расторжения соглашения законом предусмотрен.

При вышеизложенных обстоятельствах обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены судебного акта отсутствуют.

Расходы, понесенные уплатой государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, относятся на заявителя жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 30 сентября 2011 года по делу N А50-13548/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

М. С. Крымджанова

Судьи

Р. А. Балдин Е. О. Никольская