Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2011 г. N 08АП-8150/11

город Омск

08 декабря 2011 г.

Дело N А46-11291/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2011 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рыжикова О.Ю.

судей Ивановой Н.Е., Киричёк Ю.Н.

при ведении протокола судебного заседания: Кулагиной Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8150/2011) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 26.08.2011 по делу N А46-11291/2010 (судья Третинник М.А.), по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Канцелярские товары" (ОГРН 1025500988920) (далее - ООО "ТД "Канцелярские товары", общество) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент)

3-е лицо Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", Администрация г. Омска, Администрация г. Омска

об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от ООО "ТД "Канцелярские товары" - Веревкиной Е.В. (паспорт, по доверенности б/н от 01.09.2010 сроком действия три года);

от ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

установил:

Решением от 26.08.2011 по делу N А46-11291/2010 Арбитражный суд Омской области удовлетворил требования, заявленные ООО "ТД "Канцелярский товары", в порядке урегулирования разногласий, возникших между Муниципальным образованием город Омск в лице Департамента имущественных отношений администрации города Омска и обществом при заключении договора купли-продажи б/н от 26.08.2010 условия его пунктов 4.1,4.3, установил изложить в следующей редакции:

- 4.1. - цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 4 357 000 (четыре миллиона триста пятьдесят семь тысяч) рублей, в том числе налог на добавленную стоимость 664 627,12 руб. (шестьсот шестьдесят четыре тысячи шестьсот двадцать семь) рублей 12 копеек,

- 4.3 - на сумму денежных средств, на которую предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже. При этом проценты начисляются на сумму фактической задолженности ПОКУПАТЕЛЯ перед ПРОДАВЦОМ. Сумма начисленных процентов уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ ежемесячно одновременно с оплатой ежемесячного платежа.

Производство по делу в части требований о признании недействительным распоряжения Администрации города Омска от 29.07.2010 N 347-р прекратил.

В апелляционной жалобе Департамент просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь при этом на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

Департамент указывает на то, что цена продажи была указана в приложении к Распоряжению N 347-р от 29.07.2010 и именно только на основании данного распоряжения мог быть заключен договор.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие Департамента имущественных отношений Администрации города Омска и Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания по делу.

В судебном заседании представитель общества с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

ООО "ТД "Канцелярские товары" в 2010 году обратилось в Администрацию города Омска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно: нежилых помещений 4П, общей площадью 292,6 кв.м., находящихся на втором этаже нежилого строения, литера В, расположенного по адресу: город Омск, улица Куйбышева, дом 132, в порядке, предусмотренном Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии с отчетом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 5512-08.07.10/Ц-005/Ю-ЗФ/0005, составленным по заданию Администрации города Омска по результатам рыночной стоимости указанного объекта, его рыночная стоимость составила 5 889 000 руб.

В соответствии с распоряжением Администрации города Омска N 347-р от 29.07.2010 "Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска" организация продажи арендуемого муниципального имущества и предоставление преимущественного права арендатору - субъекту малого и среднего предпринимательства на приобретение данного имущества с условиями согласно приложению "Условия приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска" возложены на Департамент имущественных отношений администрации города Омска.

Согласно приложению к указанному распоряжению Администрации города Омска N 347-р от 29.07.2010 цена нежилого помещения N 4П, находящегося на втором этаже нежилого строения (литера В), общей площадью 292,6 кв.м., подлежащего продаже лицу, имеющему преимущественное право на его приобретение в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, - ООО "ТД "Канцелярские товары", составила 5 889 000 руб.

В проекте договора купли-продажи от 26.08.2010, направленного в адрес ООО "ТД "Канцелярские товары" Департаментом имущественных отношений администрации города Омска определены в том числе следующие условия реализации преимущественного права на приобретение Обществом арендуемого недвижимого имущества:

4.1 - цена за приобретаемый объект составляет 5 889 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость 898 322 руб.,

4.3 - на сумму денежных средств, указанную в пункте 4.1 договора за вычетом налога на добавленную стоимость и на которую представлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Сумма начисленных процентов уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ ежемесячно одновременно с оплатой ежемесячного платежа.

На основании договора N 11 между ООО "ТД "Канцелярские товары" и обществом с ограниченной ответственности "Бюро судебной экспертизы", последним была произведена оценка рыночной стоимости объекта: нежилого помещения N 4П, находящегося на втором этаже нежилого строения (литера В), расположенного по адресу: город Омск, улица Куйбышева, дом 132, общей площадью 292,6 кв.м., согласно её результатам рыночная стоимость указанного объекта составила 2 935 167 руб.

ООО "ТД "Канцелярские товары", 26.08.2010 подписав проект договора купли-продажи от 26.08.2010, в адрес Департамента имущественных отношений администрации города Омска направило вместе с ним протокол разногласий к договору, изложив в том числе пункты 4.1, 4.3 в иной редакции, в частности определив цену приобретения объекта 2 935 167 руб.

30.08.2010 заявителем был получен протокол согласования разногласий, согласно которому предложенная Обществом редакция условий пунктов 4.1, 4.3 проекта договора купли-продажи от 26.08.2010, Департаментом имущественных отношений администрации города Омска была отклонена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "ТД "Канцелярские товары" в арбитражный суд с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 26.08.2010 между ООО "ТД "Канцелярские товары" и Департаментом имущественных отношений администрации города Омска при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

26.08.2011 Арбитражным судом Омской области принято обжалуемое решение.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные, исходя из следующего.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При этом, субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как верно отметил суд первой инстанции, наличие у ООО "ТД "Канцелярские товары" права на приобретение нежилого помещения N 4П, находящегося на втором этаже нежилого строения (литера В), расположенного по адресу: город Омск, улица Куйбышева, дом 132, общей площадью 292,6 кв.м., в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, Департаментом имущественных отношений администрации города Омска не оспаривалось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Поскольку, Департаментом имущественных отношений администрации города Омска не оспаривается наличие у ООО "ТД "Канцелярские товары" преимущественного права на приобретение недвижимого арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, заключение договора купли-продажи для муниципального органа является обязательным.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из статьи 3 Закона N 159-ФЗ, следует - субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135).

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

В рассматриваемом случае, как верно указал суд первой инстанции, поскольку на дату обращения ООО "ТД "Канцелярские товары" в суд, уже было издано распоряжение Администрации города Омска N 347-р "Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска", в рамках данного дела судом первой инстанции в том числе был исследован вопрос о величине стоимости объекта оценки, подлежащего реализации в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что цена продажи была указана в приложении к Распоряжению N 347-р от 29.07.2010 и именно только на основании данного распоряжения мог быть заключен договор. Суд апелляционной инстанции отмечает, что из вышеуказанных норм следует, возможность оспаривания рыночной стоимости определенной независимым оценщиком и закрепленной в Распоряжении.

Также Департамент необоснованно ссылается на нормы главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку настоящий спор является гражданско-правовым спором, порядок разрешения которого установлен статьями 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству ООО "ТД "Канцелярские товары" была назначена экспертиза на предмет достоверности отчета ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 5512-08.07.10/Ц-005/Ю-ЗФ/0005 об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 4П, находящегося на втором этаже нежилого строения (литера В), общей площадью 292,6 кв.м., подлежащего реализации в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Согласно заключению ОРОООО "Российское общество оценщиков" от 18.04.2011 N 1 на предмет достоверности отчета ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 5512-08.07.10/Ц-005/Ю-ЗФ/0005, последний выполнен с нарушение Закона N 135-ФЗ, изложенные в нем выводы достоверными не являются.

Согласно заключению ОРОООО "Российское общество оценщиков" от 30.06.2011 N 2 на предмет определения рыночной стоимости объекта: нежилого помещения N 4П, находящегося на втором этаже нежилого строения (литера В), общей площадью 292,6 кв.м., рыночная стоимость последнего составила 4 357 000 руб.

При этом от Департамента имущественных отношений администрации города Омска возражений на результаты определения рыночной стоимости объекта оценки, указанные в заключении ОРОООО "Российское общество оценщиков" от 30.06.2011 N 2, не поступило ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции.

Таким образом, требование истца об урегулировании разногласий, обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Истцом также были заявлены требования о взыскании судебных расходов, которые удовлетворены судом первой инстанции.

Между тем Департаментом решение в данной части не оспорено, в связи с чем проверке не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 (270), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 26.08.2011 г. по делу N А46-11291/2010-оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова Ю.Н. Киричёк