Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2011 г. N 15АП-12997/11

город Ростов-на-Дону

12 декабря 2011 г.

дело N А32-4749/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии:

от заявителя: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 46746; телеграфное уведомление);

от заинтересованного лица: представитель Блинов Е.Е., доверенность от 30.12.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу лодочного потребительского кооператива "Альбатрос"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 23.09.2011 по делу N А32-4749/2011

по заявлению лодочного потребительского кооператива "Альбатрос" (ИНН 2352042359)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540)

о признании незаконным решения по отказу в государственной регистрации договора аренды земельного участка, понуждении зарегистрировать договор,

принятое в составе судьи Гладкова В.А.

УСТАНОВИЛ:

лодочный потребительский кооператив "Альбатрос" (далее - заявитель, ЛПК "Альбатрос", кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Краснодарскому краю по отказу в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 3000004344 от 19.08.2010, понуждении зарегистрировать договор.

Заявленные требования мотивированы тем, что земельный участок предоставлен заявителю в соответствии с нормами действующего законодательства, кооперативом выполнены необходимые условия и представлены все документы для регистрации договора аренды, решение об отказе в государственной регистрации нарушает права и законные интересы кооператива на получение в аренду земельного участка для строительства и эксплуатации лодочного кооператива.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2011 в удовлетворении заявления ЛПК "Альбатрос" о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка отказано.

Решение мотивировано тем, что спорный земельный участок на момент предоставления администрацией муниципального образования Темрюкский район ЛПК "Альбатрос" относился к землям запаса, что исключает возможность его использования до перевода в другую категорию, таким образом, при отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих изменение категории спорного участка, Управлением Росреестра правомерно отказано в осуществлении государственной регистрации сделки.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЛПК "Альбатрос" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило отменить его и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы.

Вывод суда о том, что спорный земельный участок принадлежит к землям запаса, неверен, что подтверждается представленными в материалы дела документами.

Порядок распоряжения земельными участками, предусмотренный нормами ФЗ от 25.10.2001 3137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", не распространяется на Темрюкское городское поселение, поскольку применяется к земельным участкам, находящимся в административных центрах субъектов Российской Федерации, которым, в данном случае, является г. Краснодар.

Кроме того, заявитель жалобы сослался на то обстоятельство, что, принимая решение об отказе в государственной регистрации договора аренды, Управление Росреестра по Краснодарскому краю не использовало в качестве основания отказа в государственной регистрации отсутствие решения исполнительного органа публичной власти о предоставлении спорного земельного участка кооперативу, в связи с чем, указание на данное обстоятельство в решении Арбитражного суда Краснодарского края является нарушением процессуальных норм права.

В судебное заседание представитель заявителя жалобы не явился, направил ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы для получения в администрации Темрюкского городского поселения сведений о наличии утвержденного генерального плана и информации о категории земель, к которой отнесен спорный участок.

Судом апелляционной инстанции, с учетом заявленного ходатайства, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 07 декабря 2011. По окончании перерыва представитель ЛПК "Альбатрос" не явился, дополнительных документов кооперативом не представлено.

В отношении ЛПК "Альбатрос" апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства заявителя.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, считает отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба кооператива не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования Темрюкский район (далее - администрация) N 1665 от 19.08.2010 кооперативу предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 30 237 кв. м, с кадастровым номером 23:30:1305006:173 (том 1, лист 19). На основании указанного постановления между администрацией и ЛПК "Альбатрос" подписан договор аренды от 19.08.2010 N3000004344, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:30:1305006:173 передан заявителю для строительства и эксплуатации лодочного кооператива (том 1, лист 69-74).

Согласно пункту 2 статьи 609 и пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок не менее чем один год, подлежат государственной регистрации за исключением случаев, установленных законом (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6.2 договора аренды от 19.08.2010 N 3000004344 предусмотрен срок действия договора - 5 лет (до 19.08.2015). Согласно условиям договора, государственная регистрация осуществляется арендатором за его счет в порядке, установленном действующим законодательством (п.6.1. договора).

30.08.2010 кооператив обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Исходя из материалов дела, в ходе правовой экспертизы документов было установлено, что при предоставлении земельного участка были нарушены нормы законодательства, в связи с чем, регистрирующим органом была приостановлена сроком на 1 месяц государственная регистрация права.

11.01.2010 государственная регистрация была приостановлена на основании заявления ЛПК "Альбатрос".

Сообщением от 10.02.2011 N 44/044/2010-380 заявителю отказано в государственной регистрации договора аренды на основании абз.4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Регистратор пришел к выводу, что при подаче документов для регистрации договора аренды допущен ряд нарушений при предоставлении земельного участка для строительства (акт о выборе земельного участка оформлен до публикации о его возможном или предстоящем предоставлении; публикация содержала информацию о предоставлении земельного участка именно ЛПК "Альбатрос", тогда как должна содержать информацию о наличии свободного земельного участка для строительства). Кроме того, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Темрюкский район указала, что земельный участок с кадастровым номером 23:30:1305006:173, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Темрюкский район в 17 км на северо-восток от г. Темрюк (Соловьевское гирло) отнесен к категории земель запаса, предоставление которых по процедуре предварительного согласования не допускается (том 1, листы 14-16). Регистрирующий орган в сообщении об отказе в регистрации отметил, что в течение срока приостановления причины, препятствующие государственной регистрации, кооперативом устранены не были.

ЛПК "Альбатрос" обжаловал отказ в государственной регистрации договора аренды в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с п.1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (п.2 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Из материалов дела следует, что заявитель представил на государственную регистрацию следующие документы: договор аренды от 19.08.2010 N 3000004344, приказ N 1 от 28.01.2008, акт о выборе земельного участка от 30.04.2010, выписку из ЕГРЮЛ N 697 от 04.08.2010, газету N 70 от 23.05.2009, кадастровый паспорт земельного участка N 2313/12/10-267742 от 09.04.2010, постановления главы муниципального образования Темрюкский район N 1007 от 04.05.2009, N 1665 от 19.08.2010, протоколы общего собрания от 27.07.2010 N 6, от 30.10.2009 N 4, от 15.02.2010 N 5, протоколы учредительного собрания от 23.01.2008, N 2 от 08.09.2008, N 3 от 29.10.2009, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ N 0077982441 от 04.08.2010, N 007982440 от 04.08.2010, уведомление от 28.01.2008, устав от 04.08.2010 (том 1, лист 79).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществить проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, регистрационная служба вправе осуществить проверку законности представленного на государственную регистрацию договора аренды, в том числе, соблюдение императивно установленного порядка его заключения.

Отказывая в государственной регистрации договора аренды от 19.08.2010 N 3000004344, Темрюкский отдел Управления Росреестра указал на выявленные нарушения порядка предоставления земельного участка. По мнению регистрирующего органа, информирование населения о предстоящем предоставлении земельного участка должно предшествовать выбору земельного участка. В настоящем случае информация о предстоящем предоставлении участка произведена после составления акта выбора участка, что свидетельствует о нарушении процедуры предоставления земельного участка, установленной пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что законность сделки проверяется независимо от формы её совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на её основании перехода, ограничения (обременения) права. С учетом требований, предъявляемых законодательством российской федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверки законности сделки) рекомендуется проверять в том числе соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2 и 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. По смыслу данного положения, оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования (аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 по делу N А76-4758/2009-63-92).

Из материалов дела следует, что акт выбора земельного участка для размещения объекта лодочного кооператива подписан уполномоченными должностными лицами муниципального образования Темрюкский район 04.03.2009 (том 1, лист 33), в то время как объявление о намерении администрации муниципального образования Темрюкский район предоставить ЛПК "Альблатрос" земельный участок общей площадью 30 000 кв. м. для строительства объекта с указанием его наименования опубликовано в газете "Тамань" от 23.05.2009 N 70 (9570), то есть после оформления акта о выборе земельного участка. Данное обстоятельство также подтверждается письмом администрации муниципального образования Темрюкский район от 10.11.2010 N В-140/03-5687/10-24 (том 1, листы 46-47, 48).

Кроме того, как следует из представленного в материалы дела акта выбора земельного участка от 04.03.2009, комиссией по выбору земельных участков осуществлен выбор земельного участка и обследование площадки для обслуживания автотранспорта ориентировочной площадью 3,0 га. В разделе II акта "Характеристики рассматриваемых вариантов" указано, что земельный участок отнесен к категории земель запаса (том 1, лист 35), в градостроительном заключении от 17.10.2008 N 474 также содержатся сведения, что спорный земельный участок находится за пределами населенного пункта (том 1, лист 24). Аналогичная информация об отнесении земельного участка к землям запаса отражена в постановлении главы муниципального образования Темрюкский район от 09.06.2009 N 1283 (том 1, лист 53).

В соответствии со ст. 103 Земельного кодекса РФ к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 настоящего Кодекса.

Спорный земельный участок на момент предоставления, как следует из материалов дела, относился к землям запаса. Данный факт также подтверждается информацией, указанной на листе 5 в графе "категория земель" в межевом плане на земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 17 км на северо-восток от г. Темрюка (Соловьевское гирло) (том 1, лист 102), письмом Территориального отдела Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Краснодарского края (Темрюкский отдел) от 18.03.2009 N 308 (том 1, лист 123).

В соответствии с пунктом 2 статьи 103 Земельного кодекса использование участков, относящихся к землям запаса допускается только после перевода их в другую категорию.

Довод ЛПК "Альбатрос" о принадлежности земельного участка к землям населенного пункта не может быть принят судом апелляционной инстанции.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого полномочным органом принимается акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель.

Доказательств обращения кооператива с ходатайством о переводе земельного участка из земель запаса в земли другой категории и проведения обязательной публичной процедуры перевода земельного участка с кадастровым номером 23:30:1305006:173 из одной категории в другую соответствующими органами, заявителем не представлено. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства включения спорного земельного участка в границы Темрюкского городского поселения, ввиду чего ссылка кооператива на сведения, внесенные в кадастровый паспорт земельного участка от 09.04.2010 N 2343/12/10-267742 в качестве подтверждения принадлежности спорного земельного участка с кадастровым номером 23:30:1305006:173 к категории земель населенного пункта, является несостоятельной.

Факт отнесения переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:30:1305006:173 к категории запаса подтвержден также судебными актами первой и апелляционной инстанции по делу А32-14142/2011. Суд апелляционной инстанции отмечает, что указанными судебными актами кооперативу "Альбатрос" отказано в удовлетворении требований о признании недействительным постановления администрации муниципального образования Темрюкский район N 2675 от 24.12.2010 об отмене постановлений от 04.05.2009 N 1007, от 19.08.2010 N 1665, которыми кооперативу предварительно согласовано место размещения объекта и предоставлен земельный участок.

В результате анализа материалов дела, характера спорных правоотношений, судебная коллегия апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии в действиях Управления Росреестра по Краснодарскому краю, выразившихся в отказе в государственной регистрации договора аренды от 19.08.2010 N 3000004344, нарушений закона, считает его основанным на тщательном исследовании всех обстоятельств и доказательств по делу, правильном применении норм права.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно указал в решении на отсутствие решения исполнительного органа публичной власти о предоставлении спорного земельного участка кооперативу, как основание для отказа в регистрации, поскольку в сообщении Темрюкского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю ссылка на данное обстоятельство отсутствует. Указанный довод не влияет на правильность принятого судом по существу решения.

Довод заявителя жалобы относительно нарушения судом первой инстанции норм процессуального права: ссылка в тексте судебного акта на Постановление администрации Темрюкского района от 24.12.2010 N 2675, которым отменены ранее принятые администрацией постановления по предоставлению спорного земельного участка также не может быть принят судом апелляционной инстанции в виду следующего.

В заявлении, поданном ЛПК "Альбатрос" от 04.03.2011 в Арбитражный суд Краснодарского края, в пункте 4 заявитель ссылается на указанное постановление как несоответствующее закону (том 1 лист дела 8-9).

В соответствии статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В материалы дела представлено Постановление администрации от 24.12.2010 N 2675, из текста которого следует об отмене постановления главы администрации муниципального образования Темрюкский район от 04.05.2009 N 1007 "О предварительном согласовании ЛПК "Альбатрос" места размещения лодочного кооператива в Темрюкском районе, восточнее г. Темрюка" и постановления администрации муниципального образования Темрюкский район от 19.08.2010 N 1665 "О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу Темрюкский район, в 17 км на северо-восток от г. Темрюка (Соловьевское гирло), для строительства и эксплуатации лодочного кооператива". Данное постановление основано на протесте прокурора Темрюкского района от 23.11.2010 N 07-2/19904 в связи с расположением спорного земельного участка в границах земель запаса, а также водно-болотных угодий Ахтаро-Гвинейской системы лиманов и группы лиманов между р. Кубань и р. Протока Восточного Приазовья, имеющих международное значение (Рамсарская конвенция) в качестве местообитания водоплавающей птицы, выделенных в особо охраняемую территорию с особым режимом охраны (том 1 лист дела 132-135).

Таким образом, Постановление администрации от 24.12.2010 N 2675 имеет непосредственное отношение к рассматриваемому делу, в связи с чем, оценено судом первой инстанции как доказательство по рассматриваемому спору.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом не установлено, поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Ходатайство ЛПК "Альбатрос" о приостановлении производства по делу А32-4749/2011 до вступления в законную силу судебного акта по делу А32-14142/2011 отклонено, поскольку на момент рассмотрения апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции принято постановление об оставлении без изменения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2011 по делу А32-14142/2011.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя. При обращении в апелляционную инстанцию государственная пошлина лодочным кооперативом оплачена по квитанции от 24.10.2011.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2011 по делу N А32-4749/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов