Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2011 г. N 15АП-12151/11

город Ростов-на-Дону

13 декабря 2011 г.

дело N А32-6689/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии:

от истца: представитель Глушков И.А., доверенность от 19.07.2011;

от ответчика: представитель Бакуров С.Б., доверенность от 05.04.2011;

от третьего лица: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя).

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общественной организации - Краснодарской Краевой Федерации Бодибилдинга и Фитнеса "Самсон"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 05.09.2011 по делу N А32-6689/2011

по иску государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Кубанский государственный медицинский университет" Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации(ОГРН 1022301430590,ИНН 2309023448)

к общественной организации - Краснодарской Краевой Федерации Бодибилдинга и Фитнеса "Самсон" "(ОГРН 1022300002504,ИНН 2308001709)

при участии третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

о возвращении занимаемых помещений и взыскании неустойки,

принятое в составе судьи Миргородской О.П.

УСТАНОВИЛ:

государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Кубанский государственный медицинский университет" Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации (далее - университет) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к общественной организации - Краснодарской Краевой Федерации Бодибилдинга и Фитнеса "Самсон" (далее - общественная организация, ответчик) о возвращении последним истцу арендуемых помещений площадью 280 кв.м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. 40 - летия Победы, 2 и взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в размере 2 751 рубль 84 копейки, 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины (уточненные требования).

Исковые требования мотивированы тем, что университет предоставил в аренду общественной организации нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Краснодар, ул.40 лет Победы, 2 на основании договора аренды N 36/5 от 29.07.2009 г., срок аренды определен с 15.05.2009 г по 14.05.2010 г. По истечении срока аренды арендатор продолжал пользоваться арендованными помещениями, договор возобновлен на неопределенный срок. В адрес арендатора направлено уведомление об отказе от договора и освобождении помещений. Поскольку арендатор не освободил спорные помещения, арендодатель обратился в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2011 суд обязал общественную организацию - Краснодарская Краевая Федерация Бодибилдинга и Фитнеса "Самсон" возвратить государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Кубанский государственный медицинский университет" Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации нежилые помещения площадью 280 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. 40 -летия Победы, 2; в остальной части иска отказал. Суд пришел к выводу о незаключенности договора аренды по причине отсутствия его регистрации, в связи с чем, у ответчика отсутствуют законные основания пользования помещениями.

Не согласившись с принятым судебным актом, общественная организация - Краснодарская Краевая Федерация Бодибилдинга и Фитнеса "Самсон" обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы.

Судом первой инстанции установлено, что договор аренды N 36/5 заключен сроком на 1 год, не зарегистрирован и является незаключенным, следовательно, не порождает прав и обязанностей для сторон договора. Однако, из текста искового заявления следует, что истец заявил требования о понуждении к исполнению пункта 2.4.14 договора аренды. Поскольку договор аренды N 36/5 является незаключенным, требование о понуждении к исполнению его условий удовлетворению не подлежит.

При вынесении решения суд вышел за рамки заявленных требований, учитывая, что иск о возврате помещений из чужого незаконного владения на основании ст. 301 ГК РФ истцом не заявлен.

Суд первой инстанции неверно установил избранный истцом способ защиты, поскольку в обоснование требований университет указал на неисполнение обязательств по договору аренды, что исключает применение вещно-правового способа защиты, предусмотренного ст.301 ГК РФ. При отсутствии между сторонами договорных отношений, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. 301, 302 ГК РФ.

В пояснениях к апелляционной жалобе ОО ККФБФ "Самсон" указала, что договор аренды N 36/5 заключен сроком на 1 год (с 15.05.2009 г. по 14.05.2010 г.). Однако, арендодатель продлил срок аренды до 25.02.2011 года, что подтверждается его письмами N300 от 10.02.2011 г., N 443 от 28.02.2011 г., а также письмом Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае N08-10/15121 от 26.11.2010 г., арендатор продолжил пользоваться помещениями. Изложенные обстоятельства, а также факт непрерывного владения спорными помещениями с 1996 года на основании ранее заключенных договоров аренды, подтверждают законность владения арендатором спорными помещениями. При установлении судом факта незаключенности последнего договора аренды N 36/5 (на период с 15.05.2009 г. по 14.05.2010 г.), а также наличия волеизъявления арендодателя на продление арендных отношений до 25.02.2011 года, в рассматриваемом случае подлежали применению правила, установленные п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, а именно: арендодатель должен был предупредить арендатора за три месяца до предполагаемого освобождения спорных помещений. Из письма N300 от 10.02.2011 г. следует, что истец предложил ответчику освободить помещения за 14 дней. При этом истцом не представлено доказательств надлежащего вручения данного письма законному представителю ответчика. Поскольку установленный порядок предварительного уведомления (обязательного претензионного порядка) истцом не соблюден, в подобной ситуации при рассмотрении требования об истребовании помещений, суду надлежало оставить иск без рассмотрения.

В подтверждение довода о наличии между сторонами длительных арендных отношений представитель ответчика предъявил договоры аренды спорного помещения за период с 1996 г. по 2008 г.

Заявитель жалобы просит решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска об обязании общественную организацию возвратить университету нежилые помещения площадью 280 кв.м., расположенные по адресу: г.Краснодар, ул.40-летия Победы, 2, отменить, в указанной части иска отказать.

В отзыве на апелляционную жалобу университет возражал против приобщения к материалам дела копий договоров с 1996 по 2008 г., указав, что ответчик в течение рассмотрения дела в суде первой инстанции не заявлял ходатайств об исследовании договоров прошлых лет, причины, приведенные истцом в обоснование довода непредставления договоров суду, не могут быть признаны уважительными в соответствии с п. 2 ст. 268 ГК РФ.

Представитель университета утверждал, что по истечении срока действия договора аренды N 36/4 от 26 мая 2008 г. арендатор передал помещения университету по акту приема передачи от 16 мая 2008 г.

Представитель общественной организации, заявил, что договор аренды N 36/4 от 26.05.2008 г. является пролонгированным на неопределенный срок, поскольку помещение в 2008 г. арендатором не было освобождено, стороны подписали очередной договор N36/5 от 29.07.2009 г., признанный судом незаключенным и акт приема передачи от 15 мая 2009 г.

На вопрос суда апелляционной инстанции о причинах непредставления договоров суду первой инстанции, представитель ответчика пояснил, что копии договоров имеются и у истца, указанные договоры представлены только с целью подтверждения наличия арендных отношений у сторон с 1996 г. и правомерности пользования помещениями; арендуемое помещение общественная организация никогда не освобождала, подписывая каждый год договоры аренды.

С целью установления возникших между сторонами отношений, суд апелляционной инстанции считает необходимым исследовать и приобщить к материалам дела копии договоров аренды прошлых лет.

В судебном заседании представитель общественной организации просил проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в части удовлетворенных требований.

Представитель университета возражений против проверки решения в обжалуемой части не высказал.

Учитывая, что в апелляционной жалобе ставится фактически вопрос об отмене решения только в части требования о возвращении арендованного имущества, а законность решения в части отказа в иске о взыскании неустойки не оспаривается, при отсутствии возражений сторон, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в части, касающейся удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, за государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Кубанский государственный медицинский университет" Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации на праве оперативного управления закреплено здание общежития литер Щ,щ1щ2 общей площадью 3982,6 кв.м., расположенное по адресу: г.Краснодар, ул.им.40-лет Победы, дом 2, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2004 г. произведена запись регистрации N 23-81/00-336/2004-53 (том 1, лист дела 116).

29 июля 2009 г. между университетом (арендодатель) и общественной организацией (арендатор) подписан договор N 36/5 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления. По условиям договора арендатору во владение и пользование переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Краснодар, ул. 40 - летия Победы, 2 (том 1, лист дела 16).

Согласно п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения на срок год и свыше подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 3 ст. 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 3 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

Поскольку срок действия договора N 36/5 сторонами определен с 15 мая 2009 по 14 мая 2010 г. и доказательств регистрации сторонами не представлено, суд первой инстанции правильно признал его незаключенным.

Незаключенный договор (несостоявшаяся сделка) не порождает гражданских прав и обязанностей (в том числе арендных); он не может быть расторгнут, продлен, либо возобновлен на неопределенный срок.

Таким образом, подписанный сторонами договор аренды N 36/5 от 29.07.2009 г. не порождает для сторон никаких прав и обязанностей, вытекающих из указанного договора.

Судом апелляционной инстанции проанализированы представленные общественной организацией договоры аренды начиная с 1996 года. Суд установил, что первый договор за N 326 между сторонами заключен 16.01.1996 г. сроком на 5 лет до 01.01.2000 г.

Согласно указанному договору, общественной организации переданы помещения площадью 280 кв.м., расположенные по адресу: г.Краснодар,ул.40 лет Победы, 2 для использования под тренажерный зал для занятий культуризмом.

После истечения срока договора от 16.01.1996 г. между общественной организацией и университетом ежегодно подписывались договоры аренды в отношении спорного объекта.

Договоры аренды, подписанные сторонами в последующие годы на срок один год (договор N 2 от 01.01.2000 г., договор N 36 от 09.07.2004 г., N 36/1 от 31.01.2005 г., N 36/3 от 22.01.2007 г.), не были зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с этим являются незаключенными.

Другие договоры аренды заключены на срок менее года: договор аренды N 2/1 от 03.01.2001 г. на период с 03.01. 2001 г. по 31.12.2001 г., договор N 2\2 от 04.01.2002 г. на период с 04.01.2002 г. по 31.12.2002 г.; договор N 36/2 от 16.06.2006 г. на срок с 16.06.2006 г. по 31.12.2006 г.; договор N 36/4 от 26.05.2008 г. на срок с 16.05.2008 г. по 14.05.2009 г.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии между сторонами длящихся арендных отношений, поскольку, по истечении срока аренды -14.05.2009 г. (договор N 36/4 от 26.05.2008), отношения сторон не прекращены, арендатор продолжал пользоваться арендованными помещениями, данное обстоятельство подтверждается пояснениями представителя общественной организации, договорами аренды, актами приема -передачи.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Письмом N 300 от 10.02.2011 г. (получено ответчиком 10.02.2011 г., о чем имеется отметка на письме), письмом N 1619 от 29.07.2010 г. университет уведомил арендатора о необходимости освобождения арендуемых помещений (том 1, лист дела 43), в дополнении к письму университет вторично письмом N 1648 от 06.08.2010 г. со ссылкой на п. 2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации заявил о прекращении арендных отношений. Указанное письмо получено общественной организацией 06.08.2010 г. (том 1, лист дела 46).

Таким образом, арендодатель выразил свое волеизъявление на отказ от договора аренды нежилых помещений, неоднократно сообщив о необходимости возвращения арендованного имущества, расположенного по адресу: г.Краснодар, ул.40 лет Победы, 2, при этом, воля арендодателя сформирована с учетом позиции собственника федерального имущества.

Как следует из Устава государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Кубанский государственный медицинский университет" полномочия учредителя осуществляет Министерство здравоохранения и социального развития Российской Федерации.

Согласно пункту 1.5 Устава Министерство и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом осуществляют в порядке и пределах, определенных законодательством Российской Федерации, полномочия собственника в отношении федерального имущества, находящегося в оперативном управлении университета.

Так, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в письме от 02.08.2010 N 08-10/10111 указало на необходимость отказа от договора аренды спорных помещений, Министерство здравоохранения и социального развития Российской Федерации в письмах от 12.02.2010 г., от 08.06.2010 г. также сослалось на нецелесообразность сдачи в аренду спорных помещений (том 1, лист дела 35,40).

Довод общественной организации о том, что письмо N 300 от 10.02.2011 г. направлено арендодателем с нарушением 3-х месячного срока, о неполучении других писем, признан судом апелляционной инстанции необоснованным.

Как следует из содержания статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может быть заявлен в любое время вне зависимости от наступления либо не наступления каких-либо обстоятельств. При этом закон не установил форму отказа и не обязывает стороны мотивировать причину отказа, обязательным в силу закона является лишь соблюдение порядка уведомления контрагента по договору об отказе от договора.

С иском об обязании общественную организацию освободить арендуемые помещения, в связи с прекращением договора аренды, университет обратился 25 марта 2011 г. Копия искового заявления в адрес общества была направлена 23.03.2011 г. Об информированности ответчика о возбуждении дела по иску арендодателя свидетельствует участие представителя общественной организации в судебных заседаниях суда первой инстанции: 11 мая 2011 г., 20 мая 2011 г., 22.08.2011, 29.08.2011 г.

С момента предъявления иска до вынесения решения прошло более трех месяцев, чтобы считать право и интерес общественной организации, как арендатора, в получении заведомого предупреждения об отказе арендодателя от договора защищенными, и считать обязанность арендодателя (университета) о предупреждении в установленные статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки исполненной.

В данном случае, отсутствие у университета воли на продолжение арендных отношений, о чем арендатор информирован, является юридическим фактом, влекущим прекращение договора аренды.

Довод заявителя жалобы о нарушении судом процессуальным норм при рассмотрении дела отклонен, суд при вынесении решения исходил из представленных сторонами доказательств, не имея возможности дать оценку имеющимся договорам аренды. Апелляционная инстанция, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства, не находит оснований к отмене судебного акта, поскольку выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного судебного акта.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалованной части надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на общественную организацию как заявителя жалобы в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

При подаче апелляционной жалобы заявитель жалобы оплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 2000 руб. по квитанции от 03.10.2010 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 сентября 2011 г.. по делу N А32-6689/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов