Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2011 г. N 11АП-12297/11

г. Самара

13 декабря 2011 г.

Дело N А65-10356/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола Кузьминой А.В., с участием:

от истца - Бахарев Д.В., директор, протокол N 5 от 01.06.2011,

от ответчика и третьего лица - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу ООО "ТЭСЭРА", г. Набережные Челны, Республика Татарстан, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 сентября 2011 года, принятое по делу NА65-10356/2011 судьей Кашаповым А.Р.

по иску общества с ограниченной ответственностью "ТЭСЭРА" (ОГРН: 1021602024366), г. Набережные Челны, Республика Татарстан,

к обществу с ограниченной ответственностью "Сотарк" (ОГРН: 1021602027501), г. Набережные Челны, Республика Татарстан,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань,

о признании договора N 1 купли-продажи земельного участка от 14 мая 2008 года незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТЭСЭРА" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к ООО "Сотарк" о признании договора N 1 купли-продажи земельного участка от 14 мая 2008 года, незаключенным.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.06.2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.09.2011 иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя жалобы, суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил закон. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда о том, что установленная договором норма об обязательной государственной регистрации договора противоречит закону, а следовательно, договор государственной регистрации не подлежит. Заявитель считает, что учитывая принцип свободы договора, суд должен был удовлетворить исковые требования.

06.12.2011 представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, отзывы на апелляционную жалобу не представили, что позволяет суду в соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с представленными доказательствами, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14 мая 2008 г. между ООО "ТЭСЭРА" (продавец) и ООО "Сотарк" (покупатель) заключен договор N 1 купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 16:52:06 02 02:0047; общая площадь 1200 кв. м; местоположение - Республика Татарстан, г. Набережные Челны, бульвар Домостроителей (л.д.4-7).

Согласно п.3.1 договора цена объекта установлена сторонами в размере 1000000 рублей, включая НДС - 18%.

Согласно п.1.11 договора переход права собственности земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.551 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с п.1.12 настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями ст.ст.25-26 ЗК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

По акту приема - передачи от 14.05.2008 г. земельный участок передан покупателю.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок о переходе прав на объект недвижимого имущества 23.03.2010 г. зарегистрировано право собственности на указанный объект за ООО "Сотарк". Одновременно произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, залогодержателем указано - ООО "ТЭСЭРА".

Полагая, что договор купли - продажи N 1 от 14.05.2008 подлежит обязательной государственной регистрации согласно п. 1.12 договора, истец обратился с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, обоснованно применил нормы материального и процессуального права.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, неопределенности по данному поводу не возникало, земельный участок передан по акту приема-передачи.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Исследовав и оценив содержание договора купли-продажи от 14.07.2008, передаточного акта от 14.05.2008, последующие действия сторон, суд приходит к выводу о том, что названный договор содержит все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Согласно ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно статье 25 Земельного кодекса права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Кодекса).

Таким образом, регистрация договора купли-продажи земельного участка законом не предусмотрена.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что указание в договоре условия о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, противоречит федеральному закону, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии правовых оснований для признания договора незаключенным.

Доводы заявителя апелляционной жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции, отклоняются по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом), договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Данная правовая позиция следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 1395/09 от 09.09.2009.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и отклоняются судом апелляционной инстанции.

Другие доводы апелляционной жалобы рассмотрены судебной коллегией и признаны несостоятельными, в связи с чем, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным.

Согласно ст.110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы возлагается на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.09.2011 года, принятое по делу N А65-10356/2011, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев