Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2011 г. N 19АП-5609/11

г.Воронеж

09 декабря 2011 г.

Дело N А08-2224/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2011.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Поротикова А.И.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бартеневой Ю.В.,

при участии:

от администрации Губкинского городского округа Белгородской области: Шунаева А.Н., представителя по доверенности N 1427/01-23 от 20.12.2010;

от ООО "Лебединское": представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от Управления Росреестра по Белгородской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Губкинского городского округа Белгородской области на решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.08.2011 по делу N А08-2224/2011 (судья Дробышев Ю.Ю.) по иску администрации Губкинского городского округа Белгородской области (ОГРН 1023102262622) к обществу с ограниченной ответственностью "Лебединское" (ОГРН 1063127012838) о взыскании задолженности по аренде, при участии третьих лиц - Управления Росреестра по Белгородской области и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Лебединское" к администрации Губкинского городского округа Белгородской области о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Губкинского городского округа Белгородской области (администрация) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лебединское" (ООО "Лебединское") о взыскании 597 499 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате за период с 13.07.2010 по 15.02.2011 и 21 969 руб. 73 коп. пени по договору аренды от 12.12.2008 N 46-ю.

Общество с ограниченной ответственностью "Лебединское", в свою очередь, обратилось к администрации Губкинского городского округа Белгородской области со встречным иском о расторжении договора аренды земельного участка N 46-ю от 12.12.2008 с 10.07.2010.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Управление Росреестра по Белгородской области).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 30.08.2011 администрации Губкинского городского округа Белгородской области в удовлетворении искового заявления к обществу с ООО "Лебединское" о взыскании задолженности по арендной плате было отказано. Встречный иск ООО "Лебединское" удовлетворен, договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская область г. Губкин, ул. Сельскохозяйственная, 3г. с кадастровым номером 31:04:03 02 01:0005, от 12.12.2008 N 46-ю расторгнут с 10.06.2008.

Не согласившись с состоявшимся решением, администрация Губкинского городского округа Белгородской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении ее исковых требований и отказе в удовлетворении встречного иска.

В судебное заседание апелляционной инстанции 02.12.2011 представители ООО "Лебединское" и Управления Росреестра по Белгородской области не явились.

В поступившем через канцелярию суда от ООО "Лебединское" отзыве на апелляционную жалобу, общество против доводов апелляционной жалобы возражало, просило решение суда от 30.08.2011 оставить без изменения.

Учитывая наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представитель администрации Губкинского городского округа Белгородской области доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, просил ее удовлетворить.

Выслушав участвующее в судебном заседании лицо, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления главы местного самоуправления г. Губкина и Губкинского района N 2723 между администрацией Губкинского городского округа и ООО "Лебединским" заключен договор аренды N 46-ю от 12.12.2008 земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская обл. г. Губкин, ул. Сельскохозяйственная, 3г для строительства гаражей в границах, указанных на плане участка общей площадью 9 972 кв.м с кадастровым номером 31:04:03 02 01:0005, сроком на 11 месяцев.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключено дополнительное соглашение N 101-ю от 13.11.2009 о продлении срока аренды земельного участка до 31.12.2010.

Договор аренды от 12.12.2008 N 46-ю с учетом дополнительного соглашения N 101-ю от 13.11.2009 зарегистрирован УФРС по Белгородской области (Губкинский отдел).

Согласно пункту 1.1 договора от 12.12.2008, участок предоставлялся для строительства гаражей.

На основании заключенного договора аренды, Постановления главы местного самоуправления г. Губкина и Губкинского района N 2723 ответчику было выдано разрешение на строительство N 31 508 1231 0637 09, в котором говорится о разрешении строительства 55 гаражей (проект В-10-52/2007, разработанный ООО "Проект-ЭКО").

Причем, из договора аренды, обращения ООО "Лебединский" в Управление архитектуры и градостроительной политики и Главному архитектору г.Губкина и Губкинского района от 04.04.2009 и ответа на обращение от 14.04.2009, следует, что для строительства использовался не весь участок площадью 9 972 кв.м, а его часть для размещения 55 гаражей в соответствии с генеральным планом территории, проектом организации строительства, градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 31:04:03 02 01:0005. Арендатору было запрещено дополнительно возводить гаражи на незастроенной территории.

Из условий договора следует, что арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 Гражданского кодекса РФ).

В силу частей 1, 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено настоящим Кодексом.

08.06.2010 ООО "Лебединское" завершено строительство гаражей, что подтверждается разрешением на ввод объектов в эксплуатацию 55 гаражей N 31-508-2131-0767-10 от 08.06.2010.

По актам приема-передачи, имеющимся в материалах дела, в июне 2010 года гаражи были переданы физическим лицам, заключившим договоры на участие в долевом строительстве гаражей (копии договоров также представлены ответчиком). Свидетельствами о праве собственности на гаражи подтверждается принадлежность физическим лицам.

Следовательно, с указанного времени ответчик не мог пользоваться земельным участком, на котором расположены не принадлежащие ему объекты недвижимости. Сведений об ином использовании, либо об иной площади участка, в материалах дела не имеется.

Из материалов дела следует, что 10.06.2010 ответчиком, после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, в адрес администрации Губкинского городского округа было направлено письмо с предложением о расторжении договора аренды земельного участка N 46-ю от 12.12.2008 в связи с окончанием строительства, поскольку согласно постановлению главы местного самоуправления г. Губкина и Губкинского района N 2723 от 12.12.2008 земельный участок выделялся под строительство 55-ти гаражей.

Истец (администрация) не ответил на предложение о расторжении договора.

В последующем ответчик также обращался к истцу с заявлениями о расторжении указанного договора аренды: от 23.07.2010, 13.11.2010, 01.12.2010, 17.02.2011, которые остались без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 12 названного закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Подход, в соответствии с которым при вводе находящегося на арендуемом земельном участке объекта недвижимости в эксплуатацию и после передачи всем участникам долевого строительства объектов долевого строительства застройщик (арендатор) вправе заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, на котором построен жилой дом, в настоящее время поддерживается арбитражными судами округов (постановление ФАС Центрального округа от 18.06.2010 по делу N А08-9115/2009-6, постановление ФАС Московского округа от 18.10.2010 по делу N А40-148039/09-139-1002).

В силу статьи 620 Гражданского кодекса РФ, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался нормами статей 451, 453 Гражданского кодекса РФ, указав, что строительство 55 гаражей и ввод объектов в эксплуатацию 08.06.2010 свидетельствует о наличии существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.

В статьях 219, 271 Гражданского кодекса РФ, статьях 35, 36 Земельного кодекса РФ, статье 36 Жилищного кодекса РФ законодательно закреплено приобретение собственником, собственниками объекта недвижимости прав землепользователя земельным участком, непосредственно занятым объектом и необходимым для его эксплуатации. Права на земельный участок возникают в силу закона и не зависят от воли собственника земельного участка. Несвоевременное оформление прав на земельный участок и соответствующей регистрации их в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не лишают собственника объекта недвижимости прав и возможности использовать в порядке статьи 209 Гражданского кодекса РФ принадлежащее ему имущество, пользоваться земельным участком.

Изменение вида разрешенного использования, то есть внесение в земельный кадастр сведений о том, что земельный участок предназначен для эксплуатации построенного объекта недвижимости, относится к компетенции собственника земельного участка (статьи 7, 8 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, если участок предоставлен для строительства конкретных объектов недвижимости, строительство иных объектов на нем не предусмотрено, то с момента сдачи в эксплуатацию и передачи их по акту, регистрации права собственности, организация-застройщик утратила возможность и право пользоваться земельным участком по договору аренды (статьи 606, 607, 615 Гражданского кодекса РФ), обеспечивать целевое использование земли - проектирование и строительство (статьи 22, 42 Земельного кодекса РФ), а арендодатель утратил право распоряжения им в связи с наличием иных законных землепользователей. Предусмотренные статьями 606, 608, 611 Гражданского кодекса РФ обязательные условия договора аренды (возможность использования арендатором объекта аренды и право арендодателя им распоряжаться) отсутствуют.

В связи с передачей объектов недвижимости взыскание арендной платы за период с 12.12.2008 по 31.12.2010 повлечет наличие убытков на стороне застройщика и неосновательного обогащения на стороне лиц, использующих данный участок.

Довод апелляционной жалобы о том, что в силу пункта 4.4.5 договора аренды арендатор обязан письменно известить арендодателя не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка, рассмотрен судом и обоснованно признан несостоятельным в связи с тем, что ООО "Лебединское" не осуществляло освобождение земельного участка, а просило расторгнуть договор аренды.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательной базе, которые бы влияли на законность и обоснованность обжалуемого решения, в апелляционной жалобе не содержится.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ администрация Губкинского городского округа Белгородской области освобождена от уплаты госпошлины, вопрос о распределении судебных расходов судом не решается.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.08.2011 по делу N А08-2224/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации Губкинского городского округа Белгородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

А.И. Поротиков В.И. Федоров