Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2011 г. N 19АП-2787/11

г. Воронеж

9 декабря 2011 г.

Дело N А08-1222/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 6 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 декабря 2011 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего	Поротикова А.И.
Судей	Мокроусовой Л.М.
	Федорова В.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сергеевой Л.А.

при участии:

от ООО "Мак": Феофилова О.О. представитель по доверенности б/н от 17.01.2011 г., Макогон В.Х. представитель по доверенности б/н от 22.01.2011 г.

от ООО Торговый Дом "Меридиан": Липовская Н.В. представитель по доверенности б/н от 01.08.2011 г., Выровская О.А., представитель по доверенности б/н от 01.12.2011.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Мак" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 25 июля 2011 года по делу N А08-1222/2011 (судья Мирошникова Ю.В.) по иску Общества с ограниченной ответственностью "Мак" (ОГРН 1023101661880, ИНН 3123030522) к Обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Меридиан" (ОГРН 1053107029161, ИНН 3123116441) о взыскании 3 805 853 руб. 60 коп. и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Меридиан" (ОГРН 1053107029161, ИНН 3123116441) к Обществу с ограниченной ответственностью "Мак" (ОГРН 1023101661880, ИНН 3123030522) о признании незаключенным дополнительного соглашения от 01 ноября 2010 года к договору аренды от 01 июня 2007 года,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мак" (далее - ООО "Мак") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Меридиан" (далее - ООО ТД "Меридиан", ответчик) о взыскании с ООО ТД "Меридиан" 1 714 992 руб. неосновательного обогащения за период январь-декабрь 2010 года, 280 000 руб. долга по арендным платежам за период январь-июль 2011 г.., 130 861 руб. 60 коп. убытков, связанных с необходимостью проведения текущего ремонта арендованного помещения, 1 680 000 рублей убытков в виде неполученных доходов.

ООО ТД "Меридиан", в свою очередь, был заявлен встречный иск о признании незаключенным дополнительного соглашения от 01 ноября 2010 года к договору аренды от 01 июня 2007 года.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 25 июля 2011 года по делу N А08-1222/2011 исковые требования удовлетворены частично: с ООО Торговый Дом "Меридиан" в пользу ООО "Мак" взыскано 280 000 руб. задолженности по арендной плате за период с января по июль 2011 года. В удовлетворении остальной части иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика убытков, связанных с необходимостью текущего ремонта помещения и убытков, возникших вследствие неисполнения обязанности по возврату спорного помещения в виде неполученных доходов, а также в части удовлетворения встреченного иска, ООО "Мак" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 25 июля 2011 года по делу N А08-1222/2011 отменить в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционного суда 29.11.2011 г.. представители ООО "Мак" поддержали доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика убытков, связанных с необходимостью текущего ремонта помещения и убытков, возникших вследствие неисполнения обязанности по возврату спорного помещения в виде неполученных доходов, а также в части удовлетворения встреченного иска, просили отменить решение суда первой инстанции в указанной части, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО Торговый Дом "Меридиан" возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения в указанной части, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционного суда 29.11.2011 г.. был объявлен перерыв до 06.12.2011 г..

По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая, что от участвующих в деле лиц не поступило возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в указанной части.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия апелляционного суда полагает, что решение Арбитражного суда Белгородской области от 25 июля 2011 года по делу N А08-1222/2011 подлежит отмене в части отказа во взыскании убытков вследствие неисполнения обязанности по возврату помещения. При этом суд руководствуется следующим.

Как следует из материалов дела, 01.06.2007 г.. между ООО "Мак" (арендодатель) и ООО Торговый Дом "Меридиан" (арендатор) был заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору во временное пользование торговый зал, подсобные и складские помещения площадью 561,3 кв.м., расположенные в нежилом здании кадастровый номер - 31:16:00:00:9109/1/23:1001/А) общей площадью 1208,4 кв.м. по адресу: г.Белгород, ул. Привольная, 20, указанные в экспликации (приложение N 1) под N 14 (9,5кв.м.), 15 (9,1 кв.м.), 16 (8,6 кв.м.), 18 (44,3 кв.м.), 19 (7,9 кв.м.), 20 (10,5 кв.м.), 21 (32,2 кв.м.), 22 (305,9 кв.м.), 23 (80,2 кв.м.), 24 (4,7 кв.м.), 27 (2,3 кв.м.), 28 (46,1 кв.м.) (п. 1.1. договора аренды).

Вышеназванное имущество передано по акту приема-передачи от 01 июня 2007 года.

В соответствии с пунктом 4.1. названного договора стороны установили срок его действия с 1 июня 2007 года по 31 декабря 2010 года.

В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы составляет 40 000 рублей в месяц, включая НДС 18%. Размер арендной платы изменяется в зависимости от инфляции в РФ и курса доллара США к рублю РФ.

В силу п. 3.3 договора арендная плата может быть пересмотрена по согласию сторон.

30.04.2009 г. на нежилое здание был изготовлен новый технический паспорт, 17.11.2009 г.. ООО "МАК" получено новое свидетельство о государственной регистрации права собственности Серия 31-АБ 759781 здания магазина, назначение: нежилое здание, общей площадью 1104,5 кв.м., инвентарный номер 9109, литер А, этажность 1, подземная этажность 1, кадастровый номер: 31:16:01 05 021:0005:009109- 00/001:1003/А, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Привольная, д. 20.

Согласно техническому паспорту от 30.04.2009 г. ООО ТД "Меридиан" стало занимать торговый зал, подсобные и складские помещения площадью 560,5 кв.м. под N 14 (9,5 кв.м.), 15(6.1 кв.м), 15а(1,4 кв.м.), 156(1,2 кв.м.),16(8,6кв.м.), 17а(1,2 кв.м.), 18(42,3 кв.м.), 18а(3,3 кв.м.), 19 (7,9 кв.м), 20 (7,5 кв.м.), 21 (32,2 кв.м.), 22 (389,4 кв.м.), 24 (1,5 кв.м.), 27(2,3 кв.м.), 28(46,1 кв.м.), что ответчиком не оспаривается.

Дополнительными соглашениями от 01 января 2010 года и 01 ноября 2010

года стороны установили размер арендной платы в сумме 380 000 рублей в месяц.

Истец, ссылаясь на то обстоятельство, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при наличии возражений со стороны арендодателя и отсутствии других правовых оснований пользования, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. При этом истец указал, что за период действия договора арендатор в нарушение условий договора не исполнил обязательства по проведению текущего ремонта помещений, в связи с чем арендодателю причинен ущерб. Кроме того, вследствие неисполнения ответчиком обязанности по возврату помещения истцом понесены убытки в виде неполученных доходов.

ООО Торговый Дом "Меридиан", в свою очередь, заявил встречное исковое требование о признании дополнительного соглашения от 01 ноября 2010 года к договору аренды от 01 июня 2007 года незаключенным, ссылаясь на то, что данное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Исследовав представленные материалы дела, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания убытков вследствие неисполнения обязанности по возврату спорного помещения, в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (часть 2 статьи 622 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу указанных правил, если договор аренды прекратил действие, а арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе взыскать убытки, исходя из рыночной ставки аренды указанного имущества, определенной результатами экспертизы.

Для установления размера рыночной ставки аренды одного квадратного метра спорного нежилого помещения в 2010 и 2011 годах, судом первой инстанции была назначена экспертиза по настоящему делу.

Как следует из представленного в материалы дела заключения эксперта от 16.05.2011 г.. (том 2, л.д. 71-136), ежемесячная рыночная стоимость аренды спорного нежилого помещения в период с 01.01.2011 г. по момент проведения экспертизы составила 204 022 руб., что значительно превышает размер арендной платы, установленной договором.

Разница между ценой аренды, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество и арендными платежами, подлежащими внесению по договору за период с января по июль 2011 г.., составляет 1 127 154 р., является убытками истца и подлежит взысканию с ответчика по первоначальному иску.

Отказ суда в удовлетворении исковых требований о взыскании указанной суммы, основанной на результатах проведенной по делу экспертизе, мотивирован тем, что истцом уже заявлено требование о взыскании долга по арендным платежам. Размер этого требования равен 280 000 руб. и не может быть увеличен судом без выхода за пределы заявленных требований.

Апелляционный суд полагает, что рассматриваемый вывод сделан судом первой инстанции в результате отождествления иска о взыскании арендной платы за время просрочки в возврате арендованного имущества и иска о возмещении убытков, не покрытых указанной арендной платой. Оба указанных требования, имеющих по смыслу статьи 622 ГК РФ самостоятельный характер, были заявлены ООО "Мак". Истец требовал как взыскания долга по арендным платежам за период с января по июль 2011 г.., так и возмещения имущественных потерь, вызванных просрочкой возврата арендованного имущества, допущенного ответчиком в тот же период времени.

То обстоятельство, что иск о возмещении убытков в виде упущенной выгоды был рассчитан истцом исходя из сведений, содержащихся в письме ЗАО "Тандер" от 25.11.2010 г., а не с учетом данных проведенной по делу экспертизы, не влияет на его обоснованность, поскольку в силу статьи 64, 71 АПК РФ арбитражный суд в оценке представленных доказательств, их относимости и способности подтверждать обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, не связан доводами сторон.

Исходя из того, что материалами дела подтверждается как факт нарушения договора и вызванные этим нарушением убытки, так и причинно-следственная связь между ними, апелляционный суд полагает необходимым удовлетворить иск ООО "Мак" о взыскании убытков вследствие неисполнения ООО ТД "Меридиан" обязанности по возврату спорного помещения.

Возражения ответчика о том, что взыскиваемые убытки, являясь по существу упущенной выгодой, носят предположительный характер и вопреки пункту 4 статьи 393 ГК РФ заявлены без учета предпринятых кредитором мер для их получения и сделанных с этой целью приготовлений, отклоняются судом апелляционной инстанции. Допущенная должником просрочка, лишавшая кредитора владения принадлежащим ему имуществом, существенно ограничила его возможности по распоряжению таким имуществом. Тем не менее, из письма ЗАО "Тандер" от 25.11.2010 г.. следует, что истец предпринимал меры, направленные на извлечение в будущем дохода от передачи имущества в аренду.

Следует учитывать также то, что взыскание с арендатора, допустившего просрочку возврата имущества арендодателю, лишь арендных платежей, размер которых значительно ниже рыночной ставки аренды, не способствует надлежащему исполнению договора арендатором, а, напротив, позволяет последнему извлекать выгоду из нарушения обязательства, ставит его в преимущественное по отношению к добросовестным участкам оборота положение.

Относительно требования ООО "Мак" о взыскании убытков, связанных с необходимостью текущего ремонта, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции и полагает, что истцу по первоначальному иску не удалось подтвердить, что арендованное имущество подлежало возврату в отремонтированном состоянии, а не в том, в котором оно было получено арендатором.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 3.6. договора аренды от 01.06.2007 г.. в случае оставления арендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, арендатор передает арендодателю помещения в состоянии не худшем, чем на момент заключения договора в соответствии с актом приема-передачи.

Как следует из пункта 4 акта приема-передачи к договору аренды от 01.06.2007 г.., арендованное имущество передавалось в состоянии, требовавшем выполнения ремонтных работ.

Поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что арендованное имущество подлежало возврату в отремонтированном состоянии, у суда не имеется оснований для взыскания убытков, связанных с необходимостью текущего ремонта.

В силу изложенного судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании убытков вследствие неисполнения обязанности по возврату помещения в сумме 1 127 154 руб.

На основании вышеизложенного, коллегия суда апелляционной инстанции полагает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании убытков вследствие неисполнения обязанности по возврату спорного помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

По результатам рассмотрения настоящего дела судом апелляционной инстанции произведен зачет расходов по оплате госпошлины, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца за рассмотрение искового заявления в сумме 12 109 руб. 59 коп., а также за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб. и расходов по оплате госпошлины, подлежащей взысканию с истца в пользу ответчика за рассмотрение встречного иска в сумме 4000 руб.

С учетом произведенного судом зачета расходов по оплате госпошлины, расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 109 руб. 59 коп. подлежат взысканию с ООО Торговый Дом "Меридиан" в пользу ООО "Мак".

Государственная пошлина, уплачиваемая при подаче искового заявления в сумме 4 521 руб. 42 коп. подлежит взысканию с ООО Торговый Дом "Меридиан" в доход федерального бюджета.

Государственная пошлина в сумме 10 939 руб. 49 коп. подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ООО "Мак".

Руководствуясь, ст. ст.269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 25 июля 2011 г.. по делу N А08-1222/2011 отменить в части отказа во взыскании убытков вследствие неисполнения обязанности по возврату помещения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Меридиан" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Мак" убытки в размере 1 127 154 руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Меридиан" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Мак" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 109 руб. 59 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Меридиан" в доход федерального бюджета 4 521 руб. 42 коп. государственной пошлины, уплачиваемой при подаче искового заявления.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Мак" в доход федерального бюджета 10 939 руб. 49 коп.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Л.М. Мокроусова В.И. Фёдоров