Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2011 г. N 20АП-5163/11

г. Тула

12 декабря 2011 г.

Дело N А62-1979/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Токаревой М.В.,

судей Каструба М.В., Сентюрина И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-5163/2011) администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 19 августа 2011 года по делу N А62-1979/2011 (судья Борисова Л.В.), принятое по иску администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, г.Смоленск) к обществу с ограниченной ответственностью "Весна" (ОГРН 1066731103603, г.Смоленск) о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии в судебном заседании путем видеоконференц-связи

в Арбитражном суде Смоленской области:

от истца: Онищенко Е.Ю., представителя по доверенности N 1-131 от 17.01.2011,

от ответчика: Ященко Е.С., представителя по доверенности N 5 от 10.11.2011,

установил:

администрация города Смоленска (далее - администрация г.Смоленска) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Весна" (далее - ООО "Весна") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 1606/03 от 08.12.2003 в сумме 366 934 руб. 01 коп.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 19 августа 2011 года (судья Борисова Л.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, администрация г.Смоленска обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом. По его мнению, право собственности на такое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. В связи с этим полагает, что общество до момента регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи пользовалось имуществом на основании договора аренды, поэтому обязано платить арендную плату в соответствии с условиями договора.

Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение Арбитражного суда Смоленской области от 19 августа 2011 года по делу N А62-1979/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснил, что задолженности за период до 12.01.2010 не имеется.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 08.12.2003 между администрацией г.Смоленска (арендодатель) и ООО "Весна" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1606/03 (л.д.17-19).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 719,7 кв. м, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г.Смоленск, ул.Кирова, д.49, для использования под магазин, кафе.

Срок действия договора определен в пункте 1.1.2 с 08.12.2003 по 31.12.2012.

В разделе 3 договора стороны согласовали порядок расчетов, определив, что размер арендной платы устанавливается на срок, определенный пунктом 1.1.2 договора, но не более, чем на 1 год и составляет на момент подписания договора 15 740 319 руб. 04 коп. в год. Арендатор ежемесячно за аренду нежилого помещения не позднее 10-го числа, следующего за текущим месяца, перечисляет 56 371 руб. 32 коп.

Нежилое помещение передано арендатору по акту сдачи-приемки от 08.12.2003, являющемуся Приложением N 1 к договору (л.д.20).

Соглашением от 12.01.2009 об изменении условий договора аренды N 1606/03 от 08.12.2003 стороны изменили условия пунктов 1.1 и 3.2 договора, касающиеся площади арендуемого помещения, которая составила 766,6 кв. м, а также размера годовой арендной платы, установив ее с 01.01.2009 в сумме 2 007 344 руб. 87 коп. Арендатор ежемесячно за аренду нежилого помещения перечисляет предоплатой до 5-го числа текущего месяца 167 278 руб. 74 коп. (л.д.44).

В порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", 13.01.2010 между администрацией г.Смоленска (продавец) и ООО "Весна" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 539 (л.д.11-12).

Предметом указанного договора явилась передача покупателю объекта недвижимого имущества - нежилых помещений площадью 766,6 кв. м (помещения N 15а, 16, 21-29, 31, 36-40, 41, 42, 46-49 на 1-м этаже, помещения N 16-28, на 2-м ярусе), расположенных по адресу: г.Смоленск, ул.Кирова, д.49.

Продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке в размере 20 500 000 руб. (без НДС). Оплата объекта недвижимости производится покупателем в рассрочку в течение 5 лет путем перечисления денежных средств согласно графику платежей, являющемуся Приложением N 1 к договору (раздел 3 договора).

Так, в приложении N 1 стороны предусмотрели внесение покупателем платежей в период с 05.02.2010 по 12.01.2015 (л.д.14).

Недвижимое имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 13.01.2010 (л.д.13).

19.03.2010 Управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, о чем свидетельствует соответствующая отметка на оборотной стороне Приложения N 1 к договору купли-продажи.

Претензией от 22.10.2010, направленной ответчику, истец уведомил его об образовавшейся задолженности по арендной плате за январь-март 2010 года в размере 361 934 руб. 01 коп. и потребовал ее погасить в срок до 04.11.2010 (л.д. 9-10).

Ссылаясь на то, что до момента государственной регистрации перехода права собственности на выкупаемое нежилое помещение его собственником является администрация г.Смоленска, а за покупателем сохраняется обязанность по уплате арендных платежей за пользование им, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд области исходил из того, что с момента заключения договора купли-продажи (13.01.2010) обязательства арендатора по внесению арендных платежей прекратились и пришел к выводу о необоснованности заявленного иска.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре отношения сторон возникли в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, в целях реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества стороны 13.01.2010 заключили договор купли-продажи N 539, предметом которого являлась передача покупателю нежилых помещений площадью 766,6 кв. м (помещения N 15а, 16, 21-29, 31, 36-40, 41, 42, 46-49 на 1-м этаже, помещения N 16-28, на 2-м ярусе), расположенных по адресу: г.Смоленск, ул.Кирова, д.49.

Факт передачи недвижимого имущества покупателю подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 13.01.2010 и сторонами не оспаривается.

Внесение выкупной цены нежилого помещения производится покупателем в соответствии графиком платежей (Приложение N 1 к договору купли-продажи), о чем свидетельствуют копии платежных поручений (л.д.60-66).

Настаивая на наличии у ответчика обязательства по внесению платежей в рамках договора аренды, истец сослался на то, что до момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение покупатель не является его собственником и пользуется им на условиях договора аренды, поэтому обязан вносить арендную плату.

Определяя момент прекращения обязательства по внесению арендной платы арендатором, выкупившим недвижимое имущество в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, судебная коллегия пришла к выводу о том, что таким моментом является дата заключения договора купли-продажи (13.01.2010).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Следовательно, основной обязанностью продавца является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости это означает, что продавец обязан передать покупателю владение объектом (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Если к моменту заключения договора купли-продажи недвижимая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть в такой ситуации договорная обязанность продавца по ее передаче уже исполнена; покупатель владеет вещью на основании договора купли-продажи, и риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче вещи (статьи 211, 224, 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендуемого имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Таким образом, в результате заключения договора купли-продажи изменяется основание владения покупателя с договора аренды на договор купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" гласит, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из приведенных положений следует, что арендодатель, продавший недвижимое имущество, не имеет права требовать с покупателя (бывшего арендатора) взыскания арендной платы с момента заключения договора купли-продажи данного имущества до государственной регистрации соответствующего права, если стороны в договоре купли-продажи не установили иное. Основанием владения становится не прежний договор аренды, а договор купли-продажи.

Таким образом, заключив договор купли-продажи арендованного имущества в порядке реализации преимущественного права его выкупа, стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательства того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи муниципального имущества было направлено на продолжение арендных отношений, не представлены.

Доводы истца о сохранении договора аренды после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи продажи арендуемого имущества несостоятельны, поскольку владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям - по договору аренды и по договору купли-продажи.

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание арендных отношений после заключения его сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя, как законного владельца, и существу договора купли-продажи.

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

Переход к предпринимателю титула собственника на недвижимое имущество в результате государственной регистрации права (которую вправе осуществить как покупатель, так и продавец) не влияет на правовую квалификацию обстоятельств, связанных с наличием (либо отсутствием) арендных правоотношений.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для возложения на ответчика обязанности по внесению арендной платы после 13.01.2010, то есть за период, последующий дате заключения договора купли-продажи.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя о его незаконности и необоснованности.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация города Смоленска освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, поэтому государственная пошлина по апелляционной жалобе взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 19 августа 2011 года по делу N А62-1979/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Токарева

Судьи

М.В. Каструба И.Г. Сентюрина