Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2011 г. N 13АП-14907/11

г. Санкт-Петербург

14 декабря 2011 г.

Дело N А26-1107/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2011 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Е.В. Жиляевой

судей Я.В. Баркановой, И.А. Сериковой

при ведении протокола судебного заседания: М.И. Иноземцевой

при участии:

от истца: Е.В. Тупица по доверенности от 04.11.11

от ответчика: Л.Г. Балашова по доверенности от 26.09.11 N 13-16/118

от 3-го лица: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14907/2011) ООО "Дивайс" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 15.06.2011 по делу N А26-1107/2010 (судья Шалапаева И.В.), принятое по иску

ООО "Дивайс"

к администрации Петрозаводского городского округа

3-и лица: 1. ООО "Петро Эксперт", 2. ООО "Карельский центр оценки"

об урегулировании разногласий при заключении договора

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Дивайс" (далее - ООО "Дивайс", 185035, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 3, ОГРН 1021000517801) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация, 185910, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д.2, ОГРН 1021000538481), с учетом уточнения исковых требований, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 297,4 кв.м, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 3, и просило суд принять пункты 3.1, 3.2, 3.4, 3.5, 3.9, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5 договора, приложения N 1, 2 к нему в редакции истца (л.д. 39-43, т.8).

Определением суда от 03.03.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Петро Эксперт" (далее - ООО "Петро Эксперт") и общество с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки" (далее - ООО "КЦО").

Решением суда от 15.06.2011 иск удовлетворен частично. Пункт 3.1 договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, пр. Ленина, д.3 между администрацией Петрозаводского городского округа и ООО "Дивайс" принят в следующей редакции: "Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 7 448 000 руб. без учёта НДС и определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы N 08-04-13-1/11 от 08.04.11. Окончательная сумма, подлежащая оплате Покупателем Продавцу по настоящему договору в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ от 22.07.08 определяется с учётом стоимости неотделимых улучшений, произведённых ООО "Дивайс" в размере 2 375 095 руб. согласно отчёту ООО "Петро Эксперт" N 405 от 08.08.10 и составляет 5 072 905 руб.";

Пункт 3.2 договора изложен в следующей редакции: "На сумму 5 072 905 руб. Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет";

Пункт 3.4 договора изложен в следующей редакции: "Покупатель производит оплату ежемесячно в срок до 15 числа текущего месяца включительно, дифференцированными платежами, согласно расчёту платежей (приложение N 1) и графику ежемесячных платежей (приложение 2), которые являются неотъемлемой частью договора. При этом первый платёж Покупатель производит не позднее 10 дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект от Продавца к Покупателю"; Пункт 3.5 договора принят в редакции администрации, изменив указанное в пункте назначение платежа на "Договор купли-продажи N ___ нежилых помещений от _________.;

Пункт 3.9, 5.2 договора принят в редакции администрации Петрозаводского городского округа.

Пункт 5.3 договора принят в редакции администрации, а именно: "Допустимая просрочка оплаты Объекта не может составлять более десяти календарных дней не более двух раз подряд (далее - допустимая просрочка)";

Пункт 5.4 договора изложен в следующей редакции: "Продавец в течение 3 (трёх) дней с момента допустимой просрочки направляет Покупателю письменное уведомление, с даты направления которого Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон по Договору прекращаются, за исключением случая, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта. Расторжение договора не освобождает Покупателя от уплаты пеней, предусмотренных пунктом 5.2";

Пункт 5.5 договора принят в редакции администрации Петрозаводского городского округа;

Приложение N 1 к договору принят в следующей редакции: РАСЧЁТ

Ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на пять лет в соответствии с договором купли-продажи

1. Дата публикации объявления о продаже Объекта - 05.11.2009. 2. Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования объявления о продаже арендуемого Объекта составляет 9,5%.

3. Сумма денежных средств, на которую предоставляется рассрочка, составляет 5 072 905 руб.

4. Размер ежемесячного платежа суммы основного долга составляет: 5 072 905 : 60 мес. = 84 548, 42 руб.

5. Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет: 9,5% : 3 = 3, 17%

6. Срок предоставляемой рассрочки - 5 лет (или 60 месяцев)

7. Ежемесячная сумма процентов за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга.

8. Общая сумма платежей по договору составляет:

5 072 905 руб. + сумма платежей за предоставляемую рассрочку.

Приложение N 2 к договору принят в следующей редакции:

РАСЧЕТ
ежемесячных платежей
N платежа	дата	ставка(9,5%/3)	весь платеж	основной	%	остаток
1	2	3	4	5	6	7
	каждый следующий платеж в срок до 15 числа следующего месяца	3,17				5 072 905,00
1		3,17	97 949,34	84 548,42	13 400,92	4 988 356,58
2		3,17	97 725,99	84 548,42	13 177,58	4 903 808,17
3		3,17	97 502,64	84 548,42	12 954,23	4 819 259,75
4		3,17	97 279,29	84 548,42	12 730,88	4 734 711,33
5		3,17	97 055,95	84 548,42	12 507,53	4 650 162,92
6		3,17	96 832,60	84 548,42	12 284,18	4 565 614,50
7		3,17	96 609,25	84 548,42	12 060,83	4 481 066,08
8		3,17	96 385,90	84 548,42	11 837,48	4 396 517,67
9		3,17	96 162,55	84 548,42	11 614,13	4 311 969,25
10		3,17	95 939,20	84 548,42	11 390,79	4 227 420,83
11		3,17	95 715,85	84 548,42	11 167,44	4 142 872,42
12		3,17	95 492,50	84 548,42	10 944,09	4 058 324,00
13		3,17	95 269,16	84 548,42	10 720,74	3 973 775,58
14		3,17	95 045,81	84 548,42	10 497,39	3 889 227,17
15		3,17	94 822,46	84 548,42	10 274,04	3 804 678,75
16		3,17	94 599,11	84 548,42	10 050,69	3 720 130,33
17		3,17	94 375,76	84 548,42	9 827,34	3 635 581,92
18		3,17	94 152,41	84 548,42	9 604,00	3 551 033,50
19		3,17	93 929,06	84 548,42	9 380,65	3 466 485,08
20		3,17	93 705,71	84 548,42	9 157,30	3 381 936,67
21		3,17	93 482,37	84 548,42	8 933,95	3 297 388,25
22		3,17	93 259,02	84 548,42	8 710,60	3 212 839,83
23		3,17	93 035,67	84 548,42	8 487,25	3 128 291,42
24		3,17	92 812,32	84 548,42	8 263,90	3 043 743,00
25		3,17	92 588,97	84 548,42	8 040,55	2 959 194,58
26		3,17	92 365,62	84 548,42	7 817,21	2 874 646,17
27		3,17	92 142,27	84 548,42	7 593,86	2 790 097,75
28		3,17	91 918,92	84 548,42	7 370,51	2 705 549,33
29		3,17	91 695,58	84 548,42	7 147,16	2 621 000,92
30		3,17	91 472,23	84 548,42	6 923,81	2 536 452,50
31		3,17	91 248,88	84 548,42	6 700,46	2 451 904,08
32		3,17	91 025,53	84 548,42	6 477,11	2 367 355,67
33		3,17	90 802,18	84 548,42	6 253,76	2 282 807,25
34		3,17	90 578,83	84 548,42	6 030,42	2 198 258,83
35		3,17	90 355,48	84 548,42	5 807,07	2 113 710,42
36		3,17	90 132,14	84 548,42	5 583,72	2 029 162,00
37		3,17	89 908,79	84 548,42	5 360,37	1 944 613,58
38		3,17	89 685,44	84 548,42	5 137,02	1 860 065,17
39		3,17	89 462,09	84 548,42	4 913,67	1 775 516,75
40		3,17	89 238,74	84 548,42	4 690,32	1 690 968,33
41		3,17	89 015,39	84 548,42	4 466,97	1 606 419,92
42		3,17	88 792,04	84 548,42	4 243,63	1 521 871,50
43		3,17	88 568,69	84 548,42	4 020,28	1 437 323,08
44		3,17	88 345,35	84 548,42	3 796,93	1 352 774,67
45		3,17	88 122,00	84 548,42	3 573,58	1 268 226,25
46		3,17	87 898,65	84 548,42	3 350,23	1 183 677,83
47		3,17	87 675,30	84 548,42	3 126,88	1 099 129,42
48		3,17	87 451,95	84 548,42	2 903,53	1 014 581,00
49		3,17	87 228,60	84 548,42	2 680,18	930 032,58
50		3,17	87 005,25	84 548,42	2 456,84	845 484,17
51		3,17	86 781,90	84 548,42	2 233,49	760 935,75
52		3,17	86 558,56	84 548,42	2 010,14	676 387,33
53		3,17	86 335,21	84 548,42	1 786,79	591 838,92
54		3,17	86 111,86	84 548,42	1 563,44	507 290,50
55		3,17	85 888,51	84 548,42	1 340,09	422 742,08
56		3,17	85 665,16	84 548,42	1 116,74	338 193,67
57		3,17	85 441,81	84 548,42	893,39	253 645,25
58		3,17	85 218,46	84 548,42	670,05	169 096,83
59		3,17	84 995,11	84 548,42	446,70	84 548,42
60		3,17	84 771,77	84 548,42	223,35	0,00
итого			5 481 633,18	5 072 905,00	408 728,18

В удовлетворении остальной части иска судом отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Дивайс", ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит решение суда от 15.06.2011 отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Считает, что при разрешении разногласий по п. 3.1 договора суд должен был установить цену продажи объекта с учетом имеющегося обременения, а также указывает, что суд необоснованно отклонил ходатайство истца о повторной экспертизе.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Дивайс" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда от 15.06.2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третьи лица о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, своих представителей в судебное заседание не направили, дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании 05.12.2011 был объявлен перерыв до 12.12.2011 12 час. 50 мин., после перерыва представители ООО "Дивайс" и Администрации в судебное заседание не явились, в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено апелляционным судом в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 14.06.2007 N 148 (т.1 л.д.16-22) ООО "Дивайс" арендует нежилые помещения общей площадью 297, 4 кв.м, расположенные в цоколе жилого здания по пр. Ленина, 3/ул. Куйбышева, 22 в г. Петрозаводске, для использования под офис, магазин по продаже непродовольственных товаров, склад непродовольственных товаров, мастерскую оргтехники.

В соответствии с решением Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 NХХVI/ХХVI-511 "О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 N 159-ФЗ" главой Петрозаводского городского округа принято распоряжение N 645-р от 03.11.2009 "О предоставлении ООО "Дивайс" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации".

Пунктом 2 распоряжения установлена цена продажи объекта на основании отчёта об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная в размере 10 101 000 рублей без учета НДС.

Проект договора подписан ООО "Дивайс" с протоколом разногласий и передан Администрации 10.12.2009 (л.д. 23-28 т. 1).

Администрация письмом от 24.12.2009 N 04-15-79 (т.1 л.д.107-109) отклонила заявленные ООО "Дивайс" разногласия и предложила новую редакцию пунктов 3.1, 5.3, 5.5, приложений 1 и 2.

Ввиду несогласования спорных пунктов по договору с Администрацией, ООО "Дивайс" в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения иска.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьёй 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно отчету N 258-09 ООО "Карельский центр оценки" рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12.10.2009, без учета НДС, составляет 10 101 000 рублей (л.д. 1- 45 т.3).

ООО "Петро Эксперт" произведена оценка того же объекта по состоянию на 13.11.2009. Согласно отчету от 28.04.2010 N 434 рыночная стоимость объекта оценки, с учетом НДС, определена в размере 4 690 000 рублей (т.4, л.д. 1 - 33).

Поскольку в представленных отчетах величина рыночной стоимости одного и того же объекта существенно отличалась, суд определением от 14.02.2011 (т.5 л.д.47-51) по ходатайству сторон назначил судебную комиссионную экспертизу на предмет определения соответствия отчета ООО "КЦО" законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки, определения рыночной стоимости нежилых помещений с учётом обременения договором аренды и без учёта обременения. Проведение экспертизы поручено комиссии в составе экспертов Козюпы С.П. и Минаевой А.П.

Определённая экспертом Минаевой А.П. рыночная стоимость объекта оценки без учёта обременения права договором аренды по состоянию на 12.10.2009 составляет 7 448 000 рублей, с учётом обременения права договором аренды - 6 013 000 рублей.

Наличие опечатки, повлекшее искажение итоговой величины оценки в экспертном заключении Козюпы С.П., не позволило использовать для определения цены сделки комиссионное заключение эксперта.

Суд первой инстанции обоснованно признал рыночную стоимость объекта по состоянию на 12.10.2009 в размере 7 448 000 рублей.

С учетом стоимости неотделимых улучшений в размере 2 375 095 рублей окончательная сумма платы составляет 5 072 905 рублей = (7 448 000-2 375 095). Пункты 3.1, 3.2 договора приняты судом в соответствующей редакции.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 15.06.2011 по делу N А26-1107/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Серикова