Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (Н.К. Евстратова, "Закон", N 6, июнь 2007 г.)

Долевое строительство многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости

Приобретение квартир гражданами на рынке первичного жилья до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию чаще всего является единственно возможным способом обеспечить себя местом проживания, поскольку цены на такое жилье - более низкие. Однако практика вложения гражданами средств в строительство жилых домов за последние годы показала, что это очень рискованное для них предприятие. Застройщики часто нарушают договорные обязательства: несвоевременно сдают дома в эксплуатацию (с просрочкой в среднем от года и более) либо вовсе не завершают строительство домов. На сегодняшний день проблема недостроя стала не частной проблемой отдельных граждан, а приобрела массовый характер и распространилась во все регионы России. Государство также уделяет этой проблеме большое внимание, о чем, в частности, свидетельствует деятельность Общественной палаты.

Нередки также случаи двойных продаж (когда права на получение в собственность одной квартиры продаются двум и более лицам) и случаи, когда строительство просто не начинается. Но если в первых случаях нарушения застройщика могут быть вызваны его финансовыми и управленческими просчетами, то во втором случае это обычное мошенничество.

Все эти проблемы до недавнего времени были вызваны отсутствием законодательного регулирования взаимоотношений между застройщиком и гражданами и юридическими лицами (далее - дольщики), вкладывающими свои денежные средства в строительство.

Застройщики могли привлекать денежные средства дольщиков, не имея не только разрешения на строительство, но и никаких иных документов, разрешающих им осуществлять проектирование и строительство многоквартирного дома и иного объекта недвижимости на определенном земельном участке. Средства дольщиков могли привлекать также лица, фактически не являющиеся застройщиками,*(1) а только планирующие осуществить строительство, либо соинвесторы строительства, которые также в свою очередь могли осуществлять двойные продажи и иные противоправные действия, направленные на лишение дольщиков принадлежащего им имущества.

Поскольку до 1 апреля 2005 г.*(2) законодательство РФ не предусматривало форму договора, регулирующего взаимоотношения между дольщиками и застройщиками, последние при привлечении денежных средств дольщиков заключали различные договоры, такие, например, как договоры долевого финансирования (инвестирования), простого товарищества, инвестиционного вклада и др. Однако, несмотря на различные наименования, такие договоры являются по своей правовой природе смешанными и содержат в себе элементы договора строительного подряда,*(3) агентского договора с применением правил о договоре комиссии,*(4) а также если дольщиком является гражданин, приобретающий квартиру для личных бытовых нужд, то с применением положений Закона РФ "О защите прав потребителей"*(5) (в частности, по ответственности застройщика).

Данный вывод основывается на анализе заключенных застройщиком, генеральным подрядчиком и дольщиком-гражданином договоров и их фактических действий и исходя из положений Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Смысл договоров, заключенных дольщиками-гражданами с застройщиком в основном заключается в том, что за оговоренную сумму денег застройщик обязуется обеспечить строительство многоквартирного дома и передать гражданину определенную в договоре квартиру, которая оформляется в его собственность.

Таким образом, застройщик принимает на себя обязанность, действуя от своего имени, но за счет гражданина, совершить юридические и иные действия, направленные на получение гражданином квартиры. Из текстов договоров можно сделать вывод о том, что застройщик, гарантируя в договоре с гражданином передачу ему квартиры в определенный срок, принимает на себя поручительство за исполнение обязательств подрядчиком, что возлагает на застройщика всю полноту ответственности.

При этом вознаграждение инвестора-застройщика по смыслу договора формируется за счет экономии при заключении и исполнении договора строительного подряда.

Такая позиция также совпадает с мнением Роспотребнадзора, изложенным в письме от 01.08.2005 N 0100/5932-05-32.

В связи с вышеизложенными проблемами назрела необходимость в принятии закона, который позволил бы в дальнейшем защитить права участников долевого строительства, как правило граждан, и урегулировать взаимоотношения между ними и застройщиками. Таким законом стал Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который вступил в силу 01.04.2005 (далее - Закон). До настоящего времени в Закон дважды вносились изменения, направленные в основном на смягчение ответственности застройщиков, так как его первоначальная редакция в основном обеспечивала защиту прав и законных интересов дольщиков-граждан от возможных злоупотреблений недобросовестных застройщиков. На наш взгляд, такие изменения в Закон могут негативно отразиться именно на гражданах, так как соблюдение Закона влечет удорожание строительства и вынуждает застройщиков искать иные способы привлечения денежных средств граждан, что может существенно затруднить защиту их прав и законных интересов.

Предмет регулирования Закона

Закон распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков для строительства объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления Закона в силу, т.е. после 01.04.2005. Следует обратить внимание, что если правоотношения долевого участия возникли до вступления в силу Закона, а разрешение на строительство получено после, то действие Закона на такие взаимоотношения распространяться не будет.*(6) Если разрешение на строительство получено до вступления в силу Закона, то застройщики могут продолжать заключать вышеуказанные договоры (долевого финансирования, инвестиционного вклада и т.д.), на которые не будут распространяться нормы Закона.

Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения*(7)) на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства*(8)) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1 Закона). Следует отметить, что инвестирование не денежными средствами, а иным имуществом не регулируется данным Законом.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и/или ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п. 2 ст. 2 Закона).

Закон четко определил, что кроме заключения договора участия в долевом строительстве юридическое лицо может привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (ч. 2 ст. 1 Закона).

Также Закон запретил соинвесторам - юридическим лицам и/или индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют инвестиционную деятельность, не основанную на договоре участия в долевом строительстве, уступать гражданам права требования по инвестиционным договорам (которые регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности) (ч. 3 ст. 1 Закона).

Закон дает понятие "застройщик", в соответствии с которым застройщиком может быть только юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (п. 1 ст. 2 Закона).

Основные способы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства сформулированы законодателем в виде установления ряда условий, при выполнении которых застройщики приобретают право на привлечение денежных средств дольщиков и определение формы и существенных условий договора участия в долевом строительстве.

Право на привлечение денежных средств участников
долевого строительства

Так, правом на привлечение денежных средств дольщиков обладают только застройщики,*(9) при этом они должны выполнить ряд условий, а именно:

- получить разрешение на строительство;*(10)

- опубликовать в СМИ, разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) и/или представить проектную декларацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(11) и в контролирующий орган;*(12)

- обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок или договора аренды земельного участка,*(13) предоставленного под строительство;

- привлекать денежные средства граждан только по договорам участия в долевом строительстве, отвечающим требованиям Закона.

Несоблюдение какого-либо условия из перечисленных дает гражданину право требовать немедленного возврата переданных им денежных средств, уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Следует обратить внимание, что на дольщика - юридическое лицо данная норма Закона не распространяется (ст. 3 Закона).

Также рекламодатель не вправе осуществлять рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков, до выполнения вышеперечисленных условий.*(14) При несоблюдении данного положения рекламодатель несет административную ответственность в соответствии со ст. 14.3 КоАП РФ.*(15)

Договор участия в долевом строительстве

Закон установил новый, не предусмотренный ГК РФ вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом строительстве, определил его предмет, существенные условия и форму.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов*(16) передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона).

Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются (ч. 4 ст. 4 Закона):

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ст. 6 Закона);

- цена договора, сроки и порядок ее уплаты (ст. 5 Закона);

- гарантийный срок на объект долевого строительства (ст. 7 Закона).

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий он считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона).*(17)

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона),*(18) что позволит избежать проблемы двойных продаж. Государственную регистрацию таких договоров осуществляют территориальные органы Федеральной регистрационной службы. Особенности проведения государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений(обременении)прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, в том числе внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены в Инструкции, утвержденной Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82. Уступка прав требований по договору также подлежит государственной регистрации.

Закон закрепил, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.

Одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве

Законом предусмотрено право сторон договора участия в долевом строительстве на односторонний отказ от исполнения договора (внесудебное прекращение договора). Причем в первоначальной редакции Закона таким правом обладал лишь участник долевого строительства.

Так, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае (ч. 1 ст. 9 Закона):

- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

- если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и/или указанных в Законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, и застройщик не выполнил требования дольщика по безвозмездному устранению недостатков либо по соразмерному уменьшению цены договора либо по возмещению расходов на устранение недостатков;

- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

- если застройщик при несвоевременном прекращения поручительства (если его обязательства обеспечиваются поручительством банка) не уведомил об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства и не заключил другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства;

- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

При этом застройщик обязан в течение 20 рабочих дней с даты расторжения договора:

- возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора;

- уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства, а если дольщик гражданин, то указанные проценты уплачиваются в двойном размере;

- возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона).

Однако для установления принципа равноправия сторон в Закон были внесены изменения,*(19) которые также предоставили застройщику право на односторонний отказ от исполнения договора в случае (ч. 4, 5 ст. 5 Закона):

- просрочки дольщиком внесения платежа по договору в течение более чем трех месяцев, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа;

- систематического нарушения дольщиком сроков внесения платежей, т.е. нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем три месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

Однако даже при вышеуказанных нарушениях у дольщика еще остается возможность погасить задолженность после получения предупреждения от застройщика (ч. 3 ст. 9 Закона).

При этом застройщик обязан в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора вернуть дольщику уплаченные им по договору денежные средства, а дольщик обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки*(20) и возместить причиненные убытки.

Раскрытие информации застройщиком

Закон предъявляет к застройщику требования по раскрытию информации. С этой целью Законом введено понятие проектной декларации (ст. 19 Закона), которая включает в себя информацию о застройщике (ст. 20 Закона) и информацию о проекте строительства (ст. 21 Закона).

Кроме этого, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу (ч. 2. ст. 20 Закона):

- учредительные документы застройщика;

- свидетельство о государственной регистрации застройщика;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);

- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления (ч. 2. ст. 21 Закона):

- разрешение на строительство;

- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;

- заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Помимо вышеуказанного Закон устанавливает гарантии качества объекта долевого строительства, законные неустойки за нарушение сторонами договора своих обязательств, способы и порядок обеспечения обязательств по договору (залог и поручительство), государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, вносит изменения в КоАП РФ в части установления ответственности за нарушения требования законодательства об участии в долевом строительстве, в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, Закон, с одной стороны, улучшает правовое положение участников долевого строительства путем снижения рисков, а с другой - усложняет застройщикам процесс привлечения инвестиций и ужесточает ответственность застройщиков, что неизбежно повлечет рост цен на квартиры на стадии строительства.

В связи с этим застройщики используют другие способы привлечения денежных средств граждан. Наиболее распространенными из них являются:

- заключение предварительных договоров о намерении сторон заключить в будущем договор, по которым гражданин вносит денежные средства в качестве обеспечения исполнения своих обязательств;

- "вексельная схема", для реализации которой заключаются два договора: предварительный договор без финансовых обязательств и договор на приобретение векселей, по которому гражданин покупает у застройщика векселя и впоследствии при заключении основного договора производится зачет, так как сумма векселя совпадает со стоимостью недвижимости.

Такие договоры не регулируются нормами Закона, что лишает граждан-дольщиков необходимых гарантий при инвестировании в строительство и в итоге не позволяет защитить в полном объеме их нарушенные права.

Н.К. Евстратова,

юрист

"Закон", N 6, июнь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изыскании, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

*(2) 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

*(3) Глава 37 ГК РФ

*(4) Главы 51, 52 ГК РФ.

*(5) Статья 9 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" от 19.09.2002 (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2).

*(6) См. также: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.11.2006 N Ф08-5465/2006 по делу N А32-5907/2006-49/172, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.05.2006 N АЗЗ-27532/05-Ф02-1938/06-С2 по делу N АЗЗ-27532/05.

*(7) Пункт 1 ст. 2 Закона.

*(8) В настоящей статье понятие "участники долевого строительства", "дольщики" включают в себя граждан и юридических лиц.

*(9) В понятии, изложенном в Законе (п. 1 ст. 2 Закона).

*(10) По вопросу получения разрешения на строительство см. ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

*(11) Федеральная регистрационная служба (Указ Президента РФ от 13.10.2004 N 1315).

*(12) Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого ведется строительство (пп. 42.1 п. 2 ст. 26.3 ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации". В Законе в ст. 19 указано, что проектная декларация опубликовывается и/или размещается, а также представляется (противоречие с ч. 1 ст. 3 Закона: проектная декларация опубликовывается, размещается и/или представляется).

*(13) Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды земельного участка должен быть заключен на срок более года, так как договоры с меньшим сроком не подлежат государственной регистрации.

*(14) Части 6, 8 ст. 28 Федерального закона "О рекламе".

*(15) См. также: постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.03.2007 по делу N А82-12008/2006-18.

*(16) По вопросу получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию см. ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

*(17) См. также: постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2007 N Ф09-550/07-С4 по делу N А34-2430/06.

*(18) См. также: постановление ФАС Московского округа от 19.10.2008, 23.10.2006 N КГ-А40/10217-06 по делу N А40-7614/06-136-74.

*(19) Федеральный закон от 18.07.2006 N 11-ФЗ вступил в силу 20.07.2006 (за исключением отдельных положений).

*(20) Часть 6 ст. 5 Закона.