Вопрос: Может ли арендатор учесть арендную плату в целях налогообложения прибыли, если арендодатель не имеет свидетельства на право собственности на сдаваемое внаем помещение? Должны ли такие сведения в обязательном порядке указываться в этом документе? ("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 14, июль 2007 г.)

Может ли арендатор учесть арендную плату в целях налогообложения прибыли, если арендодатель не имеет свидетельства на право собственности на сдаваемое внаем помещение? Должны ли такие сведения в обязательном порядке указываться в этом документе?

В своих разъяснениях чиновники дают отрицательный ответ - в подобных случаях учесть арендную плату в расходах нельзя (письма Минфина РФ от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288, УФНС по г. Москве от 22.05.2006 N 20-12/43852@). По их мнению, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, поэтому договор аренды здания (сооружения), заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации своих прав на объект аренды, а также не содержащий указаний на наличие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество, не является документом, оформленным в соответствии с законодательством РФ и подтверждающим произведенные арендатором согласно договору расходы. (Исключение составляют договоры аренды имущества, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие операции. Наличие у арендодателя оформленной должным образом доверенности, выданной собственником имущества, в данном случае необходимо).

Так ли безупречно мнение контролирующих органов? Попробуем разобраться. Подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, позволяющий уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму арендных платежей, не содержит дополнительного условия о необходимом наличии свидетельства о праве собственности арендодателя на сдаваемое внаем имущество. Да и Гражданский кодекс также не требует от арендодателя представления такого свидетельства при заключении договора аренды недвижимости. Не нужно указывать эти сведения и в договоре.

Критерии признания расходов определены в ст. 252 НК РФ, и, как уже было отмечено, в случае аренды организацией помещения для своей деятельности, цель которой - получение прибыли, произведенные затраты экономически оправданы. Если у арендатора есть договор аренды, акт приема-передачи помещения, платежные документы (то есть произведенные расходы документально подтверждены), то требования кодекса выполняются. Такую же позицию занимают и некоторые суды (см., например, Постановление ФАС ВСО от 16.03.2006 N А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1).

Поскольку расходы относятся к деятельности организации, НДС со стоимости аренды (при условии если компания осуществляет операции, облагаемые данным налогом, а также имеет счет-фактуру) можно принять к зачету (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

И опять хотелось бы предостеречь налогоплательщиков: мнение, идущее вразрез с позицией контролирующих органов, чревато судебными разбирательствами. Поэтому если организация не готова к подобному "сценарию", при заключении договора аренды следует потребовать от арендодателя, чтобы он приложил к нему свидетельство о праве собственности.

Обратите внимание: если право собственности на помещение возникло до 31.01.1998, то у собственника такое свидетельство может отсутствовать (возникшие до этой даты права на недвижимое имущество в силу п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 33 Федерального закона N 122-ФЗ юридически действительны даже при отсутствии их государственной регистрации). В этом случае подтвердить право собственности могут другие документы, например договор купли-продажи недвижимости.

Д.В. Дурново,

главный редактор издательства "Аюдар Пресс"

15 июля 2007 г.

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 14, июль 2007 г.